動物園服裝批發(fā)市場(以下簡稱“動批”)搬遷已成定局，但搬遷過后，這塊土地如何新生?北京商報記者從動批產(chǎn)權(quán)方、商業(yè)地產(chǎn)研究人士、相關(guān)政府部門等各個方面深入采訪，大膽猜測了動批重生的八大可能性。

　　猜想一：購物中心

　　可行指數(shù)：★★★★★

　　動物園批發(fā)市場一直是北京的一大傳統(tǒng)商圈，盡管其業(yè)態(tài)以批發(fā)為主，但每天仍有大量消費者慕名前來消費。業(yè)內(nèi)認為，便捷的交通和動批此前聚集的人氣、商氣、財氣，被認為是籌建購物中心的一大優(yōu)勢。北京市有百貨130余家，近年來，購物中心的數(shù)量也在急劇增長。但是資料顯示，目前購物中心多以東城、朝陽為主，城市以西的區(qū)域購物中心數(shù)量較為稀少，缺乏大體量的購物中心。

　　不僅如此，據(jù)北京商報記者了解，動批商圈創(chuàng)造的GDP與政府在此地花費的管理費用不成正比。低稅收和高額的管理費用給政府帶來了巨大的經(jīng)濟壓力，而與之相反，購物中心的GDP回報率則遠高于批發(fā)市場。針對于此，業(yè)內(nèi)認為，在動物園批發(fā)市場開設(shè)購物中心，一方面可以將此前動批營造的商業(yè)氛圍聚集利用，另一方面也能為北京的GDP做出一定的貢獻。在調(diào)查中，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，動批雖處于核心城區(qū)，但周邊以老舊小區(qū)為主，籌建購物中心及配套商業(yè)也能滿足周邊居民的生活所需。

　　不容忽視的是，新建購物中心或?qū)榻煌◣韷毫Α?jù)記者了解，目前動物園及西直門地區(qū)，因處于中心城區(qū)的交通樞紐，再加上西直門橋的路線較為復(fù)雜，使其一直難改交通阻塞的形象。RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認為，大型購物中心的修建仍將會給西直門地區(qū)的交通帶來壓力。此外，北京工商大學(xué)商業(yè)經(jīng)濟研究所所長洪濤稱，目前購物中心的同質(zhì)化問題嚴重，如果不提前將購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃好，盲目開業(yè)，短時間內(nèi)將難以盤活。

　　猜想二：寫字樓

　　可行指數(shù)：★★★★☆

　　核心城區(qū)寫字樓空間用盡，一度成為北京等一線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一大難題。

　　根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)營運商戴德梁行今年發(fā)布的《全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支報告》顯示，亞太地區(qū)的寫字樓可利用空間有限，對于北京、上海等一線城市來說，在中心城區(qū)開發(fā)新的寫字樓幾乎被認為是天方夜譚。但隨著動批外遷等一系列方案的出臺，3-5年之后，西直門外、西北二環(huán)附近留出一片可重新規(guī)劃的土地。

　　北有中關(guān)村、南有金融街，再加上動批距西直門公交樞紐及北京火車北站距離較近，便捷的交通也被認為具有發(fā)展高端寫字樓得天獨厚的先決條件。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長王永平認為，動批地處西城區(qū)和海淀區(qū)交界，近年來，兩區(qū)都在不斷的擴建金融街和中關(guān)村的商務(wù)辦公，動批搬遷之后，改建為商務(wù)寫字樓或?qū)⑹莾蓞^(qū)政府心之所向。

　　盡管動批改成寫字樓具有地理位置的優(yōu)厚條件，但在張家鵬看來，動批一直以從事小商品批發(fā)為主，并不是傳統(tǒng)意義上的高端商圈，改成寫字樓轉(zhuǎn)型過大，且浪費了目前動批市場營造的商業(yè)氣氛。

　　此外，相關(guān)資料顯示，近年來，受內(nèi)地經(jīng)濟增長放緩以及節(jié)儉風(fēng)的盛行，企業(yè)對空間利用效率的提升，國內(nèi)一線城市的租賃需求均有所減退。在此背景下，在動批現(xiàn)在的地盤開發(fā)寫字樓，一方面成本較高，另一方面也被認為風(fēng)險太大，前景難以預(yù)估。

　　猜想三：高檔住宅

　　可行指數(shù)：★★★★☆

　　市場上對于住宅的需求仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。在中心城區(qū)住宅開發(fā)基本飽和的情況下，憑空出現(xiàn)的動批外遷，是否會讓住宅開發(fā)商們將目光聚集于此?

