今、各地で「人を奪う」ために人材政策が続々と出てきて、都市人口の流動性が増大しています。數(shù)年の敷物を経て、第一線の都市の長期賃貸マンション市場はほぼ普及しました。第三者機(jī)関の統(tǒng)計によると、北京、上海、広州の一部の長期賃貸マンションの入居率は93%、89%、95%に達(dá)することができます。

過去1年間、資本は長期賃貸マンションに対する態(tài)度も矛盾していて、多くのブランドの運(yùn)営者が資本の愛顧を得ています。例えば、2019年の上半期に資本の強(qiáng)力な推進(jìn)のもとで、ルービックキューブのマンションの管理規(guī)模は10萬室に達(dá)して、中國式のマンションの領(lǐng)域の一番上になりました。分散型マンションの分野では、2019年上半期までに自由事業(yè)者が85萬室の不動産管理部門で第一位となり、ランキング上位3位の運(yùn)営者の管理規(guī)模はすでに200萬件を超え、頭打ち効果はさらに強(qiáng)まっています。

それとともに、不動産開発者、仲介、インターネット資本とホテルサービスグループが長期賃貸マンションに進(jìn)出しました。しかし、長期賃貸マンション業(yè)界は様々な運(yùn)営パターンが共存しているので、各ブランドはまだ比較的固定的な市場構(gòu)造を形成していません。価格性能比、サービスと科學(xué)技術(shù)手段は長期賃貸マンションの未來爭奪の主な要因となり、長期賃貸マンションの未來の重要な発展方向にもなります。

ファイナンス

資本は企業(yè)に與えられる期限が迫っています。長期賃貸マンションは資本追求の風(fēng)口でしたが、今は資本のリターンに対する訴求が企業(yè)の上場を押しています。米東時間11月5日、青客はナスダックに上場した。青客の上場は間違いなく長期レンタル業(yè)界の一里塚式のスタートです。これまでの10月29日には、卵殻マンションも正式に米証券取引委員會（SEC）に出資書を提出し、米ニュージーランドに上場する予定で、株式コードは「DNK」である。

先日、自由自在CEOの熊林氏は、現(xiàn)在と未來の時間を自在に操る最も重要な任務(wù)は企業(yè)の製品、サービス、技術(shù)、チームを深く耕すことであると述べましたが、自由自在にIPOの起動を急がないと強(qiáng)調(diào)しました。

実際、ヘッドブランドのマンションはお金に対する渇望が高く、上場を通じてより大規(guī)模な資金を融通することができます。住宅開発者の全水分析によると、2019年の賃貸マンションの融資には2つの特徴がある。

今年2月、卵殻マンションは5億ドルのC輪融資を完了すると発表しました。この融資は虎環(huán)球基金、アリ金服が共同で投資し、春華資本と投資を受け取ります。今回の融資が終了した後、卵殻マンションの見積もりは20億ドルを超えました。3月、ルービックキューブマンションは1.5億ドルのDラウンド融資を獲得したと発表しました。カナダのトップの機(jī)構(gòu)ファンド管理會社CDPQは本ラウンドの戦略投資先です。

數(shù)年の発展を経て、長期賃貸マンションの第一段隊はすでに形成されました。融資の観點から見れば、資本はますます國有企業(yè)、開発者、有名ブランドマンションなどのトップ企業(yè)と優(yōu)良企業(yè)に集中している。

営利難

コインの反面、中小のマンションの演算子は資本の愛顧を得るのが難しく、民間資金の高コストは多くのブランドが資金危機(jī)に直面している。今年7月には、レガの「高収益低出」の運(yùn)営モデルによって資金チェーンが破斷され、冬のレンタル開始の合図となりました。全水によると、長期賃貸マンションは「非正常な手段」の市場経営で冬の試練に耐えられず、多くのマンションが資金連鎖の危機(jī)に陥っている。

長期賃貸マンションの収益問題が未決のまま続いていることも、中小マンションを経営危機(jī)に陥れている主な原因です。國內(nèi)の長期賃貸マンションの収益圧力が再び現(xiàn)れ、資金効率の向上には一定の制限があるため、不動産や企業(yè)のキャリアは新プロジェクトの開拓に慎重である。

2019年上半期には、不動産事業(yè)者の全體的な成長速度は徐々に緩やかになった。萬科泊の住宅開発の規(guī)模は23萬室、朗詩寓4萬室、碧家國際コミュニティ4萬室、誘致マンション2.4萬室で、2018年と比較して不動産源の規(guī)模は同じです。

