租金也隨之漲起來。筆者近來調查發(fā)現(xiàn)，這些路段的商鋪已紛紛出現(xiàn)了重新洗牌的現(xiàn)象，一些利潤較少的如服裝、士多等小商鋪搬走，取而代之是連鎖店、飲食商家進駐。天河南六運小區(qū)、建設六馬路、泮塘路附近商鋪，紛紛出現(xiàn)轉租、改行等現(xiàn)象。

　　鋪租漲網(wǎng)購旺服裝小店生意難做

　　滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰告訴筆者，一般商鋪年租金的自然增長率為5%~10%。整飾后的路段，2009~2010年的租金平均漲了15%~18%。不過，比起同路段住宅租金達32%的增長，商鋪升幅還不算大。

　　鋪租漲了近兩成

　　據(jù)了解，經(jīng)過亞運整飾的路段，尤其以城區(qū)中心的荔灣、越秀、天河西部等區(qū)域的街鋪租金提升較高，造成小商戶的洗牌現(xiàn)象。周峰說：“每個商戶都會量入為出，鋪租一旦提升，一些承受不起的商家難免會撤離一線商圈，找到租金更合適的位置。政府進行大規(guī)模改造，也是希望吸引一些大商家進駐。”同時，整飾后的老城區(qū)路段都以復古風為特色，對于強調時尚個性的服裝店來說，也未必有益。

　　網(wǎng)店搶走三成客

　　近來淘寶商城一則“沒人上街不等于沒人逛街”的廣告，刺痛了不少街鋪中小商戶的神經(jīng)。廣告上空蕩蕩的大街雖然有點夸張，但隨著網(wǎng)購日益火爆，一些原本人流較旺的商場，尤其是主打學生、年輕人消費群的街鋪生意明顯減少了。

　　處理過多個商業(yè)廣場洗牌轉型的廣州集賦企業(yè)管理公司的老板岑英杰認為，目前租鋪做生意的有三種人：一種是有經(jīng)驗的老手，能吸引穩(wěn)定客戶群，就在一個地方扎根不走了;第二種是炒鋪的，做半年把鋪做旺了，提升租金后轉手;第三種是新手，“這群人愿意租鋪，所以把租金催高了”。岑英杰說，從去年的零售情況看，中小商戶一定程度上都受到了網(wǎng)購的沖擊。像人民北路的越富廣場、西湖路的光明廣場等，這些聚集了較多服飾類中小商戶的商城為例，至少流失了兩三成生意。如今服裝等中小商戶的利潤已不如2005、2006年那么高。岑杰英說：“從2008年金融風暴以來，一些大品牌、連鎖店都會每年進行三四次的清貨減價，排擠了小商鋪的市場和利潤空間。在租金提升的情況下，一些高租金的路段服裝業(yè)中小商鋪撤離在所難免。”{page_break}

　　食肆進服裝退

　　去年開張的泮塘路手信街生意火爆，同在西關的文昌廣場項目經(jīng)理孫小姐認為，2010年是飲食業(yè)利潤提升、服裝零售利潤下降的一年。從2008年到2010年，服裝批發(fā)生意都不好做，原材料成本上漲、網(wǎng)購盛行等，導致服裝零售業(yè)的利潤從以往的50%降至去年的30%。去年12月才開始轉冷，也打擊了一些服裝小商戶的生意。“正所謂‘食在廣州’，雖然服裝零售業(yè)利潤下降，但飲食業(yè)的情況卻有所提升的，外來游客增加、政府打造美食街都提升了飲食業(yè)的人氣，即使開在商場樓上的飲食店，生意也有所增加。”

　　天河南、建設六、泮塘路商鋪變化大

　　服裝小店退守內街飲食連鎖雄霸旺地

　　筆者走訪了天河南六運小區(qū)、越秀區(qū)建設六馬路和荔灣區(qū)泮塘路等路段，發(fā)現(xiàn)鋪租比整飾前都漲了兩三成到翻倍不等。天河南有一兩成主營服裝的商鋪未能承受貴租，正在轉租。建設六租金較貴的路段都換成了食肆或者利潤較高的連鎖店，泮塘路的舊租客則紛紛轉行做起了手信生意。

　　天河南：人流量減少兩三成服裝商鋪轉租忙

　　離春節(jié)還有不到1個月，正是不少做服裝商家忙著賺錢的時候。在越富廣場、流行前線等服裝店聚集的商圈，鮮見商鋪轉租。但是，在天河南六運小區(qū)，十家商鋪中就有大概兩三家在門口貼上“轉租”字樣，并留下老板或中介的手機號。

　　“到夏天才會旺起來”

