近期，恒大商業(yè)集團正在為旗下的超市公司、百貨公司以及院線公司招聘員工。恒大官網(wǎng)介紹，恒大商業(yè)集團是恒大地產(chǎn)集團的全資下屬集團公司，負責運營管理恒大地產(chǎn)集團在全國130多個主要城市的300多個商業(yè)項目。商業(yè)項目類型涵蓋社區(qū)底商、商業(yè)中心、恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)管理運營的商業(yè)總面積超過200萬平方米。

　　恒大稱，隨著恒大商業(yè)集團管理運營的商業(yè)總面積將超過400萬平方米，商業(yè)總資產(chǎn)達到千億規(guī)模。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，零售行業(yè)可為恒大旗下住宅項目升級配套，加快城市商業(yè)綜合體進入運營的速度，但也可能帶來新的挑戰(zhàn)。

　　用影院拉動商場

　　如果說萬達用影院拉動商業(yè)廣場，恒大則希望用影院撬動社區(qū)商場。

　　恒大對商業(yè)地產(chǎn)藍圖是這樣展望的：其位于成都等地的10個大型商業(yè)綜合體項目和130多個恒大影城項目將陸續(xù)開業(yè)運營，加上持續(xù)建設的社區(qū)商業(yè)項目相繼投入市場，屆時恒大商業(yè)集團管理運營的商業(yè)總面積將超過400萬平方米，商業(yè)總資產(chǎn)達到千億規(guī)模。

　　今年1月，恒大影城先跨出了實質(zhì)性一步，分別在中山、西安、岳陽、儋州四個城市的項目內(nèi)興建四家?guī)в霸旱男∩虉?。未來恒大院線項目將覆蓋全國17個省市自治區(qū)，院線總量超過150家。

　　“恒大影城”是一座四層高的小型商業(yè)樓，設置在住宅小區(qū)。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場，總面積1萬~2萬平方米。影城希望為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂服務。官網(wǎng)介紹，這種社區(qū)商業(yè)模式稱為恒大劇場模式。恒大多個項目的招商部門人士則解釋，“影院其實就是社區(qū)商場的主力店”。

　　萬達院線的地區(qū)公司管理者陳先生，去年底就收到恒大方面的邀約，希望其加盟恒大影城。由于擴張迅速，恒大方面還希望陳先生將身邊院線圈子里的從業(yè)者都介紹過來。

　　陳先生最終沒有答應恒大邀約。原因之一是他認為恒大希望影院給商城帶來客流，目標并不在于經(jīng)營影院本身，“甚至對營業(yè)收入都不提要求”。

　　其次是擴張速度較計劃中慢。“恒大介紹，今年開25家影城，明年開70家。”陳先生說：“不過他們(指恒大)在2011年的時候就已經(jīng)這么說了。”

　　據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，除了1月份開的四家，大同、瀏陽、岳陽等地的恒大影城將在6月開放。同時，以擁有影院為噱頭，這些影城其他樓層的招商工作也在進行當中。

　　恒大在三四線城市的社區(qū)，“便利店都很難開到這里來，更何況影院”，陳先生認為這種社區(qū)影院要生存下來十分艱難。

　　不過，影院的存在確實為影城其他商戶帶來了生意。一家恒大影城內(nèi)的商戶，其負責人對經(jīng)濟觀察報說表示，影城對人流的吸引有一定的作用，特別是晚上觀影的熱門時間，他的商鋪就主要靠這個時段賺錢。

　　經(jīng)濟觀察報記者在一座三線城市了解到，恒大社區(qū)賣出的房子超過4000套，再加上周邊住宅小區(qū)的人口，該片區(qū)已形成密集的人居。但是，業(yè)主看電影需要開車到兩個站距離以外的商場，附近也缺少超市便利店。

　　據(jù)恒大某地區(qū)公司商業(yè)經(jīng)營管理部人士介紹，社區(qū)影院只是其中一種形式，恒大院線公司還會做更大規(guī)模的影院，場地是在恒大的商業(yè)綜合體內(nèi)。

　　百貨、超市、游樂

　　早在2010年上半年業(yè)績發(fā)布會時，許家印就說過，恒大將適時介入商業(yè)地產(chǎn)。所謂“適時”指的是等到恒大有足夠的現(xiàn)金流和規(guī)模支撐。

　　許家印說，當四個指標達到業(yè)界第一時，恒大才會投入大力量做大商業(yè)地產(chǎn)。這四個指標是土地儲備、開工面積、銷售面積及銷售金額。其當時透露，預計投入商業(yè)地產(chǎn)的時機將在2011年下半年到來，目標是地標性城市綜合體，以省會城市和發(fā)達城市為主。

　　2011年，恒大拿下遼寧撫順市政府旁地塊，興建首個稱為“贏商網(wǎng)恒大廣場”的大型城市綜合體項目，涵蓋購物中心、商業(yè)街、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)在內(nèi)。資料顯示，這一年，公司就成立了商業(yè)集團。其后，公司又在桂林北高鐵站等地打造“恒大廣場”。當時就有宣傳顯示，恒大集團旗下的自營商業(yè)品牌有恒大百貨、恒大SPA水會、恒大KTV、恒大影城、恒大電玩、恒大健身俱樂部，會進一步助推恒大集團商業(yè)項目的有序發(fā)展。

