近日采訪了解到，豫園商圈的原豫城時(shí)尚項(xiàng)目已被三度轉(zhuǎn)手，目前招商正在緩慢進(jìn)行中;而淮海路上的上海中環(huán)廣場(chǎng)也出現(xiàn)了比例不小的空置率，商場(chǎng)四樓已停業(yè)大半年。雖然近年來(lái)，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)風(fēng)生水起，成為各路資本競(jìng)相追逐的熱點(diǎn)，但是，在這些不斷涌現(xiàn)的購(gòu)物中心項(xiàng)目背后已經(jīng)出現(xiàn)重重隱患：整盤易手、改造更名的項(xiàng)目逐漸增多;一些市中心黃金地段的老牌購(gòu)物中心空置率上升;多家位于郊區(qū)的非主流購(gòu)物中心項(xiàng)目或陷入半停業(yè)僵局，大唱“空城計(jì)”。

　　豫園商圈

　　□引入快時(shí)尚品牌經(jīng)營(yíng)不佳

　　MORE>>1如何投資購(gòu)物中心行業(yè)2大型購(gòu)物中心企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)策略3大型購(gòu)物中心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局構(gòu)成4購(gòu)物中心建設(shè)產(chǎn)品需求與市場(chǎng)規(guī)模5購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)及行業(yè)潛力6購(gòu)物中心建設(shè)產(chǎn)業(yè)成功模式探討7購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析8大型購(gòu)物中心關(guān)鍵機(jī)遇及挑戰(zhàn)　　

　　豫城時(shí)尚項(xiàng)目三度轉(zhuǎn)手

　　根據(jù)世邦魏理仕所發(fā)布的《上海零售物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告顯示，2014年至2016年，上海核心商圈的供應(yīng)量合計(jì)約63.5萬(wàn)平方米，而非核心商圈的供應(yīng)量約為272萬(wàn)平方米，合計(jì)將達(dá)330萬(wàn)平方米。2014年至2016年，上海年均零售物業(yè)供應(yīng)量將為112.3萬(wàn)平方米，是此前年份的3.4倍，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴。而在這330萬(wàn)平方米中，有90%的零售物業(yè)將以購(gòu)物中心的形式投入市場(chǎng)，購(gòu)物中心的熱門程度可見(jiàn)一斑。

　　但是，購(gòu)物中心的市場(chǎng)表現(xiàn)是否與其受青睞程度成正比呢?記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)情況并不如人意，有些開(kāi)業(yè)沒(méi)多久就因?yàn)楦鞣N原因選擇關(guān)門，購(gòu)物中心整盤易手、改造更名的項(xiàng)目也有所增多。

　　記者在城隍廟方浜中路上的豫城時(shí)尚看到，原有的商場(chǎng)早已關(guān)門停業(yè)，外圍依然被腳手架圍著。除了鼎泰豐與避風(fēng)塘兩家餐廳仍在營(yíng)業(yè)外，其他商戶早已人去樓空。沿街的幾家店鋪大門緊閉，斑駁的玻璃與墻壁顯示這里已經(jīng)關(guān)閉有一段時(shí)間了。現(xiàn)場(chǎng)的工作人員告訴記者，這里何時(shí)重新開(kāi)業(yè)也不清楚，因?yàn)閬?lái)這里的食客還不少，所以鼎泰豐等餐廳還在營(yíng)業(yè)，可是由于整體項(xiàng)目都沒(méi)有重新開(kāi)業(yè)，因此對(duì)于鼎泰豐等知名餐廳也有不少負(fù)面影響。

　　早在2013年初，記者就曾報(bào)道過(guò)豫城時(shí)尚內(nèi)多家快時(shí)尚品牌相繼關(guān)門，營(yíng)業(yè)商鋪只剩一半。當(dāng)時(shí)，就曾傳出豫城時(shí)尚可能易主，將由業(yè)主方——美國(guó)嘉吉基金轉(zhuǎn)讓給一家國(guó)內(nèi)投資公司的消息。

　　記者在采訪中了解到，原豫城時(shí)尚項(xiàng)目已經(jīng)在一年前易主光耀東方，目前正在招商中。據(jù)一位知情者透露，新的項(xiàng)目將更名為上海城隍廟廣場(chǎng)，定位三十年代老上海風(fēng)情，預(yù)計(jì)將于明年10月左右開(kāi)業(yè)。

　　記者了解到，這已經(jīng)是豫城時(shí)尚項(xiàng)目第三次被轉(zhuǎn)手了。據(jù)公開(kāi)資料顯示，2005年11月，豫園商城股份有限公司將旗下子公司上海城隍廟廣場(chǎng)置業(yè)有限公司100%股權(quán)出讓給嘉吉金融服務(wù)公司等聯(lián)合體買家，建成“豫龍坊”商業(yè)項(xiàng)目。