2018年と2019年の上半期の賃貸マンションの規(guī)模から、一部の新不動産會社のキャリアが入場します。2018年6月、長期賃貸マンションの領(lǐng)域に入った華潤有巣は現(xiàn)在4萬室の規(guī)模を拡大しています。前の年と比べて倍増しています。城方城寓は半年以內(nèi)に1.6萬室の住宅が新たに増加し、スピードと規(guī)模が非常に速いです。

國有企業(yè)が次第に主役になる。11月29日、上海浦東新區(qū)の2つの賃貸住宅用地の譲渡に成功し、総譲渡面積は116.4ムーで、総建築面積は15.8萬平方メートルで、総成約価格は9.29億元で、それぞれ上海浦発賃貸住宅建設(shè)発展有限公司（浦発グループ）と上海普悅購入業(yè)有限公司が競って獲得しました。啓信寶情報によると、上海普悅置業(yè)有限公司の実控人は上海市普陀區(qū)國資委である。

強(qiáng)監(jiān)督時代

今年に入ってから、長期賃貸マンションの危機(jī)が頻繁に発生し、関連部門の注目を集めています。史上、「最も厳しい」住宅賃貸政策は各都市で相次いで公布されました。

9月、南京の4部門は共同で「住宅賃貸経営行為の更なる規(guī)範(fàn)化について市場金融リスク防止に関する通知」を発行しました。その中で、住宅賃貸賃貸信託管理制度を確立し、銀行と家賃委託収支協(xié)議を締結(jié)し、機(jī)構(gòu)賃貸専用口座を設(shè)立して家賃を支払い、賃貸銀行の信託管理を?qū)g行しなければならないと指摘しました。

11月、杭州市住保房管局連合市金融弁公、人行杭州中心支店は「杭州市住宅賃貸資金監(jiān)督管理弁法（試行）」を制定発表しました。その中で、「信託統(tǒng)治式」住宅賃貸企業(yè)は賃貸資金専用預(yù)金口座の中で一部の資金を凍結(jié)し、リスク予防金として凍結(jié)し、特定の狀況下で住宅源の委託貸與者賃貸料の支払いと借手保証金の返還などを行うことが明らかになりました。

12月、住宅と都市農(nóng)村建設(shè)部などの多くの部委員會は「住宅賃貸市場秩序の整頓規(guī)範(fàn)化に関する意見」を発行し、その中で「高進(jìn)低出」「長収短払」経営モデルを採用した住宅賃貸企業(yè)に対して、銀行にリース資金監(jiān)督管理口座を設(shè)け、家賃、敷金などを監(jiān)督管理口座に組み入れると指摘しています。

総合業(yè)界関係者によると、このような保証金のモデルは將來的にはまたは各大都市に普及し、この政策の多くは家主とテナントに対する保障である。長期賃貸マンションに対する政策の影響は大きく、専用口座も財務(wù)の透明化を意味し、企業(yè)の健康狀態(tài)を監(jiān)視する一方で、賃料の不正流用など違法行為を防止することができる。

住建部部長の王蒙徽文は直接に長家賃亂象を指し、特別治期間中に全國で住宅賃貸仲介機(jī)構(gòu)8萬軒を検査し、不規(guī)範(fàn)行為がある住宅賃貸仲介機(jī)構(gòu)1萬軒余りを調(diào)べ、違法違反事例8000件以上を通報し、住宅賃貸仲介業(yè)界の亂像を効果的に抑制し、住宅賃貸市場の環(huán)境を浄化すると指摘しました。続いて、専門クラスを設(shè)立して特定項目の整備を擔(dān)當(dāng)し、市場の監(jiān)督管理と制度の整備を強(qiáng)化する。このことからも分かるように、國は住宅賃貸市場を重視し、市場を浄化する決意をしています。

各都市も住宅賃貸仲介機(jī)構(gòu)に対して著地検査を行い、違法違反の企業(yè)機(jī)構(gòu)に対して露出を行い、住宅賃貸市場の監(jiān)督管理力を強(qiáng)化し、企業(yè)の健全な発展を促している。市場は徐々に規(guī)範(fàn)化する。

國家は絶えず関連政策を打ち出して、市場は優(yōu)勝劣敗に直面します。全水に言われているように、コストを抑えて、資金を管理して、運(yùn)営能力が優(yōu)れている企業(yè)だけが業(yè)界の冬の中で生き殘ることができます。2020年を展望して、賃貸住宅の購入と同時に導(dǎo)入する住宅制度の有力な補(bǔ)充として、長期賃貸マンションは今後も十分な市場機(jī)會を得て、大量の賃貸用地の國有住宅源は徐々に規(guī)模を形成し始めます。