投資性不動産は、名前の通り不動産と不動産の二つの部分が含まれています。自然に投資性不動産の二つの狀況が含まれています。

ここの重點は実は公正価値測定の投資性不動産です。コストモデルの計量は本質(zhì)的には固定資産と一致しています。公正価値測定の投資性不動産の記帳価値の確定にはいくつかの狀況があります。一つは外注です。これはきっと業(yè)務(wù)が熟練していると思います。また、自分で使う不動産は投資性不動産に変わります。

貸し：投資用不動産

ローン：銀行預(yù)金

貸し：投資用不動産

減価償卻累計

固定資産減損引當(dāng)金

固定資産

　　關(guān)于自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，大多數(shù)企業(yè)都是這么干的，雖然是來了個轉(zhuǎn)換但是本質(zhì)上還是屬于自己的房地產(chǎn)，只是原來住的是自己人，現(xiàn)在換了外人了，本質(zhì)上是沒有什么差別的，因此假如說你這個投資性房地產(chǎn)成本模式計量的，所謂成本模式其實就是和固定資產(chǎn)的歷史成本法計量是一個概念，那么各個明細(xì)科目平穩(wěn)過渡，固定資產(chǎn)換成了投資性房地產(chǎn)，累積攤銷換成了投資性房地產(chǎn)累積折舊(攤銷)，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備換成了投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這里需要注意一下，為什么有個投資性房地產(chǎn)累積折舊(攤銷)呢?是因為如果土地使用權(quán)不能單獨和算的話，那么就和房子一起計提折舊了，所以會有一個“攤銷”的意思，當(dāng)然如果這個投資性房地產(chǎn)就是土地使用權(quán)，那么自然就是用投資性房地產(chǎn)累積攤銷了。

一つ注意したいのは、自分が住んで他人の住むところに変えたということです。これから減価償卻は自分の名義では絶対に覚えられなくなります。他人の名義で借り賃収入は「その他の業(yè)務(wù)収入」です。自然減価償卻と償卻は「その他の業(yè)務(wù)支出」です。家族が一家に入らないのではないですか？

借ります：投資性不動産-コスト

減価償卻累計

固定資産減損引當(dāng)金

（公正価値変動損益）

固定資産

（資本準(zhǔn)備金-その他資本準(zhǔn)備金）

借りる：投資性不動産-公正価値変動

貸付：公正価値変動損益

繰延稅金資産

貸付：所得稅費用

自用の転換が投資性不動産になれば、この投資性不動産の公正価値が確実に得られることが分かります。その後の計量は公正価値測定法を使います。この時點で公正価値は一般的に帳簿価値と違っていますが、どのように処理すればいいですか？高い部分は必ず損益を記入してはいけないという原則があります。なぜですか？會計基準(zhǔn)は上場企業(yè)の利益調(diào)整をあらゆる方法で防ぐため、この口は必ず塞がれます。以前は資産の価値評価の問題を聞いたことがありますが、どうして會計はしないのですか？その理由は歴史的なコスト法で、公正価値とあなたは関係ないです。この転換の時、今後は公正価値の計量が行われ、資産評価の価値が高くなることがやっと認(rèn)められました。會計上処理ができます。しかし、注意が必要です。この家は誰のですか？投資家のものです。資産評価の増値は誰のものですか？もちろん投資家の皆さんのものです。だから、これは「資本準(zhǔn)備-その他の資本積立」に計上されています。他の資本準(zhǔn)備の原因です。この資本積は他の原因によるものです。普通は増値を評価します。公正価値が額面価値より小さい場合はどうすればいいですか？今後の公正価値変動は公正価値変動損益となりますので、転換の際にも公正価値変動損益に計上させていただきます。つまり今後も旋回の余地があります?；鶞?zhǔn)は認(rèn)めさせていません。君子の復(fù)讐は10年遅くないです。公正価値が回復(fù)すると信じていますので、損益に計上してから回復(fù)を待っています。

