經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的時(shí)候，品牌“虧得起，也愿意虧”，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)，壯士斷腕，舍棄部分門(mén)店才是明智之舉。根據(jù)美邦日前披露的年報(bào)顯示，直營(yíng)與加盟業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入均出現(xiàn)下跌，下跌幅度超過(guò)16%。去年，其公司在全國(guó)范圍內(nèi)，陸續(xù)關(guān)閉了200多家直營(yíng)和加盟店。

　　在美邦諸多門(mén)店中，杭州算是戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，然而，在美邦服飾近期發(fā)布的一份公告中，我們還讀到了品牌方租金之外的“弦外之音”。

　　美邦服飾在報(bào)告中稱，杭州眼下并沒(méi)有合適的店鋪位置可供選擇。這層意思的表達(dá)結(jié)合其撤走延安路店鋪的行為，似乎在透露其門(mén)店選址戰(zhàn)略的變化。

　　“美邦在大舉進(jìn)軍延安路時(shí)，一下子開(kāi)了兩家店鋪，可以說(shuō)是不惜成本的，這也是為其上市在做準(zhǔn)備，但現(xiàn)在，美邦已經(jīng)是上市公司，在財(cái)務(wù)報(bào)表的制約下，如果有門(mén)店的盈利出現(xiàn)大幅下滑，集團(tuán)有可能會(huì)關(guān)掉門(mén)店來(lái)止損，換句話說(shuō)，現(xiàn)在的美邦已經(jīng)不可能每年砸下幾百萬(wàn)在延安路上開(kāi)形象店了。”零售業(yè)內(nèi)人士分析。

　　美邦服飾的公告，也在透露出品牌門(mén)店選址的一種新姿態(tài)，讓很多人開(kāi)始思考一個(gè)不愿承認(rèn)的觀點(diǎn)——延安路這個(gè)首席商業(yè)街的地位到底還存不存在?

　　一問(wèn)：美邦公告“杭州沒(méi)有合適的店鋪選址”?

　　數(shù)字很難欺騙人，如果把目光拉得遠(yuǎn)一些，看一看近五年延安路北段的租金，也許會(huì)說(shuō)明一些問(wèn)題。

　　在2012年之前，延安路北段商鋪的平均日租金達(dá)到45元/平方米左右，到了2012年，延安路北段的店鋪?zhàn)饨鸨q到歷史最高值，商鋪日租金更是達(dá)到了63元/平方米左右，已經(jīng)可以與上海的南京西路、北京王府井比肩。

　　但是從2013年至今，延安路商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)了頻繁更替、空鋪的現(xiàn)象，武林銀泰對(duì)面的“黃金70米”經(jīng)歷了再次洗牌，禧福天地和金兄弟珠寶在苦苦撐到地鐵開(kāi)通之后，仍然選擇撤走延安路。此時(shí)，延安路北段的商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)增速放緩的現(xiàn)象，而到了今年，租金已出現(xiàn)小幅回落，延安路北段部分商鋪?zhàn)饨鹨鸦氐搅?012年之前的租金水平，甚至出現(xiàn)最低15元/平方米的日租金價(jià)格。

　　顯然，2012年，是延安路商業(yè)生命的一個(gè)時(shí)間轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年路面整治工程結(jié)束和地鐵一號(hào)線的開(kāi)通則是發(fā)生轉(zhuǎn)折的最重要事件。

　　“延安路的道路綜合整治，對(duì)交通出行是一個(gè)重大利好，這也定性了延安路成為了一條交通主干道，”零售業(yè)內(nèi)人士分析。“但這對(duì)于商鋪來(lái)講，并不是個(gè)非常有利的條件，商業(yè)街要形成氛圍，必須有可以‘逛街步行’的空間，此外，開(kāi)車(chē)的顧客也希望可以有駐足的地方，但是這些要素在現(xiàn)在的延安路上，幾乎很難實(shí)現(xiàn)，此外，地鐵一號(hào)線為延安路帶來(lái)了很多客流，但是也有更多的客流一下子鉆進(jìn)地下，乘地鐵去了別的地方。”

　　二問(wèn)：地鐵開(kāi)通，并未帶來(lái)萬(wàn)兩黃金?

