“姜還是老的辣”，作為老牌龍頭房企“招保萬(wàn)金”之一的金地，去年業(yè)績(jī)表現(xiàn)超預(yù)期，首次實(shí)現(xiàn)銷售超2000億，同時(shí)歸母凈利潤(rùn)超百億。

金地董事長(zhǎng)凌克治下，金地以“不唯規(guī)模論”和講究平衡著稱，2015-2018連續(xù)四年，金地現(xiàn)金分紅均占當(dāng)年凈利潤(rùn)的30%以上；在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)中，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和盈利能力都十分穩(wěn)定，超40%的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率穩(wěn)居上市房企前列。

        2018年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整周期，波動(dòng)劇烈。這反而為金地這類穩(wěn)健型房企帶來(lái)了逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

去年一整年，金地逆市拿地，共計(jì)拿下土地113宗，持續(xù)布局一二線，土地權(quán)益比不斷改善。這將有助于公司規(guī)模與利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)。

增收又增利

      2019年財(cái)報(bào)顯示，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)：營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)分別為100.75、634.20億元，同比增長(zhǎng)25.09%、24.41%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,在愈發(fā)激烈的規(guī)模之戰(zhàn)中，金地實(shí)現(xiàn)銷售金額2106億元，完成三年沖擊2000億規(guī)模的目標(biāo)，位列榜單第14名。

2019年，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售額同比增6.5%，金地是其兩倍以上，為14.9%，位居行業(yè)前列。

      在全行業(yè)“增收難增利”背景下，在開疆?dāng)U土之時(shí)，金地的盈利能力穩(wěn)步提升。2019年，金地的銷售凈利率微增至為24.51%，居行業(yè)前列。凈資產(chǎn)收益率（ROE）連續(xù)三年上漲至20.14%?；久抗墒找?.23元，同比增長(zhǎng)24.58%。

此外，派發(fā)福利方面，金地也毫不手軟，連續(xù)四年股利支付率超30% ，今年計(jì)劃每10股派6.7元。

       為實(shí)現(xiàn)更高利潤(rùn)，金地改善過(guò)去的小股操盤風(fēng)格，注意提高合作項(xiàng)目的權(quán)益比例，2019上半年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例回升至59%，帶動(dòng)存量土儲(chǔ)權(quán)益比2017年低點(diǎn)升至54%。

    “隨著深耕核心城市進(jìn)入收獲期，金地的綜合毛利率在逐年提升，領(lǐng)先龍頭和行業(yè)平均水平，在A股20強(qiáng)上市房企中排名第3，僅次于華僑城和金融街”，華泰證券認(rèn)為，隨著拿地權(quán)益比的提升，金地盈利規(guī)模和質(zhì)量有望延續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

隨著積極擴(kuò)張，金地的杠桿率有所加大。2019年度，金地的凈負(fù)債率升至60.24%，不過(guò)仍遠(yuǎn)低于上市房企的平均水平。

      負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，截至2019年末，金地的計(jì)息負(fù)債為947.58億元，占總資產(chǎn)的比例低至28.3%。其中，一年內(nèi)到期的計(jì)息負(fù)債合計(jì)350.5億元，占比為37.0%；一年以上計(jì)息負(fù)債597.1億元，占比為63%。

     2019年末，金地在手貨幣資金451.42億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.29，現(xiàn)金利息覆蓋倍數(shù)3.50，短期流動(dòng)性保持充裕。

     行業(yè)偏低的凈負(fù)債率與介于平均的扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率，大大提升了金地撬動(dòng)無(wú)息負(fù)債杠桿的能力。

      華泰證券研報(bào)顯示，金地的經(jīng)營(yíng)杠桿（無(wú)息負(fù)債/所有者權(quán)益）2015年以來(lái)大幅提升了91個(gè)百分點(diǎn)至2018年的197%，其中預(yù)收款貢獻(xiàn)105%、應(yīng)付款及其他應(yīng)付款貢獻(xiàn)74%。

       優(yōu)質(zhì)的AAA信用評(píng)級(jí)護(hù)航下，金地的低成本融資優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯。在融資較為受限的2019年，金地先后完成了30億元超短期融資券、14億元資產(chǎn)支持票據(jù)、5.5億美元境外債的發(fā)行，融資成本僅4.99%，僅次于中海的4.21%、華潤(rùn)的4.45%、龍湖的4.54%，處于行業(yè)頂尖水平。