　　去年12月底，筆者找到在六運小區(qū)開服裝店的沈先生，他已經(jīng)在這里堅持了8個月，熬過了穿衣戴帽那段最艱難的日子。“現(xiàn)在是不會虧，但也賺不了多少錢，我不想再做下去了。”他無奈地對筆者說，“搞外墻裝修時，不少老店主走了，尤其是做服裝生意的，老顧客也跟著流失了。現(xiàn)在，附近的人流還沒恢復過來，不少人還不知道這里的店重新開張了，還沒形成氣候。如果你要租，起碼要做好守兩三個月的準備，等明年(2011)三四月，甚至到夏天，人才可能多起來。”沈先生的服裝店實用面積是18平米，就在裝飾得宛如歐洲小鎮(zhèn)的六運小區(qū)通往宏城廣場的路邊，轉手費收5萬元，月租7000元，每平米租金近400元。在六運小區(qū)，像沈先生這樣的商家還有不少。筆者見到不少商鋪還在裝修，而更多的都貼出了轉租的字樣。

　　兩三成商鋪掛牌轉租

　　天河南附近一家房地產(chǎn)中介的李先生告訴筆者，附近鋪租都比穿衣戴帽前漲了。六運小區(qū)大概有900多家商鋪，目前一樓的平均租金為300元/平米，二樓則是100元/平米;租金漲了，人流量卻比裝修前少了約30%，有兩三成的商鋪都可能在(去)年底或(今)年初轉租。

　　陳肖是整飾工程后新進駐商家之一，他在六運小區(qū)的二樓開了家“等待戈多”咖啡館，大概有70平方米，月租金6000元。他簽了四五年的租約，打算把咖啡館長久地辦下去。對于目前六運小區(qū)的人氣問題，他感到主要是老顧客的消費習慣改變了，“過去來買東西的那些人現(xiàn)在不再來這里逛街了，老顧客流失了，新店又沒建起來，現(xiàn)在的確有點冷清，要重新培養(yǎng)顧客，我們就只能多做些宣傳，也沒有打算靠咖啡店賺錢，反正簽了四五年的協(xié)議，就先堅持做著。”

　　在六運小區(qū)通往天河路的人行道一側，還有一排商鋪在招租，有些寫著“年宵旺鋪招租”的字樣。據(jù)了解，這些鋪位過去是做燒餅、飲食或士多生意的，目前仍未招到長租客，就先做些短租生意，租給春節(jié)花市期間擺賣年宵的生意人，日租金為500元。

　　從事商業(yè)地產(chǎn)10年的岑英杰告訴筆者，的確有一群服裝商人，在穿衣戴帽期間離開六運小區(qū)，去年五六月，黃埔大道和天河東交界處新開的商城，把他們吸引了過去。

　　建設六：飲食連鎖進駐服裝小店轉入內街

　　花園酒店旁的建設六馬路商圈，變化最大的地方，應數(shù)建設六馬路和東風路交界處、建設四馬路天倫大廈裙樓以及建設六馬路邊靠近待拆遷樓一帶的商鋪。{page_break}

　　新商家多做飲食

　　建設六馬路上的精品生活店Benshop已開了3年多，小有名氣。不久前老板Ben和筆者聊起，也表示建設六馬路整飾后，新簽的租約可能會漲租，老租戶因此有一定壓力。

　　Kiwi和法國丈夫Lloyd近來在建設六馬路和東風路交界處開了家蛋糕甜品店，淡藍色的墻面，落地玻璃讓蛋糕屋顯得格外溫馨。Kiwi夫婦都是法式甜品師，之前在法國餐廳里做甜品，如今自己開店，受到附近不少街坊歡迎。Kiwi告訴筆者，這家甜品店有90多平米，租金約為300元/平米，每月租金近30000元。“建設六現(xiàn)在最貴的租金大概是500元/平米。”新年假期前后，是Kiwi最忙碌的時候。“現(xiàn)在是做生意的旺季，不少人在新年都會來買些蛋糕、點心慶祝。我們簽了5年租約，要努力才交得起租金。”

　　如今到建設六附近的地產(chǎn)中介詢問租鋪做服裝生意，不少中介都會建議到淘金路開店，那里的鋪租沒那么貴。溫小姐正在轉租鞋店，她的店位于建設六馬路的內街，十幾平方米的鋪面月租約1萬元，轉租免頂手費。她聽說筆者已經(jīng)考察過天河南六運小區(qū)一帶，便說：“天河南現(xiàn)在很多轉租的店鋪都要頂手費，我這里就免了這部分費用。天河南也有些人是炒鋪的，他們把做了一段時間的店鋪轉租，賺一筆頂手費。”溫小姐認為，建設六商鋪租金上漲除了和整飾工程有關，地鐵五號線開通也起了很大的推動作用。