　　出于延安路地鐵開(kāi)通后帶來(lái)巨大商機(jī)的判斷，延安路北段及地鐵地下物業(yè)出現(xiàn)了高額租金的現(xiàn)象，那么，這些租金的設(shè)定真的合理嗎?

　　有一個(gè)非常細(xì)小的對(duì)比。地鐵鳳起路站的地下街鋪，規(guī)劃為商業(yè)步行街，目前來(lái)看，小食店、首飾店等利潤(rùn)微薄的業(yè)態(tài)聚集在這里，這一區(qū)塊對(duì)外公布的日租金為23元/平方米，這是什么概念呢?

　　如果同樣對(duì)比地下物業(yè)，延安路上某家商場(chǎng)地下一層的日租金在8元/平方米，規(guī)劃的也是餐飲店，比鳳起路站的地下街鋪的租金要低很多。而在緊鄰延安路的吳山路上，一家沿街的沙縣小吃的日租金才23元/平方米，盡管兩者不在延安路同一路段上，但是一個(gè)在地下，一個(gè)在地上，兩者卻有著相同的租金，這本身就有著一定的不合理性。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，虛高的租金也是使延安路北段出現(xiàn)空鋪潮的主要原因，而隨著延安路南段開(kāi)出更多的商業(yè)綜合體，北段的價(jià)格劣勢(shì)會(huì)愈發(fā)體現(xiàn)出來(lái)。“試問(wèn)，如果品牌能進(jìn)入購(gòu)物中心，付的租金變少了，又有商業(yè)體帶來(lái)足夠人氣，品牌為什么要去開(kāi)租金又貴、人氣又弱的街邊店呢?”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　三問(wèn)：延安路北段租金已然虛高?

　　俗話說(shuō)，三十年河?xùn)|，三十年河西。老祖宗的話其實(shí)飽含智慧，延安路這條杭州的商業(yè)大動(dòng)脈，也許不用花30年時(shí)間，就可以應(yīng)驗(yàn)這句老話。

　　老杭州人都知道，延安路的南段，也就是靠近解放路一帶是杭州老底子最熱鬧的地方，小呂宋等商場(chǎng)也都集中于此。后來(lái)由于武林商圈的崛起，延安路的中段漸漸風(fēng)華不再，所以20多年來(lái)，延安路這條帶狀商業(yè)街，一直奉行著“北段比南段更金貴”的商業(yè)潛規(guī)則。

　　四問(wèn)：“延安路北段比南段更金貴”將大反轉(zhuǎn)?

　　北靠體育場(chǎng)路，南接解放路，延安路這條帶狀商業(yè)街，在近20年間都奉行著“北段比南段更金貴”的商業(yè)潛規(guī)則。在商業(yè)版圖里，高租金商鋪一直都盤(pán)踞在延安路，再加上北段集聚了杭州大廈、杭州百貨大樓、武林銀泰、國(guó)大商場(chǎng)等“商業(yè)巨頭”，借助商業(yè)大佬們，整條延安路上最貴的商鋪，也大多集中在延安路北段。

　　“一到工聯(lián)這里，租金就會(huì)明顯降低了，差不多只是北段的五成到六成左右，現(xiàn)在湖濱銀泰的位置，日租金也就在20元/平方米。”商業(yè)地產(chǎn)人士分析，“其實(shí)對(duì)于延安路北段來(lái)說(shuō)，租金一直因?yàn)閷?duì)地鐵開(kāi)通的良好預(yù)期，而保持在高位，這樣的租金其實(shí)是虛高的。”

　　反觀延安路南段，目前湖濱銀泰一期、二期均已開(kāi)業(yè)，三期、四期正在打造中，加上與南面解百的呼應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好這一區(qū)塊未來(lái)的商業(yè)活力。

　　“商業(yè)模式的發(fā)展和消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，讓杭州的街區(qū)商業(yè)價(jià)值正在下降，延安路慶春路至解放路段的商業(yè)連貫性比較好，新開(kāi)商業(yè)體的適用性更強(qiáng)，未來(lái)人氣肯定也會(huì)更旺。”贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳說(shuō)。