“5:3:2”，曾被認為是購物中心里百貨、娛樂及餐飲的最佳比例，這一“金科玉律”如今正在被打破。近日，商報記者了解到，目前我市不少購物中心正在加快業(yè)態(tài)比例的調(diào)整。此前，萬達集團董事長王健林更是明確表態(tài)：明年開設的萬達廣場(不含萬達百貨)將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)。業(yè)內(nèi)人士對此分析，在經(jīng)濟大環(huán)境不理想，電子商務沖擊的大背景下，購物中心作出相應調(diào)整是必然。

　　零售實體店“寒意漸濃”

　　“現(xiàn)在生意不行哦，這幾天又連續(xù)下雨，來購物的人更少。”9月7日，盡管是周六，但當記者來到位于渝中區(qū)解放碑商圈某購物中心內(nèi)的一家品牌服裝店時，銷售人員如是說。

　　“相比去年同期，業(yè)績起碼下滑了兩成。”該銷售人員還說。記者也觀察到，該購物中心的服裝等零售店鋪大部分門可羅雀，鮮有顧客光顧。

　　“今兒是周末，我都是約了朋友到頂樓的電影院看電影。”正在等電梯的市民汪涓告訴記者，她平時很少在購物中心買衣服，一般都是在網(wǎng)上買。

　　而在沙坪壩三峽廣場內(nèi)的另一大型購物中心里，情況同樣不容樂觀。“你看嘛，樓下咖啡店坐滿了人，而來店購物的人卻少之又少。”一運動品牌店工作人員稱，“有的顧客我們都認熟了，他們完全是來試衣服尺碼，然后回去在網(wǎng)上買。”

　　據(jù)南坪百聯(lián)上海城購物中心相關人士透露，以該購物中心內(nèi)零售業(yè)態(tài)中的服裝類為例，今年上半年業(yè)績雖然較去年同期有所增長，但增幅卻出現(xiàn)下滑。“去年上半年，我們服裝類業(yè)績增速就達到40%，但就目前的狀況，預計今年截止到9月，增速僅有25%。”該人士透露。

　　“購物中心零售業(yè)績不理想的確存在。”昨日，重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅在接受記者采訪時介紹，從2011年起，該公司旗下就有不少業(yè)主反映，其在購物中心承租的服裝等零售業(yè)態(tài)業(yè)績不好，有的甚至無法交租。

　　據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告顯示，2012年底至2013年初，國內(nèi)整個零售市場的銷售額增長開始放緩，2012年底，上海、北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現(xiàn)了銷售額增長率上升，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。

　　購物中心掀起業(yè)態(tài)調(diào)整潮

　　在萬達集團的2013年度上半年工作總結會上，董事長王健林提出，萬達廣場要減少零售業(yè)態(tài)占比，特別是減少服飾類零售業(yè)態(tài)占比，增加生活類業(yè)態(tài)占比，比如美發(fā)、美甲、書吧、教育培訓等。2013年四季度以后開業(yè)的萬達廣場，二樓將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年之前把已經(jīng)開業(yè)的72個萬達廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。

　　“不過，萬達廣場在重慶項目何時調(diào)整，具體怎么調(diào)整，目前還不方便透露。”萬達廣場重慶方面人士透露。

　　萬達并不是購物中心調(diào)整業(yè)態(tài)比例的個案。據(jù)商報記者了解，我市不少購物中心也啟動了業(yè)態(tài)比例的調(diào)整。

　　“集團總部方面早在去年初就有了調(diào)整業(yè)態(tài)比例的想法。”位于較場口的日月光中心項目相關人士日前向商報記者透露，今年年初，該購物中心啟動了調(diào)整。該人士透露，以服裝為主打的零售業(yè)態(tài)與餐飲、娛樂業(yè)態(tài)占比將從原來的5:5調(diào)整為3:7。

　　而南坪百聯(lián)上海城購物中心相關人士則介紹，今年7月份開始，購物中心便實施了調(diào)整方案。“原先，我們項目以服裝為主打的零售業(yè)態(tài)占比達到60%，而餐飲和娛樂各占20%。”該人士稱，調(diào)整全部完成之后，餐飲和娛樂兩大業(yè)態(tài)及新引入的一些服務功能業(yè)態(tài)占比共計提升到60%，而零售業(yè)態(tài)占比縮減至40%。

　　而位于觀音橋商圈的大融城也于今年5月底宣布啟動業(yè)態(tài)調(diào)整。“除了保留大部分快時尚服裝品牌，將通過引入新商家，豐富和提升教育培訓、兒童活動等業(yè)態(tài)及品牌。”大融城負責人、重慶融科光控實業(yè)發(fā)展有限公司執(zhí)行總經(jīng)理周頌明告訴商報記者，零售業(yè)態(tài)占比將從原來的70%縮減至60%。