　　連鎖店取代中小商鋪

　　筆者了解到，建設六和天河南不少商鋪的租約一般都要簽兩年以上，部分租約會商定每年以5%~10%的增幅加租。租約到期后續(xù)租或轉租，尤其是整飾工程完成后，租金和頂手費的增幅都有較大提升。建設六福隆地產(chǎn)的黃小姐告訴筆者，臨街一線位置，如永盈茶餐廳號稱月租金5萬元進駐，9號花園西餐廳的租金每平米約1000元。“飲食業(yè)一年四季都少有淡季，近來多了不少人來詢問建設六的鋪租，較少人放租。”筆者見到，建設六主干道上已難見服裝店的蹤影，多數(shù)都退居到內街，一線位置大多被連鎖飲食店、美發(fā)、美甲、美容店代替，部分服裝小商販則往華樂路和淘金路等租金稍低的路段轉移。{page_break}

　　泮塘路：美食手信店取代服裝、小士多店

　　新荔枝灣涌經(jīng)過重新掀蓋整治，成了西關吸引游人的勝地。筆者從附近的中介行了解到，整治后，荔枝灣涌兩邊商鋪的租金，已從2009年的200元~300元/平米漲到了400元~500元/平米。

　　食街生意火爆

　　筆者看到，泮塘路上手信一條街的生意火爆，新開的都是大飲食集團如陶陶居、廣州酒家、皇上皇等的手信店。荔枝灣涌兩邊的古玩商家，回去經(jīng)營的還不多，加上附近的古玩城仍在裝修，和天河南六運小區(qū)相似，同樣遭遇了舊商家離開后，原來的熟客源未能恢復的情況。一位在荔枝灣涌旁賣玉器的老板告訴筆者，整治后，十幾平米的店面，每個月要多交三四百元的租金，對面的古玩城還沒裝修好，老商戶還沒回來，無法回復原來的氣候，生意難做。

　　滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰自稱是地產(chǎn)界的“西關人”。他說，過去泮塘路上開的主要是服裝店、小士多和中介行，現(xiàn)在則“洗牌”成了美食一條街，租金也從2009年整治前的120元/平米，提升到現(xiàn)在的160元~180元/平米。

　　看好食街商戶寧轉行也不走

　　合富置業(yè)荔灣商鋪經(jīng)紀林嘉倫告訴筆者，泮塘路食街的人流增長了約兩三倍，除了新進駐的手信店，不少老租客都紛紛轉行做手信或飲食生意。這也是荔灣各條整治路段中，商戶轉型較為突出的一條路。由于荔枝灣涌整治為打造美食街起到了很大的宣傳作用，因此不少老商戶看中了這個商機，即使轉行也繼續(xù)占著這塊“寶地”。“過去泮塘路上的商戶主要是服務周邊小區(qū)的小商戶為主，現(xiàn)在打造得比較接近專業(yè)市場，加上荔枝灣涌的古玩市場若未來裝修好開始招商，鋪租還會有新一輪的提升。”林嘉倫說。據(jù)了解，目前泮塘路附近的商鋪頂手費最低都在5萬元左右，十幾萬的商鋪頂手費也很正常。由于眾商家以及市民都看好這一帶的商機，放租轉租的人很少。

　　街坊希望社區(qū)商鋪更多元

　　筆者調查六運小區(qū)、建設六和泮塘商圈變化時，也對附近街坊的意見進行了了解。

　　住六運小區(qū)的陳小姐說，雖然居住環(huán)境變好了，但一些過去經(jīng)常幫襯的服裝店關門了，就有些可惜。“以前去的那些小店以及咖啡店現(xiàn)在都關門了，感覺比以前冷清了，希望有更多素質較好的商家進來，重新恢復人氣。”

　　建設六的鄧太則是漸漸感到自己家附近環(huán)境變化的，自己的消費模式也在轉變：“這兩年來，看著過去的那些酒吧、服裝店‘變’走了，茶餐廳、連鎖店開進來，也習慣了。作為建設六附近的居民，還是希望有多些不同的店鋪選擇，讓生活更便利。”

　　住西關恒寶華庭的梁先生則認為，泮塘路、荔枝灣涌的改造讓西關居民增加了“幸福感”，“雖然去喝茶排隊長了，但環(huán)境變漂亮了，我們也樂意去荔枝灣那邊走走。作為老西關，還是覺得價廉物美最實際，無論是買衣服還是吃的。”