就在最近，金地申請(qǐng)“18金地03”公司債券利率自5月28日起，由5.29%調(diào)降至1.50%，目前仍在進(jìn)行與協(xié)商中。若成功,金地將成為今年第一個(gè)下調(diào)存量債券利率的房企。

專注核心一二線

      縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，能實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)雙增長(zhǎng)、持續(xù)保持平衡的房企，無(wú)不在城市布局方面有自己的堅(jiān)守，即只在核心一二線和少量的三四線城市發(fā)展，深耕核心城市群和都市圈。

      金地也不例外。公司深耕聚焦一二線城市所帶來(lái)的單體城市產(chǎn)能增長(zhǎng)很明顯。2019年，金地在一二線城市的銷售占比約為65%，且在上海、杭州、天津、南京、東莞、?？?、沈陽(yáng)、昆明、嘉興等多個(gè)城市市場(chǎng)銷量排名中均位列前十。

從具體項(xiàng)目看，杭州悅虹灣等項(xiàng)目單盤銷售額超過(guò)50億元，南京云逸都薈花園、北京華錦佳苑、沈陽(yáng)樾檀山、義烏西江雅苑等項(xiàng)目銷售額超過(guò)30億元，重慶中交中央公園、溫州峯匯里、北京華樾東園等項(xiàng)目銷售額超過(guò)20億元。

       在土儲(chǔ)方面，金地2019年拿地金額1200億元，同比增長(zhǎng)20.0%，拿地面積達(dá)到1688萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.5%，連續(xù)3年新增土儲(chǔ)建面突破1000萬(wàn)平方米。新進(jìn)入了貴陽(yáng)、廊坊、鄂州、臺(tái)州、江門、襄陽(yáng)、九江、漳州、湛江、蕪湖、威海11個(gè)城市。

其中，金地堅(jiān)持合理布局，一線城市總投資額占比10%，二線城市占比55%，三四線城市占比35%，拿地金額共計(jì)65%位于一二線城市。

拿地均價(jià)7109元/平方米，同比降低23.8%；拿地均價(jià)僅為銷售均價(jià)的36%，同比減少14.0個(gè)百分點(diǎn)，成本控制進(jìn)一步優(yōu)化。

      截至2019年底，金地已布局全國(guó)61城，形成以京津冀都市圈、長(zhǎng)三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北三省核心城市為主的區(qū)域布局，總土儲(chǔ)面積約為5233萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2019年銷售的4.8倍，權(quán)益比例達(dá)到53.5%，此外公司土儲(chǔ)面積的75%位于一二線。

2020年的房地產(chǎn)行業(yè)，在新冠肺炎疫情的沖擊之下，下行壓力明顯。于風(fēng)浪中成長(zhǎng)起來(lái)的金地對(duì)于企業(yè)的生存和發(fā)展，有了更加深刻的思考和洞察。

      1月26日，金地開始就疫情對(duì)復(fù)工可能帶來(lái)的影響進(jìn)行全面評(píng)估，提前制定相應(yīng)的抗疫措施及應(yīng)對(duì)舉措。截至4月中旬，金地在建工程操盤項(xiàng)目的整體復(fù)工率已經(jīng)達(dá)到了100%。

    “目前金地還在持續(xù)監(jiān)控各城市項(xiàng)目的銷售恢復(fù)情況，對(duì)于一些受疫情影響較大的項(xiàng)目公司，會(huì)適當(dāng)調(diào)整銷售目標(biāo)，但總體目標(biāo)制定還是會(huì)保持一定的增長(zhǎng)”，金地有關(guān)人士認(rèn)為，隨著疫情的逐步控制以及政策的逐漸寬松，受疫情影響后移的需求會(huì)逐步釋放，市場(chǎng)成交量會(huì)逐漸復(fù)蘇。

整體而言，金地今年在銷售方面依然面臨挑戰(zhàn)，但良好的財(cái)務(wù)盤面、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略將給金地托底，助力金地逆勢(shì)擴(kuò)張。