　　9日，南坪星光購物中心負責人則在接受商報記者采訪時表示，業(yè)態(tài)比例僅僅是一種參考。“以南坪星光購物中心為例，我們也在作部分調(diào)整，但是對于業(yè)態(tài)比例并未作太多考慮。”該負責人介紹，針對賣場商品結構較為單薄的問題，未來還將增加一些商務男裝和成熟女裝品牌;同時，完善價格層次，以滿足在賣場所在區(qū)域消費者的不同需求。{page_break}

　　調(diào)整目的旨在吸引客流

　　根據(jù)中華全國商業(yè)信息中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年上半年全國百家重點大型零售企業(yè)服裝商品零售額同比增長6.9%，增速較上年同期低2.9個百分點。何偉堅認為，服飾類零售業(yè)態(tài)的租金水平一直較高，但業(yè)績普遍下滑，無法持續(xù)貢獻高租金，也是目前各購物中心調(diào)整業(yè)態(tài)比例的重要原因。

　　“除了新建的購物中心以外，還有不少由傳統(tǒng)百貨改建而成的購物中心。”重慶零售商協(xié)會秘書長李運楊表示，過去，購物中心往往只是采取零售、餐飲和娛樂等幾種業(yè)態(tài)簡單疊加，但這種模式在目前市場走低和電商沖擊的情況下已經(jīng)陳舊不堪，轉(zhuǎn)型體驗式業(yè)態(tài)才能提升客流和業(yè)績。

　　“此外，各類購物中心品牌同質(zhì)化也較為嚴重，尤以服裝類零售業(yè)態(tài)最為明顯。”李運楊說，如今購物中心的服飾頻繁打折，反而降低了對客流的吸引力，導致購物中心內(nèi)服裝實體店業(yè)績不佳。他還表示，萬達廣場減少零售業(yè)態(tài)占比，特別是服飾類零售占比，也是為了減少與萬達百貨的業(yè)態(tài)重合。

　　其實，零售向來是毛利與規(guī)模的平衡游戲，價格是核心。線上勝在便宜，線下贏在體驗。何偉堅表示，在服裝、消費電子、家電和圖書等標準品上，電商對傳統(tǒng)零售渠道的沖擊已非常明顯。但是，電商還難以將一杯熱氣騰騰、香氣四溢的咖啡送到你的面前，也無法提供父母和孩子一起游戲的快樂與滿足。這或許才是各大購物中心的機會所在。

　　合理布局業(yè)態(tài) 實現(xiàn)差異化經(jīng)營

　　根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的報告，截至2011年底，中國已開業(yè)購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數(shù)字預計將達到4000家。業(yè)內(nèi)分析，由于消費者對高端消費和體驗性消費的需求越來越大，傳統(tǒng)百貨單一的業(yè)態(tài)形式滿足不了當下的消費群體，因此，多家企業(yè)嗅到其中商機，開始大力進軍創(chuàng)新型購物中心，力圖分羹市場。

　　但高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)則顯示，從目前國內(nèi)購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%;二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15%～20%。

　　中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與德勤華永會計師事務所在去年年底合作發(fā)布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》就已經(jīng)指出，我國購物中心已步入調(diào)整的高峰期，建議三線以下城市的購物中心開發(fā)不能頭腦過熱，須審時度勢;而一、二線城市購物中心應注重對運營能力的建設，要以消費需求為先導，明確定位。

　　據(jù)市商委相關人士介紹，截至去年年底，我市主城和區(qū)縣，已經(jīng)建成并投入使用的大型購物中心達70余個。“以解放碑商圈為例，不足一平方公里范圍內(nèi)，購物中心數(shù)量就達五六個。”該人士表示，競爭激烈，勢必要求各購物中心打造差異化經(jīng)營。

　　“差異化經(jīng)營并非一句話就能實現(xiàn)。”重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅則認為，個性化經(jīng)營模式受到的制約因素有很多：如顧客消費水平、業(yè)態(tài)組合、品牌豐富度、經(jīng)營者的管理水平等。“升級改造、業(yè)態(tài)調(diào)整、增強體驗感受均是未來購物中心發(fā)展的方向，至于具體內(nèi)容，要根據(jù)每個購物中心的特色以及弱點針對性地提出，不能一概而論。”何偉堅表示。

　　“購物中心的建設應從目標市場著眼，從規(guī)劃上做起，一切都要圍繞滿足論證的目標市場需求進行規(guī)劃和設計、施工及招商。”李運楊則認為，有目標明確的前瞻性，購物中心才能有鮮明的風格，合理的布局，創(chuàng)新的人流和物流組織，提檔升級的預設，才能為零售商今后的經(jīng)營留下廣闊的空間。

　　另外，李運楊還表示，無論是前提市場調(diào)研，還是預設定位，非常關鍵的因素就是要弄清楚，項目究竟是為誰服務?這就要求企業(yè)要對所在地消費趨勢、消費文化，包括消費者消費傾向做深入研究。