臨近年末，開(kāi)發(fā)商拼命賣房沖業(yè)績(jī)，“三條紅線”壓頂，卻沒(méi)能絕對(duì)阻擋他們?cè)诨浉郯拇鬄硡^(qū)尤其是廣深搶地的步伐。

11月中以來(lái)，廣州、深圳、珠海、佛山，接連拍賣多幅土地，其中依然出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的地王，以及溢價(jià)率達(dá)45%的地塊，開(kāi)發(fā)商熱情滿滿。

相對(duì)于以前拍地集中于本地房企的狀況，越來(lái)越多的外來(lái)房企在大灣區(qū)有了收獲，比如融創(chuàng)、新城等。

廣深相對(duì)暢旺的新房市場(chǎng)，是開(kāi)發(fā)商積極拿地的底氣。即使限價(jià)，他們也依然可以通過(guò)提高周轉(zhuǎn)率將房子賣出去盈利。這樣的資產(chǎn)，總比很多三四線根本賣不出去的房子強(qiáng)得多。

而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，調(diào)控思路也在轉(zhuǎn)變，廣深尤其是深圳，從過(guò)去主要抑制需求轉(zhuǎn)到增加供應(yīng)上來(lái)，改變供需結(jié)構(gòu)，影響未來(lái)預(yù)期，或使得兩地房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。

廣深莞是今年房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市。甘俊攝

年末土拍大戰(zhàn)

繼去年的“史詩(shī)級(jí)土拍”后，宅地稀缺的深圳再次迎來(lái)了一場(chǎng)酣暢淋漓的拍賣。

11月23日，深圳共有8宗、總建面積224萬(wàn)平方米的土地出讓，吸引28家房企報(bào)名，最終總出讓地價(jià)約340億元。

參與競(jìng)拍的房企除了本地龍頭萬(wàn)科、金地、佳兆業(yè)等，也有融創(chuàng)、金茂、新城、旭輝等外地房企，以及平安不動(dòng)產(chǎn)、港中旅、中信城開(kāi)等。

其中，融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)手，以底價(jià)127.1億元摘得寶安區(qū)沙井地塊，這是當(dāng)日出讓總價(jià)最高的地塊，也是深圳歷史上第7幅百億地塊。

融創(chuàng)此次拿下的是個(gè)冰雪文旅綜合體，建面高達(dá)131萬(wàn)平方米，此前融創(chuàng)已經(jīng)和寶安區(qū)簽訂了總投資額達(dá)367億元的合作協(xié)議，這也是融創(chuàng)迄今為止在大灣區(qū)單筆投資最大的項(xiàng)目。

深圳市地鐵集團(tuán)以底價(jià)66.53億元摘得龍華區(qū)地塊，該宗地建成后普通商品住房銷售均價(jià)不得高于70875元/平方米。

高溢價(jià)地塊也出現(xiàn)了。比如競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的寶安尖崗山地塊，經(jīng)過(guò)25輪競(jìng)價(jià)，最終萬(wàn)科以最高限價(jià)59.98億元拿下，溢價(jià)率45.02%，配建人才房6.6萬(wàn)平方米，未來(lái)商品房銷售均價(jià)不得高于83265元/平方米。

這幾年萬(wàn)科鮮少在深圳公開(kāi)市場(chǎng)拿地，這次出手，也是它首進(jìn)尖崗山，似乎表明萬(wàn)科對(duì)深圳市場(chǎng)的判斷出現(xiàn)了新的變化。

此外，經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)價(jià)，佳兆業(yè)+新城聯(lián)合體也以上限價(jià)格28億元競(jìng)得坪山區(qū)地塊，溢價(jià)率45%，配建人才房5萬(wàn)平方米。

很多人猶記得，深圳去年6月26日的那場(chǎng)“史詩(shī)級(jí)土拍”，而11月23日的這場(chǎng)土拍大戰(zhàn)，總地價(jià)更是去年224億元的1.5倍。