　　豫龍坊最初的項(xiàng)目定位是走傳統(tǒng)特色的路線，也比較符合城隍廟的整體氛圍，但是其經(jīng)營(yíng)一直沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。由于業(yè)績(jī)不佳，豫龍坊業(yè)主于2009年找來(lái)著名的商業(yè)項(xiàng)目管理公司盈石投資接手運(yùn)營(yíng)，盈石在對(duì)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一番調(diào)研后，決定將項(xiàng)目定位為與整個(gè)豫園商圈傳統(tǒng)懷舊特色形成明顯反差的時(shí)尚主題，并改名為“豫城時(shí)尚”。

　　對(duì)于豫城時(shí)尚來(lái)說(shuō)，這時(shí)尚的定位卻成為其日后慘淡收?qǐng)龅闹饕蛑?。H&M、瑪莎百貨、HONEYS、OVS等快時(shí)尚品牌與豫園地區(qū)的整體風(fēng)格顯然不搭?！皹I(yè)主當(dāng)初找來(lái)盈石接手，打造豫城時(shí)尚項(xiàng)目，就是考慮到要與整個(gè)豫園商圈形成差異化的經(jīng)營(yíng)，所引入的品牌都是豫園商圈沒(méi)有的，其實(shí)這個(gè)想法是沒(méi)錯(cuò)，但可惜市場(chǎng)并不接受這樣的改變?！鄙鲜鲋槿耸勘硎?，“豫園商圈的消費(fèi)人群以外地來(lái)滬的游客為主，這些人到城隍廟就是為了來(lái)體驗(yàn)上海本地特色，而H&M、OVS等快時(shí)尚品牌顯然不是他們的目標(biāo)。當(dāng)然，會(huì)有一部分顧客會(huì)愿意去消費(fèi)這些品牌，據(jù)說(shuō)馬莎百貨二樓經(jīng)常會(huì)搞一些大規(guī)模的打折促銷，也已形成了一批固定的消費(fèi)者，但是很可惜，這樣的客群顯然太少，根本不足以支撐整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，所以商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后人氣始終上不去，這也直接導(dǎo)致了豫城時(shí)尚項(xiàng)目的失敗?！?/p>

　　RET睿意德策略顧問(wèn)部總經(jīng)理陳麗琳也向記者表示，豫城時(shí)尚項(xiàng)目的定位不準(zhǔn)，豫園商圈是靠旅游地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的，如果只定位時(shí)尚顯然滿足不了實(shí)際消費(fèi)需求，最好還要加入文化類的元素。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目最新的接手方光耀東方，是一家總部位于北京的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，以收購(gòu)及運(yùn)作爛尾樓為特長(zhǎng)。據(jù)該項(xiàng)目招商人員透露，新的項(xiàng)目將更名為上海城隍廟廣場(chǎng)，建筑面積在4萬(wàn)平方米左右，建筑風(fēng)格將與城隍廟的風(fēng)格相統(tǒng)一，主要經(jīng)營(yíng)藝術(shù)品、工藝品、特色餐飲美食等?！盎旧峡梢钥隙ǖ氖牵粫?huì)再招快時(shí)尚品牌，會(huì)招一些具有老上海風(fēng)情概念的商戶，比如旗袍或者定制服裝、上海特色小吃甚至西洋鏡等與老上海有關(guān)的商業(yè)，同時(shí)也會(huì)有一些珠寶品類。目前已經(jīng)簽約了一批入駐的商家，預(yù)計(jì)明年10月左右招商運(yùn)營(yíng)調(diào)整到位，并可以開(kāi)業(yè)。”

　　淮海路商圈

　　□業(yè)態(tài)布局缺乏特色

　　中環(huán)廣場(chǎng)四樓層面關(guān)閉半年

　　記者了解到，位于淮海路上的上海中環(huán)廣場(chǎng)也陷入了業(yè)態(tài)調(diào)整的困局，有報(bào)道指出其空鋪率已達(dá)到了30%。

　　記者日前來(lái)到中環(huán)廣場(chǎng)看到，商場(chǎng)內(nèi)人氣非常冷清，除了一樓的幾家咖啡館內(nèi)有些顧客外，其余服裝、珠寶、美容美發(fā)店內(nèi)生意異常清淡。在一樓的一側(cè)，記者看到，有三家店鋪已經(jīng)關(guān)門，店鋪上貼著彩色招商廣告。此外，商場(chǎng)的二樓、三樓也均有零星的空鋪情況。三樓目前只有3家商戶仍在照常營(yíng)業(yè)，包括兩家餐飲與一家口腔護(hù)理機(jī)構(gòu)。三樓到四樓的手扶電梯已停止運(yùn)行，一塊告示牌上寫(xiě)著“暫停服務(wù)”的字樣。記者四處打聽(tīng)后了解到，商場(chǎng)的四樓一個(gè)層面原先也是做餐飲的，但由于生意不好商戶已經(jīng)撤出，而整個(gè)四樓也因此關(guān)閉了大半年時(shí)間。