貸し：固定資産

投資用不動産の減価償卻累計額

投資性不動産減損引當(dāng)金

貸付：投資性不動産

減価償卻累計

固定資産減損引當(dāng)金

貸し：固定資産

貸付：投資用不動産-コスト

投資性不動産-公正価値変動

公正価値変動損益

棚卸資産として計算した不動産なら、不動産會社が自分で開発した不動産を投資用不動産に転換します。これは実は當(dāng)企業(yè)の在庫品を使っています。一般企業(yè)の中で自社製品を販売する処理があります。稅務(wù)部のドアは必ず稅金を徴収します。転換の時も同じ理屈です。本來は売卻された不動産です。稅務(wù)部門が稅金を徴収する不動産の在庫を待っていますが、急に自分で使うと言いました。稅務(wù)部門はこの打撃を受けられないです。不動産を販売するのではなく、営業(yè)稅があるという人がいるかもしれませんが、ここでは見逃しています。営業(yè)稅は本當(dāng)の販売ではないので、営業(yè)稅は関係しません。また土地増値稅も認(rèn)められません。土地増値稅には所有権の移転が必要です。また、不動産の棚卸資産を自家用不動産に転換するのも同じです。本質(zhì)的に性質(zhì)が変化します。ここで言う性質(zhì)は主に在庫は販売で、固定資産は自家用で、二つの資産のリスクレベルも違っています。これは性質(zhì)の違いです。

借ります：投資性不動産-コスト

（公正価値変動損益）

商品の開発

資本準(zhǔn)備-その他資本準(zhǔn)備金

上記のいくつかは投資性不動産の増加の計算です。保有期間の計算は基本的には難しくないです。本質(zhì)的には固定資産の歴史コスト法で測定します。公正価値モデルの計量については、実際には取引性金融資産の後続量はほぼ同じです。だから金融資産を把握しています。

投資性不動産の減少について話してください。例えば、長い間借りましたが、住むのに飽きました。自分も使いたいので、自分で使う固定資産として回収します。コストモードで計測した場合投資用不動産自分で使うものに変えて、基本的には何の心配もありません。同じ歴史コスト法で、みんなは同じ通行人です。だから、どうやって元の方向に変えたらいいですか？一つの科目が対応しています。比較的に面倒なのは公正価値の計量の転換が自分で使うので、公正価値の計量方法と歴史のコスト法はやはり違いがあって、試験はいつもあなたの公正価値と帳簿の価値が一致しない時を試験します。この差額に対する処理は実は前の処理原則を引き継いでいます。以前の差額処理が違っている理由をもう一度考えてみます。一つは前に固定資産を使っている時は処理しないので、転換する時は當(dāng)然相談します。投資性不動産が回転する時も同じです。公正価値モデルを測定する時、公正価値変動は公正価値変動損益に計上されるので、最終的に転換する時もこのような処理方法を守っています。これが慣性原則です。ところで、この公正価値変動損益はいつ処分されますか？公正価値測定法の原則により、年末の公正価値変動損益は本年の利益に転入することができます。しかし、注意してください。今は公正価値変動損益です。あなたの損失を認(rèn)めました。本當(dāng)にあなたを認(rèn)めたのではないです。公正価値はあくまでも非現(xiàn)実的なものですから、事実上のお金だけが自分の懐に入ってから、この資産を処理します。

借りる:公正価値変動損益

貸付：その他業(yè)務(wù)収入

繰延稅金負(fù)債

貸付：所得稅費用

最後に不動産を投資して処分する時、投資性不動産は本質(zhì)的に経営賃貸に屬しますので、計算すると他の業(yè)務(wù)収入を確認(rèn)し、他の業(yè)務(wù)コストに転じるということは道理上同じです。在庫販売この計算については、みなさんは何の疑問もありません。

取引性金融資産の時にすでに言っていましたが、公正価値測定法は一時的な差異を形成します。その原因は稅法は歴史原価法で計算したものです。會計上は公正価値と稅法は関係がないです。稅法上は最後の結(jié)果だけを見て、つまり一番後の資産処理の時に、公正価値変動損益は投資収益或いは他の業(yè)務(wù)収入と同じです。したがって公正価値の変動が生じるのは、一時的な差異である。資産転換の際、資産は処分されていませんので、公正価値変動による繰延所得稅も繰越が必要なく、ずっと滯在させています。今後は減損を計上しますが、繰延稅金資産を確認(rèn)するのは間違いないと思われます。ここで注意しなければなりません。もしこの投資が不動産を決める前に公正価値の変動で繰延による負(fù)債が確認(rèn)されたとしたら、自用に変換して減損額額は実際には何ですか？実際には公正価値の変動です。ただ、歴史原価法の下で減損計算して、公正価値を認(rèn)めないので、繰延稅金とします。ここではもう一つの問題に関連しています。一つの資産または負(fù)債は繰延稅金資産または繰延稅金負(fù)債しか確認(rèn)できません。つまり繰延稅金資産と繰延稅金負(fù)債は資産の中で共有できないので、同時に確認(rèn)できないということです。二つの船を踏んではいけないということです。正直なところ、繰延稅金資産を確認(rèn)してから、繰延稅金資産を戻します。