美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，今年深圳（含深汕合作區(qū)）居住用地出讓總金額高達(dá)758億元，加上非居住用地，土地出讓金額已經(jīng)逼近900億元。雖然不及上海、杭州等城市，但也是深圳近三年來(lái)賣地金額最多的一年了。

不遠(yuǎn)處的廣州，更早上演了一場(chǎng)土地大戰(zhàn)。11月16日，歷經(jīng)21輪競(jìng)價(jià)之后，備受關(guān)注的天河區(qū)奧體公園北側(cè)地塊出讓，廣州本土房企合景泰富以總價(jià)48.65億元、樓面價(jià)51463元/平方米拿下。

這是牛奶廠板塊時(shí)隔六年再次出讓的宅地，盡管各房企報(bào)價(jià)相對(duì)謹(jǐn)慎，但最后51463元/平方米的成交樓面價(jià)，創(chuàng)下天河最高樓面價(jià)紀(jì)錄；也成為全市第三貴的地塊，僅次于64576元/平方米的越秀南路地塊及55437元/平方米的海珠石崗路地塊。

該地塊價(jià)格接近或超過(guò)了很多周邊在售新房或二手房?jī)r(jià)。廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉認(rèn)為，樓面價(jià)“破5”顯示出房企的樂(lè)觀心態(tài)。今年廣州中心區(qū)的土地基本都是高溢價(jià)成交，而外圍區(qū)域的土地多為底價(jià)成交，更像是房企在不確定時(shí)代，策略上的保守和聚焦。

土拍大戰(zhàn)也在珠海上演。11月25日，中海地產(chǎn)以樓面價(jià)約23281元/平方米、總價(jià)104.7億元拿下珠海中心城區(qū)巨無(wú)霸地塊，創(chuàng)下該市新的總價(jià)地王紀(jì)錄。

大灣區(qū)另外兩個(gè)城市，東莞以及去年GDP剛過(guò)萬(wàn)億的佛山，今年更是地王頻出。

土地市場(chǎng)的熱度與銷售市場(chǎng)有著密切的關(guān)系，由于看好后市，開(kāi)發(fā)商才敢于拿地，而高價(jià)地拍出，又能刺激新房市場(chǎng)的熱度。

廣州、深圳近期的新房市場(chǎng)局部火爆。廣州中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月廣州新房網(wǎng)簽數(shù)量過(guò)萬(wàn)，環(huán)比上升16%，同比上升84%，為2017年4月以來(lái)新高。

進(jìn)入11月，黃埔、南沙等區(qū)域新房成交活躍，帶動(dòng)廣州全市成交進(jìn)一步提升。廣州購(gòu)房者漸漸覺(jué)得，樓市熱起來(lái)了。

而在深圳，新房市場(chǎng)的“打新”熱度從未停止。均價(jià)13萬(wàn)元/平方米的華潤(rùn)城四期入市，吸引全城關(guān)注。

開(kāi)發(fā)商無(wú)不看好深圳樓市。一名來(lái)自華東的開(kāi)發(fā)商表示，公司早已準(zhǔn)備資金，伺機(jī)拿下深圳土地。“你去全國(guó)轉(zhuǎn)一圈，就知道沒(méi)有幾個(gè)城市能像深圳這么好消化（房子）?！?/p>

他們?cè)趶V州、珠海、東莞、佛山拿地，也是同樣的邏輯，市場(chǎng)還不錯(cuò)?；浉郯拇鬄硡^(qū)，越來(lái)越成為房企重倉(cāng)之地，貨值和銷售已占去一些房企的三分之一或四分之一。

在集中的高地價(jià)土拍之下，廣深房?jī)r(jià)上漲壓力不小，部分區(qū)域的二手房業(yè)主，已經(jīng)在返價(jià)或提高掛牌價(jià)了。

轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)

開(kāi)發(fā)商和投資客樂(lè)觀的另一面，是從政府和政策層面來(lái)看，形勢(shì)卻正在發(fā)生變化，北京、長(zhǎng)沙的做法要被更多效仿。