　　據(jù)悉，上海中環(huán)廣場(chǎng)是新鴻基地產(chǎn)進(jìn)入上海的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)已長(zhǎng)達(dá)十幾年，其間也經(jīng)歷了數(shù)度的業(yè)態(tài)調(diào)整。項(xiàng)目緊鄰地鐵1號(hào)線出口，周圍高端寫(xiě)字樓林立，地理位置可謂非常優(yōu)越。資料顯示，中環(huán)廣場(chǎng)整個(gè)裙樓商業(yè)建筑面積近12000平方米，共四層，商場(chǎng)入駐品牌也并不多。據(jù)商場(chǎng)相關(guān)部門表示，商場(chǎng)明年將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，目前處于商鋪的招商階段，以吸引高端品牌進(jìn)駐為主。

　　陳麗琳指出，中環(huán)廣場(chǎng)的地理位置不錯(cuò)，但問(wèn)題在于其體量較小，兩萬(wàn)平方米都不到的面積為其招商帶來(lái)了局限性?！八厦娴膶?xiě)字樓基本上是滿租的，租金也很高，所以中環(huán)廣場(chǎng)的招商應(yīng)該主要考慮滿足寫(xiě)字樓的辦公配套需求，比如招更多的餐飲店，如果做的好生意應(yīng)該是不錯(cuò)的。可能經(jīng)營(yíng)方是帶著追求高租金以零售為主導(dǎo)的理念去招租，這樣的話當(dāng)淮海路關(guān)店潮來(lái)臨的時(shí)候，很多商鋪也會(huì)跟著關(guān)閉。此外，由于是老建筑，中環(huán)廣場(chǎng)可能在動(dòng)線設(shè)計(jì)上存在缺陷，內(nèi)動(dòng)線沒(méi)有明確導(dǎo)示的話，消費(fèi)者不會(huì)逛進(jìn)去，從而浪費(fèi)了很大的面積?！笨傊?，在淮海路這一競(jìng)爭(zhēng)激烈的商圈，中環(huán)廣場(chǎng)由于面積所限，業(yè)態(tài)布局單一，本身也缺乏足夠的特色，所以導(dǎo)致其在競(jìng)爭(zhēng)中難以突圍。

　　由中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)CCFA聯(lián)合德勤中國(guó)等機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的《2014中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)許多城市的購(gòu)物中心租金已呈現(xiàn)不同程度下滑，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。就空置率來(lái)看，很多城市零售物業(yè)空置率超過(guò)6%的警戒線。其中，沈陽(yáng)為國(guó)內(nèi)之最，2013年的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率高達(dá)21.9%。在上海，一些市中心黃金地段的老牌購(gòu)物中心已出現(xiàn)了比例不小的空置率。

　　根據(jù)市場(chǎng)變化做出及時(shí)調(diào)整，或許是老一代購(gòu)物中心面臨的壓力和在競(jìng)爭(zhēng)中必須要做出的選擇?？土髁康南陆?、空鋪成批出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也不太適合現(xiàn)代消費(fèi)者口味，各種因素的堆積促使租金進(jìn)一步走低。在這場(chǎng)變革中，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)已告別了曾經(jīng)的輝煌，而這一切只用了短短幾年時(shí)間。

　　陳麗琳表示，當(dāng)前環(huán)境下，購(gòu)物中心的發(fā)展按地域劃分會(huì)有兩大趨勢(shì)，中環(huán)以外的項(xiàng)目會(huì)更注重社區(qū)化，差異化及錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)?！翱赡茉谙愀圻@些地方，會(huì)有限制說(shuō)3公里內(nèi)不能開(kāi)設(shè)大型購(gòu)物中心，但是國(guó)內(nèi)對(duì)此并沒(méi)有規(guī)定，所以競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)激烈?！敝协h(huán)及內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目都將面臨大升級(jí)改造和調(diào)整?！氨热绾懵V場(chǎng)將會(huì)進(jìn)行整體調(diào)整，正大廣場(chǎng)近期也做了大的升級(jí)改造，這是一個(gè)趨勢(shì)，商家也希望通過(guò)這些調(diào)整來(lái)使物業(yè)增值?！?/p>

　　陳麗琳還表示，現(xiàn)在消費(fèi)者也有個(gè)越來(lái)越明顯的心理特征，對(duì)商場(chǎng)的購(gòu)物需求沒(méi)有那么強(qiáng)烈，而是娛樂(lè)、休閑的體驗(yàn)需求更加能夠激發(fā)他們的消費(fèi)欲望?！耙郧叭ド虉?chǎng)主要是為了購(gòu)物，現(xiàn)在是去吃飯、娛樂(lè)的同時(shí)順便把東西買了。以前是商場(chǎng)有什么消費(fèi)者買