　　與動批位置相當，在東二環(huán)外也有一片因為市場拆遷改建的樓盤。據(jù)一位居住在附近的老居民介紹，如今的萬國城此前是一個早市，因為東直門商圈整體發(fā)展的需要，后改建為高檔住宅。萬國城moma的二手房均價在6萬-7萬元/平方米，在附近小區(qū)中算是較為搶手的資源。

　　業(yè)內(nèi)認為，從目前北京市場對住宅的需求度來看，開發(fā)住宅或許成本較高，但是由于此地距市中心較近，交通便利，有毗鄰動物園等公共設(shè)備，開發(fā)如萬國城、棕櫚泉等高檔住宅，或?qū)⒊霈F(xiàn)快速售空的場面。

　　開發(fā)成本過高被認為是改建住宅最大的瓶頸。北京商報記者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，不同于其他商戶與市場的租賃關(guān)系，動批商鋪多為二房東轉(zhuǎn)租，其中的產(chǎn)權(quán)劃分相當復(fù)雜，不少商戶與市場之間甚至存在三房東、四房東的現(xiàn)象，這也為政府搬遷帶來巨大的賠償壓力。王永平認為，為了考慮賠償，政府或許會將成本與開發(fā)商共攤，相比于購物中心，高檔住宅或不利于成本的回收。

　　高檔住宅市場現(xiàn)蕭條景象也被認為是動批改住宅的不利因素。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京全市成交總價超千萬的新建商品住宅交易量為524套，比2013年四季度的771套減少247套，跌幅逾三成，比2013年一季度的660套也減少136套，跌幅逾兩成。

　　猜想四：城市文化符號

　　可行指數(shù)：★★★☆☆

　　以現(xiàn)在的動物園批發(fā)市場為原點，向西依次是北京天文館、首都體育館、紫竹院公園;向東北是北京展覽館;向北是國家圖書館，緊接著便是中關(guān)村附近的高校群。在中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，雖然西直門以西是以商務(wù)為主體的規(guī)劃，但從城市發(fā)展的長期角度考慮，動物園周邊集聚的展覽館、紫竹院等非常有北京特色文化，同時又有天文館、古生物博物館等科普教育場所，可以考慮建成有城市符號特征的文化路線。

　　目前北京具有文化地標性質(zhì)的區(qū)域分別有以藝術(shù)氣質(zhì)聞名的798，以民俗為特色的前門大街，以老字號為主的九門小吃街，文藝青年聚集地南鑼鼓巷等等，不過在市商務(wù)委的規(guī)劃中，上述特色街區(qū)主要面向外來人口旅游觀光，商業(yè)氛圍濃厚，人群密集。

　　郭增利認為，動物園批發(fā)市場外遷，除了業(yè)態(tài)低級外，對交通造成的壓力也不容小視，而外遷后新的規(guī)劃則要規(guī)避這個問題。動物園附近的西直門立交橋曾被戲稱為“世界最大的迷宮”，加之附近大大小小的批發(fā)市場及零散的配套商業(yè)，動物園商圈成了北京有名的人群密集場所，節(jié)假日期間，各路途經(jīng)動物園的公交車經(jīng)常以甩站不停車來避免混亂。

