3月31日下午，正當(dāng)多家上市內(nèi)房企忙于發(fā)布年報之際，上海土地市場傳來一個重磅消息：上海虹口區(qū)北外灘板塊的嘉興路街道HK271-01地塊（簡稱“北外灘地塊”）招標(biāo)結(jié)果出爐，最終第一順位中海（00688.HK）以底價34.3億元摘得，折合樓板價6.3萬元/平方米。

      但是，這一土拍“零溢價”的結(jié)果，備受關(guān)注。

     北外灘地塊，緊貼核心區(qū)，是毗鄰海倫路地鐵站的江景純宅地。這也是上海虹口區(qū)近3年來首次推出純宅地，只需配建1500平方米的菜市場，沒有15%的租賃住房自持要求。地塊出讓面積2.17萬平方米，限高80米，容積率2.5。這幅地塊周邊二手住宅均價在10萬元/平方米以上，卻以底價6.3萬元/平方米成交。

      很快，4月6日清明節(jié)過后，由于涉嫌北外灘土地圍標(biāo)，中海、華潤、萬科三家參與競標(biāo)的公司法定代表人被調(diào)查。根據(jù)上海市土地交易市場公眾號3月31日發(fā)布的公示信息顯示，中海地產(chǎn)（杭州）有限公司、昆山啟特企業(yè)管理有限公司和嘉興市潤昇企業(yè)管理有限公司是中標(biāo)候選人，三家公司最高有效報價均為34.3億元。公示期4月3日截止。

      啟信寶顯示，昆山啟特企業(yè)管理有限公司的股東是萬科企業(yè)股份有限公司（持股51%）和上海萬科投資管理有限公司（持股49%）；嘉興市潤昇企業(yè)管理有限公司則為華潤置地有限公司100%持股。三家公司法定代表人分別為：崔帥、陳剛、梅鴻。

截至發(fā)稿時，上海土地市場官網(wǎng)關(guān)于北外灘地塊的當(dāng)前交易狀態(tài)為：交易中。

北外灘地塊，緊貼核心區(qū)，是毗鄰海倫路地鐵站的江景純宅地。IC photo

招標(biāo)與“圍標(biāo)”

        4月初，業(yè)內(nèi)傳聞中海上?？偨?jīng)理崔帥被公安調(diào)查。隨后，華潤置地華東大區(qū)副總經(jīng)理宋悠優(yōu)、萬科上海公司首席投資官梅鴻失聯(lián)的消息也傳開了。傳聞中被“調(diào)查”的還不止這幾位房企高管。不過，大部分高管都在隨后幾天中陸續(xù)結(jié)束“調(diào)查”了。

一名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北外灘地塊掛牌時間是2月份，那時候全國大部分城市對疫情未來走向還很焦慮而迷茫，各行各業(yè)也還未完全復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

       上海此前進(jìn)入“有競價招標(biāo)出讓”的土地普遍分2種篩選方式：有效投標(biāo)文件若達(dá)3-10份的，則排名順序前2位投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人；若達(dá)11份及以上的，則排名順序前3位投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人。

2月25日，北外灘地塊發(fā)布的細(xì)則已經(jīng)調(diào)整為3種：有效投標(biāo)文件若達(dá)3-5份的，則排名順序前2位投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人；有效投標(biāo)文件若達(dá)6-10份的，則排名順序前3位投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人；若達(dá)11份及以上的，則排名順序前4位投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人。競買方式發(fā)生了微妙的變化，就是競標(biāo)入圍門檻降低了。

       按照當(dāng)時的土地出讓規(guī)定，通過資格審核的有效申請人數(shù)為3人及以上的，地塊采用有競價招標(biāo)方式出讓。通過資格審核的有效申請人數(shù)不足3人的，地塊直接采用掛牌方式出讓。排名順序根據(jù)房企綜合因素打分得出。

上海市土地交易市場3月20日發(fā)布的地塊公告顯示：“經(jīng)審核，虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701）有效申請人數(shù)為三人及以上，根據(jù)本地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規(guī)定，現(xiàn)確定本地塊采用有競價招標(biāo)（即招標(biāo)結(jié)合現(xiàn)場競價方式確定受讓人）方式出讓”。地塊投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)的日期是3月31日。

       目前上海招掛復(fù)合出讓的土地，評分采取“135分制”，其中，經(jīng)濟(jì)實力32分，技術(shù)資質(zhì)17分，項目經(jīng)驗41分，受讓管理45分。

在這次競標(biāo)中，參與企業(yè)均是行業(yè)大牛：中海、萬科、華潤置地、招商、綠城、平安。中海、萬科和華潤的得分為130分、130分和120分，根據(jù)各項“優(yōu)先原則”下，順位上分別為第一、第二和第三位，這三家進(jìn)入后續(xù)的拍賣環(huán)節(jié)。

由于尚在疫情期間，3月31日當(dāng)天下午采取云競標(biāo)方式進(jìn)行。地塊開標(biāo)之后，不知道是否三家都沒有舉牌，還是其他原因，中海地產(chǎn)以第一順位、起拍價成功競得該地塊。

      此次地塊標(biāo)書規(guī)定一次競價區(qū)間為200萬。業(yè)內(nèi)人士評價，即便萬科或者華潤置地任何一方按照加價規(guī)則加一次價，地塊也不會底價成交。

