除商業(yè)建筑直接服務于日常生活。算起來，一共有多達40萬平方米的建筑，不再因襲專業(yè)市場的形態(tài)，披上購物中心、城市綜合體的新裝。 
　　8月6日上午，在喧天鑼鼓中，虎門國際購物中心開放接待中心，啟動商鋪認籌。

　　這是一個擁有17萬平方米建筑面積的項目，功能頗多，集購物、商務、餐飲、休閑、娛樂等于一體，是虎門首個城市綜合體項目。

　　虎門是服裝重鎮(zhèn)，已有的商業(yè)體多為服裝批發(fā)專業(yè)市場。目前，虎門擁有22個大型服裝批發(fā)市場，經(jīng)營面積30多萬平方米。此外，虎門擁有9個服裝面料、輔料批發(fā)市場。

　　不過，由于邊際效應遞減，以及其他城市服裝產(chǎn)業(yè)的崛起，虎門商業(yè)地產(chǎn)的風向在今年驟變。

　　除虎門國際購物中心外，地一大道、地標廣場和萬科紫臺都有大量商業(yè)建筑直接服務于日常生活。算起來，一共有多達40萬平方米的建筑，不再因襲專業(yè)市場的形態(tài)，披上購物中心、城市綜合體的新裝。

　　如此海量，為虎門邁向“濱海國際商城”提供了載體。

　　不過，這條路不好走。其探路者虎門步行街，歷經(jīng)7年還在困境中掙扎，它引進的天河城百貨，也僅支撐了一年多時間。

　　原因可能在于虎門特殊的消費力狀況：新莞人購買力不足，本地人消費力嚴重外溢到深圳、香港。

　　這種狀況迄今沒有太大改變。那么，虎門商業(yè)地產(chǎn)能否順利蛻變，還需現(xiàn)實給出答案。

　　一下子冒出4個大項目

　　4月13日，位于虎門新城中心的地標廣場開盤，并迅速成為虎門最熱銷的樓盤之一。與其銷售速度一樣引人關注的是，作為一個住宅項目，它卻配套了一個5層的商業(yè)廣場，建筑面積多達6萬平方米。

　　商業(yè)廣場將涵蓋商超、餐飲、娛樂、休閑等多種業(yè)態(tài)，其中的4萬平方米已經(jīng)被天虹百貨租走，試圖打造為華南區(qū)域旗艦店，預計在今年9月入駐。

　　與地標廣場類似，萬科紫臺這個住宅小區(qū)也建設了數(shù)萬平方米的商業(yè)面積。

　　地一大道做法大致相同。這個地下人防商業(yè)項目位于虎門濱海大道，建筑面積達100萬平方米。項目投資商人和商業(yè)控股有限公司曾經(jīng)在全國打造過數(shù)十個服裝交易市場。此次入駐虎門，同樣把地一大道定位為服裝批發(fā)市場。不過，據(jù)該項目6月上旬投資推介會上發(fā)布的消息，一期開發(fā)的45萬平方米的建筑中有15萬平方米用于餐飲、休閑、娛樂。

　　相比地標廣場、萬科紫臺和地一大道，虎門國際購物中心的17萬平方米商業(yè)建筑不再屬于配角，而是躋身于主角地位。據(jù)開發(fā)商介紹，該項目業(yè)態(tài)種類繁多，包括服裝品牌總部基地、大潤發(fā)超市、酒店、寫字樓、iMax電影院、百貨等。服裝品牌總部基地的面積3萬平方米，鋪位大小在20—120平方米不等，兼具服裝品牌的展示、批發(fā)和零售功能。

　　上述4個項目，盡管各有特點，但是有一個共性，就是與虎門遍地開花的專業(yè)市場不一樣，不再純粹用于服裝及其面、輔料的批發(fā)，而是服務于日常生活，有了人間煙火的味道。

　　這類商業(yè)面積，加起來的數(shù)量高達40萬平方米，可謂規(guī)模龐大，氣勢恢宏。

　　專業(yè)批發(fā)市場曾經(jīng)的輝煌

　　改革開放初期，從香港、深圳“走私”過來的服裝偷偷亮相虎門執(zhí)信公園旁邊街道的地攤，它們構成了虎門最初的服裝市場。

　　1992年，虎門首個大型專業(yè)服裝批發(fā)市場——富民時裝城動工，拉開了虎門專業(yè)服裝批發(fā)市場建設的大幕。

　　“一子落定，全盤皆活。”跟隨富民時裝城、黃河時裝城、大瑩時裝城等一大批服裝批發(fā)專業(yè)市場猶如雨后春筍般拔地而起。

　　據(jù)虎門鎮(zhèn)政府官方網(wǎng)站顯示，虎門現(xiàn)有大型專業(yè)服裝批發(fā)商場22個，商鋪10000多家，經(jīng)營面積達30多萬平方米。此外，各類面料輔料批發(fā)市場有9個，形成一平方公里的布料、輔料銷售批發(fā)集聚區(qū)。

　　服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動了服裝制造業(yè)的發(fā)展。虎門服裝企業(yè)在國內(nèi)外注冊商標現(xiàn)有5000多個，涌現(xiàn)出以純、松鷹等80多個有一定區(qū)域影響力的品牌。虎門已經(jīng)成為南派服裝的代表，并獲得了中國服裝名鎮(zhèn)、中國女裝名鎮(zhèn)的榮譽?；㈤T還以服裝產(chǎn)業(yè)為基礎，踏上了財富的快車道，榮登全國千強鎮(zhèn)的榜首。

