溫州人的商業(yè)嗅覺確實靈敏，有人把溫州人比喻成中國的猶太人，也有人很佩服溫州人的膽略和魄力，哪里有商機，哪里就有溫州人的身影，無論是動亂的阿富汗，還是襲擊不斷的伊拉克。溫州市委書記、市長邵占維接受媒體采訪時表示，現(xiàn)有60萬溫州人分布在93個國家和地區(qū)。他們從事礦業(yè)、能源等傳統(tǒng)生意，現(xiàn)在，溫州商人已經(jīng)把商業(yè)觸角伸向海外的工業(yè)地產(chǎn)。      從炒房團到海外工業(yè)園主      溫州炒樓團曾橫行中國樓市，成為中國房地產(chǎn)火爆不可或缺的背后推手。在國內(nèi)股市和樓市雙雙不景氣，國家宏觀調(diào)控的力度和深度不斷加強的背景下，溫州的民間資本開始“游弋”于海外市場。越南的“龍江工業(yè)園區(qū)”是商務(wù)部19家中標的境外經(jīng)貿(mào)合作區(qū)之一，這個工業(yè)園的老板就是溫州商人翁明照。      翁明照是浙江協(xié)力皮革股份有限公司董事長，他不僅要在自己的“龍江工業(yè)園區(qū)”新建皮革廠，還準備邀請國內(nèi)200余家勞動密集型企業(yè)入園建廠?！褒埥I(yè)園區(qū)”位于越南西南部，距胡志明市40公里，預(yù)算總投資1.05億美元，是繼俄羅斯烏蘇里斯克經(jīng)濟貿(mào)易合作區(qū)、美國通領(lǐng)科技工業(yè)園之后的第三個溫商境外工業(yè)園。該工業(yè)園投資方為剛成立的前江投資管理有限責(zé)任公司，其中發(fā)起企業(yè)浙江協(xié)力皮革股份公司、四川乾盛礦業(yè)有限公司分別占股40.5％。在記者的采訪過程中，前江投資管理有限責(zé)任公司辦公室主任張黎明表示，“龍江工業(yè)園區(qū)”計劃2012年完成項目建設(shè)，6年收回投資成本，“但真正運作起來估計不需要這么長時間?！蹦壳啊褒埥I(yè)園區(qū)”已有30多家在談意向企業(yè)，另有17家企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議。      從張黎明充滿自信的回答中，我們看到的不僅僅是龍江工業(yè)園區(qū)良好的發(fā)展前景，更增加了中國資本掘金海外工業(yè)地產(chǎn)的信心。      危機中尋找商機      資本的特性就是追求最大化的利潤，隨著商業(yè)環(huán)境的變化，資本也會相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，發(fā)生在珠三角地區(qū)的企業(yè)外遷其實就是資本在尋求更適合的商業(yè)環(huán)境。企業(yè)外遷，有人驚呼“大難臨頭”，但也有人從中覓得無限商機。      據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，廣州海關(guān)最新統(tǒng)計，今年1~2月廣東出口鞋4.9億雙，比去年同期(下同)下降27.5%，價值15.9億美元，下降0.6%。其中，廣東私營企業(yè)出口鞋1.9億雙，下降41.1%；外商投資企業(yè)出口鞋1.9億雙，下降8.9%。二者出口合計占同期廣東鞋出口總量的77.6%。最新數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月廣東鞋產(chǎn)品出口量驟跌近三成。廣東鞋產(chǎn)品出口量的下降，并不是國際市場市場在萎縮，而是一部分產(chǎn)能從廣東（主要是珠三角地區(qū)）轉(zhuǎn)移到經(jīng)營成本更加低廉的越南、印度、印尼等東南亞國家，這是資本逐利的本性所決定的。隨著國內(nèi)土地成本和人力成本的不斷升高，廠房面積大，勞動密集型的企業(yè)向這些地區(qū)轉(zhuǎn)移將成為一種必然的趨勢。      伴隨著這些企業(yè)的進駐以及當(dāng)?shù)毓I(yè)的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)將進入一個發(fā)展的高峰期，可以這樣說，在越南、印度、印尼等東南亞國家，工業(yè)地產(chǎn)這一塊蛋糕已經(jīng)形成，并且會越來越大。