“熊曉鴿、沈南鵬等，是我讀書(shū)時(shí)就很尊重的一批年長(zhǎng)的投資人。他們是開(kāi)拓的一代，我們是承前啟后的一代?！苯?，弘基金創(chuàng)始合伙人、CEO孫銘辰在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專(zhuān)訪時(shí)說(shuō)。

在他看來(lái)，中國(guó)私募股權(quán)行業(yè)20多年的發(fā)展過(guò)程，離不開(kāi)老一輩投資人的篳路藍(lán)縷。他們?cè)谧陨砼^斗的同時(shí)，也趕上了大環(huán)境下國(guó)際形勢(shì)紅利、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展紅利。

對(duì)現(xiàn)在的青年投資人來(lái)說(shuō)，面臨的紅利和機(jī)遇可能沒(méi)那么大。但是另類(lèi)投資，特別是不動(dòng)產(chǎn)基金等國(guó)內(nèi)新興細(xì)分市場(chǎng)，仍有發(fā)展空間和機(jī)會(huì)?；谶@樣的判斷，1986年出生的孫銘辰，在不到30歲時(shí)就創(chuàng)辦了弘基金。經(jīng)過(guò)五年多運(yùn)營(yíng)，弘基金正逐漸獲得更多的市場(chǎng)認(rèn)可。

孫銘辰。資料圖

在新興市場(chǎng)找到屬于自己的時(shí)代機(jī)遇

孫銘辰畢業(yè)于英國(guó)雷丁ICMA Centre，獲得投資管理專(zhuān)業(yè)理學(xué)碩士學(xué)位?！爱?dāng)時(shí)在英國(guó)，我系統(tǒng)學(xué)習(xí)了金融工程、金融衍生品、對(duì)沖基金等專(zhuān)業(yè)化的課程，現(xiàn)在的投資策略也深受其影響?！彼貞浾f(shuō)。

2011年回國(guó)后，投資科班出身的孫銘辰加入中瑞資本，做實(shí)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)投資。當(dāng)時(shí)的孫銘辰親歷了全民PE時(shí)代的熱火朝天，對(duì)中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)有了初步的認(rèn)知。

“初期階段，雖然參與過(guò)一些成功案例，可是企業(yè)里的投資和專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)的理念還是不太一樣，當(dāng)時(shí)就想去專(zhuān)業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)再歷練一下?！睂O銘辰說(shuō)。那是在2013年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域剛剛興起，不少?gòu)臉I(yè)者選擇加入VC/PE機(jī)構(gòu)做TMT投資，孫銘辰卻選擇加入頭部地產(chǎn)基金公司鼎信長(zhǎng)城。

他對(duì)記者解釋稱(chēng)，一方面，自己的專(zhuān)業(yè)背景并非TMT技術(shù)，而是在投資領(lǐng)域。他系統(tǒng)學(xué)習(xí)過(guò)債券、股票、不動(dòng)產(chǎn)、大宗交易等金融產(chǎn)品的投資，所以在金融屬性更強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)基金投資方面，具備更強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

另一方面，IDG、紅杉等VC/PE機(jī)構(gòu)的年長(zhǎng)投資人在TMT投資等方面已經(jīng)積累了大量?jī)?yōu)勢(shì)和資源。相對(duì)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)投資在中國(guó)屬于新興市場(chǎng)，2013年也被外界稱(chēng)為是“地產(chǎn)基金元年”。對(duì)青年投資人來(lái)說(shuō)，選擇新興市場(chǎng)，更容易找到屬于自己的時(shí)代機(jī)遇。

由此，孫銘辰在鼎信長(zhǎng)城負(fù)責(zé)投資管理事務(wù)，積累起對(duì)地產(chǎn)基金的系統(tǒng)性認(rèn)知和操作經(jīng)驗(yàn)。工作過(guò)程中，孫銘辰發(fā)現(xiàn)，在歐美成熟不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，形成了增量市場(chǎng)、存量市場(chǎng)、證券化市場(chǎng)的完整體系。在中國(guó)市場(chǎng)，大部分還是增量市場(chǎng)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，大量國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金也圍繞此進(jìn)行投融資布局，對(duì)后兩者交易參與甚少。

但孫銘辰認(rèn)為，存量市場(chǎng)和資產(chǎn)證券化市場(chǎng)是未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)興起的新方向?；谶@種篤定和對(duì)新興市場(chǎng)的興趣，他在2014年開(kāi)始著手創(chuàng)辦弘基金，主要布局地產(chǎn)存量市場(chǎng)和資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。

堅(jiān)持做難而正確的事

“弘基金一直在堅(jiān)守初心，專(zhuān)注于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)投資領(lǐng)域的價(jià)值創(chuàng)造。我們做了四五年后，近年市場(chǎng)許多機(jī)構(gòu)才開(kāi)始轉(zhuǎn)向城市更新，開(kāi)始關(guān)注這方面的價(jià)值。我們堅(jiān)定成熟的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，增量、存量、證券化是并存的，新興的存量市場(chǎng)和資產(chǎn)證券化的時(shí)代會(huì)到來(lái)，未來(lái)這種趨勢(shì)會(huì)更加明顯?！彼f(shuō)。

據(jù)了解，弘基金在2015年初正式成立后，截至目前已累計(jì)完成投資及資產(chǎn)管理規(guī)模逾50億元?；鹚顿Y運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目包括，位于上海閔行區(qū)的“當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府MOMΛ”項(xiàng)目、位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的招商局大廈高層區(qū)域物業(yè)項(xiàng)目、位于澳大利亞墨爾本的辦公物業(yè)項(xiàng)目等。

由于國(guó)內(nèi)做不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資并堅(jiān)守運(yùn)營(yíng)價(jià)值的機(jī)構(gòu)較少，在項(xiàng)目交易談判過(guò)程中，孫銘辰時(shí)常會(huì)面對(duì)國(guó)際頂級(jí)機(jī)構(gòu)的基金管理人，他們甚至在行業(yè)有30多年的經(jīng)驗(yàn)。在“老江湖”面前，作為年輕后輩的孫銘辰，如何獲得尊重和信任，盡可能多地維護(hù)投資人利益？

“的確，很多坐在談判桌對(duì)面的投資人，在我讀書(shū)時(shí)就已經(jīng)是行業(yè)中很有名的專(zhuān)家。我尊敬前輩，但不代表商務(wù)談判中的妥協(xié)退讓。交易談判中，對(duì)等原則是基礎(chǔ)原則，當(dāng)你選擇退讓的時(shí)候，往往會(huì)面臨無(wú)限退讓。所以不如立足于基本面分析，判斷交易對(duì)手的真實(shí)動(dòng)機(jī)，尋求雙方最佳的契合點(diǎn)?！睂O銘辰說(shuō)。交易過(guò)程中，所有的權(quán)利義務(wù)需要平等互利，自我尊重才能贏得別人的尊重。

同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)，不以出身論英雄。如果談判過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)在知識(shí)框架、對(duì)標(biāo)的的把控、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、價(jià)值判斷等方面具備足夠的專(zhuān)業(yè)性，是能夠讓交易對(duì)手信服，并贏得尊重的。