在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，部分開發(fā)商實(shí)際上出于無奈，“由于項(xiàng)目前期立項(xiàng)為商業(yè)地產(chǎn)，期限內(nèi)未動工甚至要被收回土地，所以造成被動開發(fā)，萬科之前一直在走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路，但是這兩年做商業(yè)配套，拿的地很大，不做商業(yè)是拿不下來的。也有部分開發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)，并不了解商業(yè)地產(chǎn)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　據(jù)記者實(shí)地走訪北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，部分運(yùn)營良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人流量大，場面“火爆”，但是也有部分項(xiàng)目顯得略微蕭條，甚至慘烈。

　　在“冰火兩重天”的商業(yè)地產(chǎn)方面，轉(zhuǎn)型一直進(jìn)行中，但未成系統(tǒng)，王永平認(rèn)為，北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是未來商業(yè)地產(chǎn)的縮影，“商業(yè)地產(chǎn)未來會出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，部分項(xiàng)目可能會面臨轉(zhuǎn)型，有的項(xiàng)目甚至?xí)€尾，整個商業(yè)地產(chǎn)也將會進(jìn)行洗牌?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)可塑性大，利潤普遍高于住宅、辦公性等開發(fā)的利潤收入，這一直讓眾多企業(yè)抱有幻想、“趨之若鶩”。

　　表面上來看，商業(yè)地產(chǎn)的角逐異常熱烈，家居業(yè)紅星美凱龍跨界打造“愛琴?！表?xiàng)目早在之前便進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)欲分得一杯羹，中國建筑股份有限公司子企業(yè)近期攜手民企欲深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科地產(chǎn)作為住宅類地產(chǎn)企業(yè)的“老大”，近兩年也放下身段，瞄向“商業(yè)地產(chǎn)”，目前萬科在非住方面的資產(chǎn)已近2000萬平方米。中糧正是春風(fēng)得意時(shí)——大悅城開一家“火”一家，中糧方面表示，計(jì)劃用2—3年完成11家大悅城的打造，五年內(nèi)交付20家大悅城。首開商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對《中國企業(yè)報(bào)》記者表示，“目前首開商業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)很好，發(fā)展速度也相對較快?！?/p>

　　事實(shí)上，并非所有的轉(zhuǎn)型都讓企業(yè)如“意”，SOHO中國董事長潘石屹[微博]在2012年宣布的新模式至今仍沒有太大成績，按照潘石屹當(dāng)初的規(guī)劃，企業(yè)從“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)型到“開發(fā)—持有”新模式。2015年公司的盈利將主要來源于租金收入，到2017年，租金年收入將超過40億元。但是，根據(jù)SOHO中國2014年年度業(yè)績報(bào)告顯示，2014年，SOHO中國營業(yè)額約為60.98億元，較2013年約146.21億元下降了58.3%;2014年全年租金在營業(yè)收入中所占收入不足7%。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，“雖然SOHO中國的轉(zhuǎn)型現(xiàn)在并沒有太大成績，紅星美凱龍等企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)大多是認(rèn)為他們對商業(yè)地產(chǎn)很熟悉，但是真正做下來并不像他們想的那么簡單，位置、物業(yè)結(jié)構(gòu)、競品的沖擊都會有影響，轉(zhuǎn)型打的是一場持久戰(zhàn)?！蹦土λ坪跏菬嶂杂隗w育項(xiàng)目的潘石屹最顯著的特性之一，但由于商業(yè)地產(chǎn)本就存在替代性大的特點(diǎn)，在這場洗牌大戰(zhàn)中，哪家企業(yè)項(xiàng)目做得好，哪家企業(yè)就上位。

　　“我們商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)性還不夠強(qiáng)，還不成熟，變化就鋪天蓋地地來了!這打亂了企業(yè)的步伐。”王永平如此形容眾房企的“困境”，開發(fā)商所面臨的另一個“困境”是電商的沖擊，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，線上購物已經(jīng)侵占了中國零售業(yè)市場25%的份額 。

　　房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期，再加上電商的沖擊使得部分開發(fā)商“被動”轉(zhuǎn)型，許多大型商場“被動”改造升級——兒童業(yè)態(tài)比例調(diào)升，增加電子游戲真人體驗(yàn)、玩偶主題展館、文化藝術(shù)展覽等互動體驗(yàn)業(yè)態(tài)逐漸增加，萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理劉肖告訴記者，中糧萬科半島廣場餐飲從最初制定的20%到開業(yè)時(shí)達(dá)到28%，普遍意義上理解的體驗(yàn)式消費(fèi)也從50%升至接近60%。體驗(yàn)式消費(fèi)成了萬科制衡電商的“底牌”。