　　不能全部吊在服裝批發(fā)一棵樹上

　　經(jīng)濟學上有邊際效應遞減的規(guī)律，虎門的服裝批發(fā)市場也難逍遙于規(guī)律之外。近年來，隨著服裝批發(fā)市場數(shù)量激增，市場之間的競爭越來越激烈。同時，虎門的服裝產(chǎn)業(yè)也遭遇其他城市的挑戰(zhàn)，所以一些新商業(yè)項目難以插足服裝批發(fā)業(yè)務。

　　富民服裝雙子城便是其中的代表。這個項目盡管有虎門服裝批發(fā)市場開路先鋒——富民服裝服務公司的專業(yè)團隊操盤，但是依然難逃折戟沉沙的命運。

　　據(jù)該項目的網(wǎng)上推廣資料顯示，總建筑面積約30萬平方米，其中項目負1層至第5層為商業(yè)，第6層至第20層為寫字樓和商務酒店，定位為集服裝展示、貿(mào)易、餐飲、休閑、辦公于一體的一站式國際化服裝采購中心。

　　知情人士透露，該項目2007年便開始打造，2008年開始銷售商鋪，2009年5月開始招商，但招商效果并不理想，2009年還發(fā)生過大量商家撤場的事情。目前，大樓大部分面積空置，開業(yè)時間一再拖延，迄今仍沒有正式對外營業(yè)。

　　在富民服裝雙子城附近還有一個新項目，一期建筑面積為5.5萬平方米，其中1.5萬平方米為商貿(mào)建筑，由于招商客戶原因，市場定位兩次更改，一開始由最初的服裝批發(fā)市場調(diào)整為主推婦嬰用品，后來又改為鞋業(yè)皮具批發(fā)中心。

　　正是有了這些前車之鑒，所以今年在市場亮相的商業(yè)項目不再吊在服裝批發(fā)這一棵樹上，不少的貨量已經(jīng)轉(zhuǎn)向服務于日常生活的商業(yè)類型。

　　隨著廣深港高鐵、穗莞深城軌、R2線輕軌及廣深沿江高速公路的工程推進，作為房價洼地的虎門，業(yè)界認為其對廣深客自住客具有吸引力，“融城”生活將帶來強勁的購買力。一時間，資本競逐服務日常生活類的商業(yè)地產(chǎn)，40萬平方米海量集中攻市。

　　牢記廣州天河城百貨在虎門的前車之鑒

　　虎門以富裕著稱。

　　2010年，虎門GDP達到285.2億元，經(jīng)濟總量堪比內(nèi)地一些地級市，在178.5平方公里的土地上容納了63.8萬的常住人口，財富和人流高密度集結在虎門。

　　虎門又處于廣深經(jīng)濟走廊之間，往來于兩大都市的交通越來越便利。所有的這一切似乎都在指向一個結論：這里的商貿(mào)業(yè)大有前途。

　　但以往的經(jīng)驗教訓給這個結論加了個問號。

　　早在2004年5月1日，體量達到9萬平方米的虎門步行街商城便開始對外營業(yè)。與其他商業(yè)地產(chǎn)做服裝批發(fā)業(yè)務不同，這個項目獨辟蹊徑做零售。

　　項目位于虎門鬧市的太沙路，占地3萬平方米，主體為騎樓建筑，樓高４層，號稱規(guī)?？梢愿鷱V州“上下九”步行街相媲美，定位為一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物中心。

　　次年，該項目還牽手廣州天河城百貨。經(jīng)營面積1.3萬平方米的天河城虎門店在當年10月開業(yè)。不過，好景不長，入駐不到2年，天河城便在2007年7月表示，其已經(jīng)撤離虎門步行街。

　　天河城走后，虎門步行街風光也不再，如今，只有負1層、第1層商家充足，人氣旺盛，第2、3、4層大量鋪位空置，門庭冷落。

　　當時，虎門步行街的誕生，天河城的入駐，也是商家看到虎門強大的經(jīng)濟實力和繁密的人流，但結果是，理想很豐滿，現(xiàn)實太骨感。

　　虎門步行街、天河城雙雙告敗的原因，與虎門的特殊的消費狀況緊密相關?；㈤T有50萬的外來人口和10多萬的戶籍人口，人口結構倒掛，貧富懸殊。外來務工者，大多經(jīng)濟拮據(jù)，購買力不強，對中高端的大型商業(yè)中心需求不大。本地人，財力雄厚，但是喜歡到深圳、香港消費，有的甚至買一瓶洗發(fā)水也跑到香港去，他們看不上虎門本地的商業(yè)中心。

　　這種狀況在今天的虎門依然存在，這對新增的商業(yè)體無疑是一種挑戰(zhàn)。

　　不過，虎門國際購物中心的營銷總監(jiān)肖浩則信心滿滿。他說：“其他項目，我不敢說。我們的項目處于非常中心的位置，周邊有多個住宅項目，有消費群體在，我們相信項目可以迎合需求，實現(xiàn)盈利。”