　　時至今日，上述四個指標仍有部分未達到許家印當時的理想，但恒大在旅游綜合體與地標性商業(yè)綜合體的項目陸續(xù)進入招商期，包括成都、寧波等10個大型商業(yè)綜合體項目。

　　有媒體稱，許家印在內(nèi)部會議上宣布要打造“升級版萬達廣場”。為此，恒大也學習萬達，在商業(yè)集團下設立百貨公司、超市管理公司及游樂管理公司，全面進軍零售行業(yè)。

　　根據(jù)恒大官網(wǎng)表述，恒大百貨經(jīng)營面積為3萬平方米，依托恒大全國的商業(yè)項目和商業(yè)綜合體項目，打造中國連鎖百貨強勢品牌;而恒大超市則表述為經(jīng)營面積達到1000-8000平方米，作為主要生活配套設在恒大地產(chǎn)項目及大型商業(yè)項目，到2015年，全國恒大超市門店數(shù)量將超過300家。

　　恒大一家中部地區(qū)公司的商業(yè)管理部門人士表示：“恒大百貨屆時會進入商業(yè)綜合體，而超市目前在一些位置偏僻的住宅項目已經(jīng)進駐。”該人士介紹，社區(qū)商業(yè)及城市綜合體項目都由地區(qū)公司投資，商業(yè)集團則負責指導、協(xié)助各商業(yè)項目的運營。

　　在仲量聯(lián)行廣州與深圳商鋪部主管林世松看來，這些舉動似是萬達模式的復制。“萬達模式就是在商業(yè)鋪點后銷售住宅，快速回籠資金。其中，通過自己的百貨公司，商業(yè)部分也能快速進入運營狀態(tài)。”

　　還是以撫順恒大廣場為例。去年10月，該項目與商家簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。除了東北地區(qū)當?shù)氐馁徫镏行拇笊绦卢斕刂?，?jù)稱還有屈臣氏、孩子王等品牌。恒大院線、恒大KTV、恒大SPA水會等多個恒大自己的零售業(yè)品牌也躋身其中。

　　雖然是地標式城市綜合體，但恒大的項目畢竟是在三四線城市。恒大一家華北地區(qū)公司的商業(yè)管理部門人士說：“自己的零售業(yè)品牌更能配合自身的擴張速度。”

　　售后返租

　　就在恒大傳出為旗下商業(yè)公司招兵買馬的同時，一則未經(jīng)證實的消息稱，萬達部分新項目不設百貨主力店。

　　在電商沖擊下，百貨、超市等業(yè)態(tài)境況。公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月份全國50家重點大型零售企業(yè)零售額同比下降7%，這是繼1-2月零售額同比負增長后，再次出現(xiàn)零售額同比下降;今年一季度，全國50家重點大型零售企業(yè)零售額同比僅增長0.1%，增速大幅放緩9.1個百分點。

　　在萬達百貨公司一名前高管看來，恒大有豐富的房產(chǎn)資源，但這是自營百貨的必要但不充分條件。“只有找到合適的百貨經(jīng)營模式，做百貨才不至于成為吞噬現(xiàn)金流的生意”。

　　恒大是否有足夠的資金支持零售業(yè)?2013年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，恒大受益于2013年銷售回籠，凈負債率減少14.7個百分點，下降到69.5%。但標普、穆迪等評級機構(gòu)依然認為恒大的負債杠桿率是房地產(chǎn)開發(fā)商中最高的一員。原因在于恒大去年發(fā)行250億的永續(xù)債。在財務處理上該永續(xù)債被列入永久資本工具，算作公司凈資產(chǎn)而非債務。但評級機構(gòu)認為不應忽視永續(xù)債的債務性質(zhì)。

　　當時數(shù)據(jù)顯示，恒大擁有現(xiàn)金536.5億，但這些現(xiàn)金多來自于借貸。2013年一年借款凈增485.5億，年末借款余額1088億。

　　可見，以這種資金狀況，全面涉足零售行業(yè)是存在壓力的。

　　社區(qū)影院的功能不限于吸引顧客，還在于吸引投資者。目前，多個恒大影城的商鋪已分割出售或整體出售，并與業(yè)主約定售后返租。其中一個影城項目曾打出“五年穩(wěn)定回報50%，每天穩(wěn)定回報350元”的條件。

　　接近恒大影城的人士透露，因為影城的商鋪已經(jīng)與投資者簽訂合約，只能以固定的租金、固定的期限對外招租，招商過程中相當被動。

　　林世松介紹：“售后返租其實是在賣回報率，可能隱藏著一些財技處理手法。為了達到約定的回報率水平，商業(yè)項目的租金可能超過市場平均租金水平。因為這部分高出來的租金，項目做資產(chǎn)評估就可能會多估幾千萬。”

　　林世松說，地產(chǎn)開發(fā)商做零售行業(yè)，較成功的有李嘉誠。其和記黃埔公司所有的百佳超市、屈臣氏等零售業(yè)公司，通過分拆上市，將資金壓力轉(zhuǎn)移到資本市場。

　　不僅是社區(qū)的影城，城市綜合體項目的商業(yè)街店鋪目前也在探討是否需要與投資者約定售后返租。

　　一名資深商業(yè)投資顧問表示，如果售后返租是租給賣方自己的零售公司，這些零售公司就是“協(xié)同單位”，合力將商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)值估高。