對國內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)商而言，海外即將來臨的工業(yè)地產(chǎn)盛宴有哪些商機？      首先，很多地方的這種加工工業(yè)的發(fā)展模式都有中國的痕跡，一定程度上借鑒了中國的發(fā)展經(jīng)驗，而且在這些企業(yè)中，很大一部分就是中國本土外遷的企業(yè)。     中國工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)這樣的工業(yè)園在經(jīng)驗方面具有很大的優(yōu)勢，因為現(xiàn)在越南、柬埔寨等市場就如同20年前中國的市場，中國的開發(fā)商在這20年的發(fā)展過程中積累了豐富的經(jīng)驗，可以把好的、成功的經(jīng)驗移植過來，避免一些失敗的教訓(xùn)，可謂輕車熟路。      其次，地價升值空間大，現(xiàn)在越南等地由于處于工業(yè)發(fā)展的初級階段，工業(yè)還很落后，在這一階段地價低廉是其中一個顯著的特點，隨著當(dāng)?shù)毓I(yè)的發(fā)展，地價也會水漲船高，先入企業(yè)將享受土地升值之利。這在改革開放初期的中國也曾發(fā)生這種現(xiàn)象，當(dāng)時很多臺資企業(yè)進入大陸投資建廠，他們大規(guī)模買入土地，等后來者需要土地的時候再賣出，坐收“漁翁之利”。據(jù)了解，越南工業(yè)用地極為便宜，一般1平方米土地50年租金僅為1美元，如在國內(nèi)這租金至少要10美元以上。      另外，政策相對比較寬松，進入門檻低。一個地方對企業(yè)的要求，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平是密切相關(guān)的。一般而言，一個地方經(jīng)濟發(fā)展水平越高，對企業(yè)的要求也越嚴格，進入的門檻也越高。例如在越南，關(guān)稅方面可享受越南外資減免稅政策，原材料、物資、零部件進口免稅5年，15年內(nèi)所得稅率為10％。      機遇通常與挑戰(zhàn)并存，越南等地雖然具有地價低、人力成本低等優(yōu)勢，但在產(chǎn)業(yè)鏈配套、能源供應(yīng)、勞動力素質(zhì)等方面都不盡人意。在機遇與挑戰(zhàn)面前，面臨的就是選擇，而在做出選擇之前，必須做周詳?shù)恼{(diào)研和分析。      把握商機，仍要謹慎      商機與風(fēng)險往往結(jié)伴同行，沒有商機，也就沒有考慮風(fēng)險的必要了，沒有風(fēng)險的存在，機遇也就沒有了，最起碼是要大打折扣的。而成功的價值就體現(xiàn)在把握了機遇，規(guī)避了風(fēng)險。      越南、印度、印尼等東南亞國家工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是有前途的，但工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資是巨大的，而且工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能否成功，很大程度取決于招商和后續(xù)的服務(wù)。因此有專家建議，企業(yè)在投資項目的時候一定要謹慎，規(guī)避一些不必要的損失。      筆者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上個世紀初臺資企業(yè)進入大陸的時候，很多企業(yè)是“抱團”進來的，例如一家大型燈飾企業(yè)過來，燈具企業(yè)、燈頭企業(yè)、燈罩企業(yè)等配套廠家也跟著一起過來，這是一種規(guī)避風(fēng)險的做法。浙江協(xié)力皮革股份有限公司在越南開發(fā)“龍江工業(yè)園區(qū)”，其本身就是一個生產(chǎn)企業(yè)，部分的廠房將被自身以及配套企業(yè)內(nèi)部消化，一定程度上減小風(fēng)險。但這只是其中很小的一部分，正如翁明照所言，還準備邀請國內(nèi)200余家勞動密集型企業(yè)入園建廠，招商以及怎么為園內(nèi)企業(yè)提供高質(zhì)量的配套服務(wù)，這才是關(guān)鍵所在。