　　在郭增利看來，建成以科普教育為主的城市文化符號地帶，可以最大限度的利用原有資源，也大大緩解了本地區(qū)原有的交通壓力。不過動物園批發(fā)市場所處的位置位于西二環(huán)、西三環(huán)之間，寸土寸金，如果規(guī)劃考慮以社會效益為先，則要面臨漫長的收益期。{page_break}

　　猜想五：高端商務(wù)中心

　　可行指數(shù)：★★★☆☆

　　與改建前的萬國城地區(qū)相比，動批所聚集的商業(yè)氛圍要遠高于東直門外地區(qū)。盡管籌建購物中心或?qū)榻煌◣硪欢ǖ膲毫?，但仍有專家認為，配合西直門地區(qū)的凱德MALL，將動批與西直門聯(lián)動，形成規(guī)模效應(yīng)，規(guī)劃成高端商務(wù)中心，將能充分利用此地的地域優(yōu)勢。

　　相比于北京其他各站的周邊設(shè)置，北京北站周邊一直缺乏配套酒店、餐飲及購物中心。商務(wù)部研究院消費經(jīng)濟研究部副主任趙萍認為，只有轉(zhuǎn)型高端商務(wù)中心，才能將此地的交通和地理位置價值最大化，創(chuàng)造與其地標同等價值的GDP。趙萍認為，動批搬遷的一大原因是，其占據(jù)著大量優(yōu)質(zhì)地段，創(chuàng)造的價值卻并不匹配。西城和海淀兩城區(qū)的發(fā)展均偏向商務(wù)，商業(yè)基礎(chǔ)好，因而結(jié)合此地的商業(yè)氛圍，升級現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃成涵蓋高檔酒店、寫字樓及購物中心的商務(wù)圈配套。

　　資料顯示，受國家旅游政策的影響，近年來國內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢良好。今年一季度，多家房企均宣布進軍旅游地產(chǎn)項目建設(shè)，市場需求旺盛，趁此熱度吸引旅游地產(chǎn)開發(fā)商進入動批開發(fā)，或?qū)⒛軓浹a北京北站住宿資源的不足。盡管受市場影響嚴重，高端餐飲開店計劃暫緩，但一些面向大眾消費群體的連鎖餐飲開店迅速。借助來動物園、天文館的大量本地及外地客群，開設(shè)適合全家購物的家庭式購物中心，不僅能有效利用現(xiàn)有資源，還能與凱德MALL形成有效互動。

　　猜想六：社區(qū)商業(yè)

　　可行指數(shù)：★★★☆☆

　　動物園批發(fā)市場形成于上世紀80年代中期，最初起源于一批路邊服裝攤位，逐漸形成了東鼎、聚龍、天皓城、金開利德、世紀天樂等多家大型服裝批發(fā)市場多足鼎立的局面。不過動批商圈的形成并沒有為當?shù)貐^(qū)域的社區(qū)人群帶來便利，反而加重了周圍的交通和環(huán)境壓力。尤其是在2000年之后，住宅市場飛速發(fā)展，更加凸顯了社區(qū)商業(yè)配套的不足。

　　北京商報記者發(fā)現(xiàn)，與動批商圈的繁榮形成鮮明落差的是，其社區(qū)商業(yè)的發(fā)展仍然以街邊夫妻店為主。以動批為中心的商業(yè)圈，除了位于西直門凱德MALL地下的BHG超市、華堂超市外，多數(shù)是小攤販提供餐飲和雜貨，連鎖門店較少。根據(jù)市商務(wù)委公布的關(guān)于2014年商業(yè)流通發(fā)展項目申報工作的通知，支持發(fā)展社區(qū)商業(yè)便民服務(wù)連鎖門店、社區(qū)商業(yè)綜合體被放在發(fā)展社區(qū)商業(yè)的重中之重。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，動物園周邊社區(qū)多為老舊社區(qū)，現(xiàn)有的夫妻店基本滿足了區(qū)域需求，最需要引進的是精品超市。但是，在動物園批發(fā)市場的地段，出現(xiàn)新樓盤和高檔住宅的可能性極小。郭增利認為，從更大的區(qū)域范圍看，動批不需要大型商業(yè)，更需要社區(qū)商業(yè)，“以社會公共設(shè)施、福利設(shè)施，造福周邊居民”，不過郭增利也坦言，這種收益比較漫長，對于決策者來說很難取舍。

