首先要明確，商鋪和辦公樓都屬于商業(yè)地產(chǎn)，投資商鋪，與你有多少住宅無關(guān)。貸款上，首付至少五成，利率是同期商業(yè)貸款利率的1.1倍，最長十年。貸款的資格，與你的住宅貸款記錄無關(guān)。需要提醒的是，你目前住宅月供加上商鋪月供，合計不得超過你月可支配收入的一半。

　　商鋪的買賣稅收，買入較簡單，主要是買入合同金額的3%契稅和0.05%的合同印花稅。如果是買二手商鋪的話，下家還需繳納0.5%的交易手續(xù)費。

　　賣出的稅收計算就比較復(fù)雜。首先，是買賣合同差價的5.65%營業(yè)稅及附加。第二，是土地增值稅。按照買賣差價與原買入價計算得到利潤率，分為不同的檔次計算：小于等于50%，稅率為30%；大于50%小于等于100%，稅率為40%；大于100%小于等于200%，稅率為50%；大于200%，稅率60%。在扣除了營業(yè)稅和土地增值稅后，剩余的凈利潤再按照20%征收所得稅。

　　一般業(yè)內(nèi)估計商業(yè)地產(chǎn)賣出稅收時，以買賣差價的40%左右計算，誤差不大。

　　至于商鋪選擇的注意因素，需要一定的投資眼光，具體項目要具體分析了。從合同風(fēng)險上來說，首先要注意產(chǎn)權(quán)年限，商鋪產(chǎn)權(quán)最長不超過50年，但如果開發(fā)商或者上家持有時間較長，那就會減少你的產(chǎn)權(quán)年限。

　　你所說的包租，法律上是不允許開發(fā)商直接包租的，但目前大多是由商場運營企業(yè)（有些是由開發(fā)商另外注冊的經(jīng)營管理公司）與業(yè)主簽訂長期租賃合同，這是合法的。最長租賃期限不超過20年。