北京北五環(huán)外華潤五彩城北側(cè)的清河中街上，想進入地下車庫的車輛排成了長龍，道路兩側(cè)也停滿了私家車。

　　當(dāng)天，內(nèi)地首家Snoopy主題樂園在這家購物中心正式開園，吸引了大量人流，不僅停車場一位難求，甚至晚9點過后，仍有餐廳門口有顧客等位。

　　為北京非傳統(tǒng)核心商圈的社區(qū)型商業(yè)項目的代表，華潤五彩城項目曾經(jīng)并不為業(yè)內(nèi)人士看好，現(xiàn)在，它正在通過不斷的調(diào)整，慢慢度過養(yǎng)商期。

　　“目前北京的次級商圈發(fā)展較不均衡，并在很大程度上依賴于周邊住宅的開發(fā)，而運營商的經(jīng)驗和專業(yè)知識將是購物中心成功最重要的決定因素。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國華北區(qū)董事陳紅飛表示。

　　或?qū)⒊霈F(xiàn)過剩

　　世邦魏理仕8月29日發(fā)布的《北京零售物業(yè)市場深度調(diào)查》報告顯示，作為全國的商業(yè)中心，北京零售物業(yè)市場截至2013年第二季度末總存量為760萬平方米，是中國最成熟的零售物業(yè)市場之一。“北京零售物業(yè)市場超過700萬平方米的體量，是目前中國各區(qū)域市場中數(shù)一數(shù)二的，可能只有上海能與之抗衡。”陳紅飛表示。

　　根據(jù)世邦魏理仕的調(diào)研，目前北京零售物業(yè)市場的存量分布呈現(xiàn)出不均衡的態(tài)勢。

　　其中，核心商圈，即王府井、西單和包括中央商務(wù)區(qū)及燕莎三里屯在內(nèi)的大中央商務(wù)區(qū)，占現(xiàn)有市場總存量32.5%的份額。

　　另據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測，自2013年第三季度至2016年第四季度，北京零售物業(yè)市場約有230萬平方米的新增供應(yīng)，其中超過50%來自于核心商圈。

　　但是，這樣的不均衡現(xiàn)象并沒有被開發(fā)商所注意，大家仍然希望擠進傳統(tǒng)核心商圈貼身肉搏。

　　數(shù)據(jù)顯示，在各類型購物中心中,若按項目數(shù)量計算，城市購物中心占有最大的市場份額，無論是按項目數(shù)量還是按總建筑面積計算，社區(qū)購物中心都占比最低，僅占約11%的市場份額。

　　“城市購物中心占據(jù)著優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量較大的市場份額，表明其或?qū)⒊尸F(xiàn)市場飽和的趨勢。”陳紅飛指出，“而社區(qū)購物中心目前僅11%的市場份額表明，規(guī)模較大的中低端零售物業(yè)市場仍被以臨街店鋪為代表的傳統(tǒng)零售物業(yè)類型占據(jù)著，這也同時意味著社區(qū)購物中心或?qū)⒁虼说玫娇焖俚陌l(fā)展。”

　　“按照這一趨勢發(fā)展下去，北京零售物業(yè)市場必將出現(xiàn)個別區(qū)域或個別物業(yè)類型的過剩。”陳紅飛預(yù)計。

　　考驗運營能力

　　“由于這幾年開發(fā)商意識到銷售型的住宅產(chǎn)品并不能支撐其長遠發(fā)展，因此紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。”陳紅飛指出，商業(yè)地產(chǎn)的難度在于，需要較長時間才能培育成熟，將會對開發(fā)商的資金形成嚴(yán)重的積壓，而其資金回報周期較長，無法滿足債務(wù)的要求，或許會導(dǎo)致開發(fā)商的虧損。

　　與此同時，受到北京零售物業(yè)市場發(fā)展不均衡的影響，定位的同質(zhì)化及部分區(qū)域的大量供應(yīng)，可能會導(dǎo)致區(qū)域市場的過?，F(xiàn)象，使得開發(fā)商不得不面臨激烈的市場競爭。

　　面對或?qū)⒊霈F(xiàn)的局部市場的激烈競爭，陳紅飛認(rèn)為，這將極大考驗開發(fā)商的運營能力，在這一過程中，也“必將會有個別品牌、項目死掉并徹底消失”。

　　實際上，運營能力對于零售物業(yè)發(fā)展的影響，目前已經(jīng)可窺一二。

　　世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，同在核心商圈，有經(jīng)驗和無經(jīng)驗運營商的項目年租金增長率有16.6個百分點的巨大差距，這使得由優(yōu)越的地理位置所帶來的優(yōu)勢變得微乎其微。如將有經(jīng)驗的運營商在非核心商圈的項目與無經(jīng)驗的運營商在核心商圈的項目加以對比，租金年復(fù)合增長率差距依然很大，達4.7個百分點。

　　“因此，運營商的經(jīng)驗和專業(yè)知識是購物中心成功最重要的決定因素。”陳紅飛如此總結(jié)。