一、是否處于核心商圈 　商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在北京，已經(jīng)成熟的商圈如王府井、西單等不僅吸引北京的人流，而且來自全國各地的消費(fèi)人群逐步在占主導(dǎo)。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會也非常小。 在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機(jī)會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會，投資回報將會非?？捎^。例如，北京市正在建設(shè)的中關(guān)村、馬甸、木樨園等幾個市級商業(yè)中心，目前新推出的項目非常多，投資機(jī)會也比較大。如果從發(fā)展的機(jī)會看，回龍觀、通州等地正在形成大型的居住區(qū)，以后也必將形成商業(yè)中心。 　二、商圈的變動因素 　在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價值不大。 　而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優(yōu)股。比如，當(dāng)年以18000元/㎡購買了數(shù)碼大廈底商的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。 同樣的道理，由于當(dāng)前中關(guān)村西區(qū)商圈正在形成過程當(dāng)中，因此，地處中關(guān)村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。 　三、主力店效應(yīng) 　“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，最典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。 如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。 　四、有廣場就有人氣 　什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天的人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，這就是巨大的商業(yè)機(jī)會。而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場不僅是居民活動的地方，也是社區(qū)的商業(yè)活動中心區(qū)。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。 　五、品牌店效應(yīng) 　目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個很重要的參考因素。 　其主要有兩方面的原因： 一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。 　其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，提升商圈的檔次。因此，選擇商鋪的時候，觀察這個項目四周是否有品牌商鋪是非常關(guān)鍵的。 　六、立地條件 　商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。 　一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 　人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。 同樣以蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，對銀科大廈而言，可以吸引來自東西南北四個方向的人流和車流，而且沒有任何障礙；對左岸公社來說，西面的人流主要在四環(huán)上，附路的人流和車流非常少，從南面來的人流和車流又受交通欄隔限制。因此左岸公社的商鋪就沒有銀科大廈來的有優(yōu)勢。 　七、商鋪的通用性 　一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認(rèn)為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但為時已晚，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，哪怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。 　八、周邊租金水平 　如果說以上評估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。 投資商鋪和住宅最大的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪卻不一樣，它只會越做越旺，租金只會往上走?？疾熘苓吷啼伒淖饨鹚?，可以作為您商鋪投資的參考，周邊商鋪租金高，那么您買的商鋪租金也就不會太差；周邊商鋪租金低，您就要對您的商鋪投資持審慎的態(tài)度。 　在投資商鋪的考慮的因素非常多，即使是同一個項目的不同位置的商鋪選擇就是一個“技術(shù)”難題。如拐角的位置往往是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生"拐角效應(yīng)"。 三叉路的正面位置的商鋪也是非常理想的店鋪。所以，在下決心投資的時候，我們不妨按照以上所講對擬投資的備選商鋪進(jìn)行評分，看到底哪一個有更好的性價比，我們不能簡單盲從于發(fā)展商銷售人員用計數(shù)器搗騰出的投資回報，因為只要是投資就是有風(fēng)險的。