経営者や投資家として、最も関心を持っているのは一定の資金を投入して得られた報(bào)酬はいくらですか？

ROE、ROICは不動(dòng)産企業(yè)の収益水準(zhǔn)を反映する最も核心的な二つの指標(biāo)である。

ROE=純利益/株主持分は、この指標(biāo)は株主持分の収益水準(zhǔn)を反映し、指標(biāo)値が高いほど、投資による?yún)б妞撙い长趣蚴兢筏皮い蓼埂?/p>

一方、ROIC=EBIT(1-稅率)/(有利子負(fù)債+権益)は、この指標(biāo)は企業(yè)の投資資本の収益水準(zhǔn)を反映しています。その中の投資資本は、株主持分も含め、企業(yè)の有利子負(fù)債も含まれています。同様に、指標(biāo)値が高いほど、収益が高いことを示しています。

実際の応用の過(guò)程で、大部分の人はROEという指標(biāo)で企業(yè)の収益水準(zhǔn)を分析することに慣れています。

しかし、ROE=資産回転率×純利益率×権益乗數(shù)は、企業(yè)の回転率と純利益と関係がある以外に、企業(yè)財(cái)務(wù)のてこと同じ比例で、財(cái)務(wù)レバレッジが高いほど、ROEが高いということを知っています。

したがって、ネットワークを張って標(biāo)的を合わせる時(shí)に、この指標(biāo)は企業(yè)全體の投資資本の見(jiàn)返り水準(zhǔn)を客観的に反映することができません。

ROICのこの指標(biāo)は負(fù)債と権益を互いに相當(dāng)な位置に置いて、企業(yè)の業(yè)績(jī)と資源の占用との関係をより正確に反映しています。

ベンチマーク企業(yè)の2010年のROICは大體9-14%の間にあります。

規(guī)模/成長(zhǎng)性指標(biāo)：不動(dòng)産企業(yè)において、規(guī)模性を評(píng)価するいくつかのコア指標(biāo)は、売上高、総資産規(guī)模、総土地備蓄面積を含む。

不動(dòng)産市場(chǎng)の過(guò)去十年間の「規(guī)模論のみ」の発展過(guò)程で、一つの企業(yè)の販売規(guī)模は企業(yè)の業(yè)界における地位を表しています。

もっと大きな販売規(guī)模で、より多くの土地の備蓄も一時(shí)的に上場(chǎng)の基本的な要求になりました。

業(yè)界の中で萬(wàn)科、恒大類(lèi)のような高回転企業(yè)が作った一連の驚くべき數(shù)字の背後には、もっと多くの中小不動(dòng)産會(huì)社が座りきれなくなりました。

彼らは二、三年前、自分と同じ規(guī)模の企業(yè)が今は自分を後にしています。その原因はどこですか？だから、規(guī)模の比較は企業(yè)の発展の位置づけと発展速度の反省のように思います。企業(yè)の売上高の平均成長(zhǎng)率、土地存続比（土地備蓄の持続可能な発展を反映する指標(biāo)）と総資産の成長(zhǎng)率は業(yè)界の平均成長(zhǎng)速度に追いつきますか？

営利性指標(biāo)：不動(dòng)産企業(yè)ごとに利益指標(biāo)に注目しているのは間違いないが、企業(yè)ごとに利益を?qū)g現(xiàn)するルートは異なる。

企業(yè)の純利益率に影響する要因は主に以下の4つの方面を含みます。1プロジェクト自體の屬性は主に企業(yè)全體の粗利率によって評(píng)価されます。

A企業(yè)のここ數(shù)年の粗利益率は50%、ひいては60%以上に達(dá)しています。

理由は、プロジェクトが第一線(xiàn)の都市のハイエンドの不動(dòng)産価格に集中しており、価格が高く、土地のコストが低いため、建設(shè)コストと模範(fàn)企業(yè)の差は大きくない。

龍湖、萬(wàn)科などの有名企業(yè)はここ數(shù)年の粗利益率は30%から40%の間に集中しています。

2コストのコントロール能力は、主に3つの費(fèi)用/営業(yè)収入の比率で評(píng)価され、これは主に企業(yè)の費(fèi)用コントロール能力を反映しています。

3稅務(wù)計(jì)畫(huà)能力は、主に稅引き係數(shù)（純利益/稅引き前利益）によって評(píng)価され、不動(dòng)産業(yè)界は土地増値稅の増?jiān)O(shè)によって、収益モデルに重大な変化が生じたのはなぜですか？

高純利率の核心原因に転化できません。

A企業(yè)の稅金負(fù)の係數(shù)は0.36であり、ベンチマーク企業(yè)の稅金負(fù)の係數(shù)は0.6-0.7の間にあるので、企業(yè)の粗利率の優(yōu)位性は正味金利の優(yōu)位に転化していません。

しかし、不動(dòng)産企業(yè)にとっては、稅務(wù)計(jì)畫(huà)は一定の空間に存在し、長(zhǎng)期的に育成が必要な能力の一つです。

4投資不動(dòng)産の規(guī)模と全體の運(yùn)営レベルは、香港株上場(chǎng)企業(yè)の中で、投資不動(dòng)産評(píng)価の利益は純資産に計(jì)上できるため、純利益率に大きな影響を與えています。