　　猜想七：原地升級

　　可行指數(shù)：★★★☆☆

　　盡管動批搬遷后的整體規(guī)劃還未確定，不過基于原有的服裝業(yè)態(tài)進行升級改造的聲音已有傳出。西城區(qū)德勝科技園區(qū)方面曾表示，動批的未來發(fā)展路徑是以打造動物園服裝特色品牌、提升展覽路地區(qū)城市形象為主線，實現(xiàn)從商品檔次、經(jīng)營業(yè)態(tài)、購物環(huán)境、交易方式的根本轉(zhuǎn)變，推動動物園周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，比如在動物園地區(qū)建立服裝設(shè)計工作室、引進服裝設(shè)計名人、建模特行業(yè)工作室等，建設(shè)大型高端的服裝市場，提升檔次，把動物園地區(qū)打造成北京的服裝設(shè)計聚集地。

　　北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副秘書長賴陽向北京商報記者表示，動批體量巨大，不可能完全搬遷，將簡單低端批發(fā)、物流遷走，剩下的原地升級，向高端商務(wù)服務(wù)靠近，引進餐飲，帶動周邊的產(chǎn)業(yè)互動。“動批歷史悠久，很多商戶從動批開始做批發(fā)零售，后來發(fā)展到做品牌經(jīng)銷商，但是動批的業(yè)態(tài)一直沒有升級提高，這些商戶就慢慢往商場和購物中心轉(zhuǎn)移。”賴陽認為，如果動批升級做品牌服裝，是有很大基礎(chǔ)的。

　　今年3月，動物園批發(fā)市場中的世紀天樂大廈已經(jīng)被光耀東方收購。世紀天樂大廈總建筑面積8.4萬平方米，分A、B兩座，是目前動物園服裝批發(fā)市場人氣最旺的賣場之一，世紀天樂批發(fā)額占整個動批的60%左右。

　　郭增利認為，原地升級仍以服裝為主線，進行品牌孵化和辦公，不違背片區(qū)發(fā)展規(guī)劃，落地也比較簡單。“但與大連、杭州、深圳等城市相比，北京的服裝產(chǎn)業(yè)并不是優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。”在郭增利看來，動批具有得天獨厚的地理位置和成熟的商業(yè)配套，可以選擇的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向很多，但要綜合考慮城市發(fā)展的長期效益和短期經(jīng)濟效益。

　　猜想八：總部經(jīng)濟

　　可行指數(shù)：★★☆☆☆

　　動物園批發(fā)市場搬遷后，南臨車公莊、三里河等傳統(tǒng)國家行政部門集聚地區(qū)，北望中關(guān)村科技高教區(qū)，加之處于交通動脈，既有地鐵2號線、4號線、13號線貫穿，也有北京北站與外界溝通，其優(yōu)越的地理位置和商業(yè)配套成為企業(yè)總部集聚的良好條件。

　　目前北京已初步形成了“三大五小”總部經(jīng)濟集聚區(qū)，其中“三大”是指北京商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)、北京金融街，“五小”是指東二環(huán)高端商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展帶、中關(guān)村科技園區(qū)電子城科技園、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園、北京天竺空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和國門商務(wù)區(qū)。

　　北京商報記者從市商務(wù)委了解到，去年全市各類一級總部企業(yè)1533家，比上年增加了228家?？偛科髽I(yè)及在京下屬分支機構(gòu)共實現(xiàn)增加值8655.4億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的48.4%，比上年提高1個百分點。北京總部企業(yè)以占全市0.4%的單位數(shù)、25%左右的就業(yè)人數(shù)、40%左右的能源消耗，創(chuàng)造了全市近半的增加值，實現(xiàn)了全市近六成的收入和稅收，已經(jīng)成為推動首都經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。