萬科、中海、華潤三家在2019年對上海的土地投資也是頭部企業(yè)的量級，分別投入190.6億元、106.73億元、70.1億元。

事件發(fā)生后，多家知名房企的投資部人士不愿意對事件有過多評價，他們認(rèn)為業(yè)內(nèi)拿地有一種流行的做法：開發(fā)商為了降低拿地，會相互溝通有無拿地意向，如果都想拿這塊地，則會商量好由一家拿下，然后以股權(quán)合作的方式進(jìn)行合作。

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪了多家房企相關(guān)人士，他們認(rèn)為，拍地之前，開發(fā)商難免線下會溝通合作意向，在拍賣現(xiàn)場還是會有其他家不是合作伙伴的競爭對手，自然也存在競價場面，仍然是一個相對公平競爭的競買場景。而真正意義上的“圍標(biāo)”，與壓根沒有競價的，由一家房企“底價”直接拿走的情形無差。

     因此，北外灘地塊的出讓結(jié)果，以及相關(guān)人員被調(diào)查，均指向“圍標(biāo)“的猜測。上述業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府通過招投標(biāo)的方式，引入綜合評分高的房企進(jìn)行土地開發(fā)，所做的產(chǎn)品對消費(fèi)者而言也是美好的。從城市發(fā)展角度來看，這是三贏的局面。然而，當(dāng)進(jìn)入最后競價環(huán)節(jié)的資質(zhì)良好的房企，想利用自身優(yōu)勢，串通零溢價拿地的時候，事情就變質(zhì)了，這樣的做法對業(yè)內(nèi)同行而言，也是欠缺公平的。

針對圍標(biāo)、串標(biāo)等違法行為，上海市住建委也曾在2019年6月出臺過12條嚴(yán)打措施。而在北外灘地塊的土地出讓文件中，也指出：“若在交易活動中出現(xiàn)相關(guān)違法、違規(guī)或違約行為的，承擔(dān)全部法律責(zé)任，并賠償由此產(chǎn)生的損失?！?/p>

“圍標(biāo)”風(fēng)波發(fā)酵

     21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道從核心信源處了解到，目前中海已派出一名分管工程成本的副總裁劉惠明兼任華東區(qū)和上海公司總經(jīng)理。公開資料顯示，劉惠明此前擔(dān)任中海地產(chǎn)集團(tuán)助理總裁、北京公司總經(jīng)理。華潤、萬科方面暫無新的人事變動，相關(guān)人士表示，在事情還沒有定性之前，不會有人事變動。記者通過多方信源了解到，華潤、萬科兩家還在被調(diào)查中的高管工作也交由其他同事兼管。但萬科沒有報名參與將于4月27日出讓的徐涇宅地的招標(biāo)，該地塊就在萬科開發(fā)的天空之城旁邊。該地塊兩名有效申請人為金地和招商。

       北外灘地塊“圍標(biāo)”風(fēng)波對于上海土地市場而言，或是一個標(biāo)志性事件。上海也修改了接下來出讓的土地招標(biāo)規(guī)則。這是2017年4月上海修改土地招股出讓“游戲規(guī)則”以來，再度修改出讓規(guī)則。

      2017年4月，上海修改招掛復(fù)合出讓的土地出讓規(guī)則，采取綜合評分制，并增加了租賃自持用地的比例，基本上整個租賃住宅用地能占到市場一半左右。從當(dāng)年樓市調(diào)控來看，起到了降溫作用；如今土地市場相對進(jìn)入低迷階段，因此土地出讓規(guī)則的修改在業(yè)內(nèi)人士看來也是順理成章。

近年來多家房企把總部搬到上海。資本仍然覬覦上海，4月21日，上海人壽第一大股東60億競得靜安商辦用地。當(dāng)前的上海土地市場，對房企也相應(yīng)采取了放開的心態(tài)。

       4月10日，上海規(guī)土局網(wǎng)站掛出2幅松江區(qū)宅地，出讓方式顯示為“招掛復(fù)合”。這兩幅地塊的出讓地塊規(guī)則出現(xiàn)兩大變化：有效申請人數(shù)不足六人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數(shù)為六人及以上的，本地塊采用有競價招標(biāo)方式出讓，有效申請人即為“投標(biāo)人”。

      “六人”成為這兩幅地塊最終是競價招標(biāo)還是掛牌出讓的關(guān)鍵點(diǎn)，而此前推出的地塊則是3人。目前，這兩幅地的出讓流程依舊為投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)四個環(huán)節(jié)。地塊保證金凍結(jié)期限也縮短，房企只需要在參拍前一天凍結(jié)資金即可。此前，從遞交保證金到參拍，中間要有20天的凍結(jié)期。此外，縮短凍結(jié)期、地塊自持比例減少等均為房企解決短期流動性問題。

      58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為，這次規(guī)則改變，尤其是入圍人數(shù)放寬到5家，最大的好處就是可以讓更多房企參與拿地。以往的打分制往往更有利于大型品牌房企，雖然可以對項目后續(xù)開發(fā)有更多品牌保障，但不利于市場的公平競爭。通過規(guī)則調(diào)整，中小房企可以有更多機(jī)會在滬拿地。