廣深莞是今年房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市。而將目光投向北京，近三年來(lái)，北京供應(yīng)了大量限競(jìng)房用地，數(shù)百萬(wàn)平方米的低價(jià)房推向市場(chǎng)，極大緩解了房?jī)r(jià)上漲壓力，甚至引發(fā)二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。

中介人士指出，三年來(lái)，北京多個(gè)區(qū)域二手房?jī)r(jià)下跌逾20%。

另外一個(gè)值得深圳、東莞學(xué)習(xí)的城市，是長(zhǎng)沙。地方政府同樣通過(guò)大規(guī)模出讓土地，提供充足的供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)。

不像北京、長(zhǎng)沙那樣既增加供應(yīng)，又抑制投資需求，深圳過(guò)去幾年不僅供應(yīng)極少，還因?yàn)槁鋺羧菀捉o限購(gòu)留了口子，實(shí)際上在抑制投資需求方面力度較弱。

年中，深圳有關(guān)部門到長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)后，出臺(tái)了7·15新政，對(duì)落戶買房政策進(jìn)行了升級(jí)，投資性需求這才得到有效控制。

接著就是增加供應(yīng)了。深圳多位業(yè)內(nèi)人士指出，此次深圳“豪華”土拍，規(guī)模遠(yuǎn)超以往，傳遞出的信息是，在長(zhǎng)期宅地稀缺的深圳，政府正在努力大幅增加住房供應(yīng)。

實(shí)際上這樣的信息早已有之。4月份，深圳住建局稱，2021年居住用地占比將提高至25%（現(xiàn)狀不足23%）；8月，深圳規(guī)土委也透露新規(guī)劃，“至2035年，居住用地比例將提高至25%”。

深圳房地產(chǎn)專家宋丁也認(rèn)為，深圳住房政策的畫風(fēng)已然發(fā)生突變。二十年來(lái)住房領(lǐng)域的政策重心正在發(fā)生劇烈變化，長(zhǎng)期以來(lái)以壓制需求為核心的調(diào)控政策導(dǎo)向正在迅速轉(zhuǎn)向以加大土地供應(yīng)、滿足居住需求為核心的發(fā)展政策導(dǎo)向。

這種趨勢(shì)首先表明，只要國(guó)家給予適當(dāng)合理的有關(guān)土地供應(yīng)的管理權(quán)限，深圳就有能力在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)不依賴外延式增長(zhǎng)，而是依靠?jī)?nèi)涵式途徑解決自身宅地供應(yīng)的長(zhǎng)期嚴(yán)重短缺問(wèn)題。

這還表明，深圳盡管在土地規(guī)模上無(wú)法與北上廣相比較，但是在土地利用上深圳仍然有相當(dāng)大的深度拓展空間，如果有效挖掘，深圳的宅地和住宅供應(yīng)總量均可大幅提升。

其他大灣區(qū)城市其實(shí)也是這樣的思路。在廣州，近年來(lái)的土地出讓金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)深圳，廣州各區(qū)的土地供應(yīng)量充足。

佛山則是今年大幅供應(yīng)土地的一個(gè)樣本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020上半年佛山土拍市場(chǎng)賣地50宗，成交面積約261萬(wàn)平方米，成交金額584億元，創(chuàng)歷史新高。

政府的調(diào)控思路轉(zhuǎn)變和供地力度加大，將直接改變當(dāng)前樓市的供需格局，使兩者趨于平衡。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，隨著需求被消化，廣州市場(chǎng)的熱度將可能出現(xiàn)降溫，但熱點(diǎn)區(qū)域依然可能維持一定的成交量，成交價(jià)格的上漲力度將有所偏弱。

宋丁指出，深圳新政帶來(lái)的影響是，住房供應(yīng)大幅增加。估計(jì)年供應(yīng)量會(huì)增30%以上甚至更高；住房均價(jià)總體上趨于穩(wěn)定，但區(qū)域分化會(huì)有所加大；主要用于限制需求側(cè)的調(diào)控政策會(huì)適度減弱，部分短期性政策可能退出。

在房住不炒基調(diào)下，未來(lái)任何一個(gè)城市，再出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的幾率，都變低了。