私達(dá)は普通不動(dòng)産企業(yè)の純利益率について話(huà)していますが、不動(dòng)産販売の純利益率はもっと多いです。

投資財(cái)産を含めて利潤(rùn)率を評(píng)価することは重要な評(píng)価指標(biāo)となります。

健全性指標(biāo)：コアは、2つの指標(biāo)に注目する。債務(wù)返済能力に影響を與える資産負(fù)債率、および企業(yè)のキャッシュフローの狀況。

A企業(yè)の全體的な貸借対照率はより高い（80%を超え、業(yè)界全體のレベルは75%）であり、全體の負(fù)債構(gòu)造を分析し、前受金を差し引いた資産負(fù)債率（または有利子負(fù)債の持分比率を採(cǎi)用する）は依然として高い（60%を超え、業(yè)界のベンチマークは40%を超える）であり、企業(yè)の有利子負(fù)債レベルが高いと説明し、流動(dòng)資産における現(xiàn)金及び非制限現(xiàn)金、有利子負(fù)債における帳簿年齢を細(xì)分化し、短期債務(wù)のリスクがあるかどうかについて説明する。

キャッシュフローについては、経営的キャッシュフロー、投資的キャッシュフロー、融資的キャッシュフローの三つの面から分析し、比較する。

例えば、新しい鴻基は、慎重な財(cái)務(wù)戦略を?qū)g行しており、経営キャッシュフローはほぼ正のままであり、一定の規(guī)模を備えており、融資性キャッシュフローを厳格に制御しており、債券融資にはほとんど頼らない。

萬(wàn)科も同様に資金の安全を重視しています。この二年間で営業(yè)キャッシュフローはプラスの二十億円以上を維持しています。

國(guó)內(nèi)のほとんどの不動(dòng)産メーカーはここ數(shù)年、高財(cái)務(wù)レバレッジ（経営的キャッシュフローはほぼマイナスで、融資活動(dòng)のキャッシュフローが持続的に高まっている）の規(guī)模拡大による潛在的なリスクにより、2011年の淡市の狀況下でキャッシュフローの表現(xiàn)が際立っている。

運(yùn)営効率指標(biāo)：1企業(yè)全體の資源使用効率を反映する：総資産回転率または在庫(kù)回転率。

指標(biāo)値が高いほど、企業(yè)の資産の使用効率が高いことが反映されます。

指標(biāo)値は、製品の種類(lèi)、開(kāi)発運(yùn)営全體のサイクルなどの要因によって影響されます。

一人當(dāng)たりの売上高、一人當(dāng)たりの純利益、一人當(dāng)たりの販売面積、操業(yè)面積などを含む。

企業(yè)の経営パターンによって適切な指標(biāo)を選択して比較してみると、A企業(yè)のプロジェクトは第一線(xiàn)の都市に集中しており、価格も高いため、一人當(dāng)たりの純利益が高い。

しかし、一人當(dāng)たりの開(kāi)発面積は業(yè)界の低い水準(zhǔn)にあります。だから、総合的な比較を通じて、一人當(dāng)たりの効果が反映されます。

プロジェクトIRRは二つの指標(biāo)に関連して、プロジェクトの利潤(rùn)率及びプロジェクトの開(kāi)発運(yùn)営周期に関するものである。

前者は基本的にプロジェクト自體の屬性によって決まるが、事業(yè)開(kāi)発運(yùn)営周期は各社の開(kāi)発運(yùn)営レベルによって決まる。

開(kāi)発運(yùn)営サイクルの中核は現(xiàn)金から現(xiàn)金までのサイクルで、具體的には持地-著工、著工-前売、前売-竣工の期間に分けられます。

プロジェクトIRRのレベルを高めるには、各サイクルの時(shí)間を短縮する必要がありますが、一定規(guī)模の不動(dòng)産會(huì)社に対しては、著工から竣工までのサイクルの差はあまり大きくなく、コアギャップは主に先端の前案と設(shè)計(jì)周期、後端販売のデモンストレーションサイクルに反映されます。

これらの指標(biāo)は企業(yè)の製品の標(biāo)準(zhǔn)化、核心の仕事の前置、および各業(yè)務(wù)の一環(huán)の管理水準(zhǔn)と密接に関連しています。

プロジェクトIRRは會(huì)社全體の業(yè)績(jī)表現(xiàn)の基礎(chǔ)を決めるものですが、単項(xiàng)目のIRRレベルを過(guò)度に重視すると、會(huì)社全體の価値が最大化することができなくなります。

これは企業(yè)の政策決定者が必要で、會(huì)社全體の財(cái)務(wù)の角度から考えて、実際の運(yùn)営過(guò)程の中で、明確な方向誘導(dǎo)があって、所得も失って、最終的に企業(yè)全體の価値の最大化を?qū)g現(xiàn)します。

財(cái)務(wù)評(píng)価の枠組み體系の構(gòu)築は、企業(yè)を理解するために良い切り口を提供し、企業(yè)の業(yè)績(jī)から資源能力に至るまで、より全面的で深く分析しています。

しかし、財(cái)務(wù)分析はあくまでも結(jié)果を反映しており、企業(yè)の業(yè)績(jī)に影響を與える固有の駆動(dòng)力、例えば戦略方向、人的資源狀況、執(zhí)行力、企業(yè)文化などは財(cái)務(wù)分析の枠組みの外で注目すべき問(wèn)題である。