■房地產(chǎn)價格為負(fù)相關(guān)，但中長期對房價的影響有限

　　■房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對接;還在于對居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難題，而且短時間內(nèi)難以解決

　　有利于抑制投機，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運行

　　記者：房產(chǎn)稅改革牽動人心。它的推出將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生什么樣的影響?

　　巴曙松：我們對房產(chǎn)稅改革的效果進行了實證研究。對稅基的處理，為了與現(xiàn)有房產(chǎn)稅的口徑一致，也與目前房地產(chǎn)法規(guī)的分類標(biāo)準(zhǔn)一致，我們模擬將房產(chǎn)稅的征收范圍劃分為兩種：第一種是商品房(住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)，第二種是商業(yè)用房(商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)。假定按對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進行調(diào)整，研究的結(jié)果是，開征房產(chǎn)稅對商品房價格的影響系數(shù)從中部、西部、東部到全國，分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479;對商業(yè)用房價格的影響系數(shù)分別為0.0512、0.0271、0.0187、0.0069.實證研究的結(jié)果表明，房產(chǎn)稅開征會使房價微量下跌，房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負(fù)相關(guān)。

　　這種負(fù)相關(guān)，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。對保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，閑置的土地也將按照評估的財產(chǎn)價值納稅，有利于促使開發(fā)商加快土地開發(fā)進度，從而優(yōu)化土地資源配置，有利于抑制房地產(chǎn)市場投機，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運行。由于稅收的本質(zhì)使得房產(chǎn)稅在房價供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開征房產(chǎn)稅對房價的影響有限。

　　開征房產(chǎn)稅不會抑制自住購房者需求

　　記者：無論是消費性購房，還是投資性購房，開征房產(chǎn)稅，都會增加購房成本，你認(rèn)為房產(chǎn)稅改革最終會抑制消費和投資需求嗎?

　　巴曙松：要具體分析。房產(chǎn)稅的開征，將通過對房價的影響作用于不同類型的需求主體。對于自住購房者來說，一方面可能由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)的降低而降低開發(fā)成本，進而降低前期購房成本，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機者來說，由于后期保有成本的增加必然對投資與投機者的購買動機產(chǎn)生抑制效果，隨著保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。

　　記者：有什么現(xiàn)實依據(jù)嗎?

　　巴曙松：為了獲得基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)，我們通過多種渠道開展了問卷調(diào)查。此次調(diào)查分為網(wǎng)上和網(wǎng)下進行，其中網(wǎng)下收回118份有效問卷，網(wǎng)上收回186份有效問卷，樣本總數(shù)為304份。受訪者年齡分布主要在20—50歲之間，中等收入水平群體占比達(dá)63%，已有住房和沒有住房的比例接近1∶1，且行業(yè)分布廣泛。因此，本次問卷調(diào)查具有一定的代表性。

　　受訪者對房產(chǎn)稅改革條件下房價變化的預(yù)期是明顯的。首次購房者的投資決策受政策變化的影響較小，自住性需求的價格彈性較小，而投資性購房者的投資決策易受政策左右。對于出臺房產(chǎn)稅方案后如何處置投資性住房，已購置住房的受訪者對房產(chǎn)處理的選擇趨同，28%以上的受訪者選擇賣掉全部或部分投資性住房。

　　房產(chǎn)稅開征對宏觀經(jīng)濟運行的影響十分有限

　　記者：不少人以為，開征房產(chǎn)稅會增加政府財政收入，從而抑制消費，不利于經(jīng)濟增長，你認(rèn)為是這樣的嗎?

　　巴曙松：這個問題值得探討。房產(chǎn)稅開征的確會給財政收入帶來影響，因為房產(chǎn)稅是地方財政收入的組成部分。但房產(chǎn)稅稅收規(guī)模的大小，由房產(chǎn)稅稅基和房產(chǎn)稅稅率共同決定。調(diào)整現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)稅收開征房產(chǎn)稅，會對地方財政收入產(chǎn)生影響，影響的效果和程度與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)、地方房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和地方財政收入結(jié)構(gòu)有密切聯(lián)系，不能簡單認(rèn)為房產(chǎn)稅開征會單向地增加或減少地方財政收入。

　　具體來說，要先看房產(chǎn)稅開征對財政支出的影響。地方公共財政支出對道路、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施投入的增加，有利于改善居住環(huán)境，引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價值增值，即房地產(chǎn)外部性增值。另外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展又會影響地方財政支出的規(guī)模。即地方房地產(chǎn)市場發(fā)展速度與地方財政支出之間呈正相關(guān)性。在一定程度上，房產(chǎn)稅開征會降低房地產(chǎn)的投資和投機需求，降低房地產(chǎn)市場的活躍程度和發(fā)展速度，從而降低當(dāng)?shù)毓藏斦С?。再看房產(chǎn)稅開征對財政收支缺口的影響。房產(chǎn)稅開征對財政收支缺口的影響，主要是通過對財政收入、財政支出雙重影響的凈效應(yīng)決定，該凈效應(yīng)取決于不同的房產(chǎn)稅改革方案。 所以，從財政收入上看，根據(jù)模擬研究的測算，房產(chǎn)稅開征，對宏觀經(jīng)濟運行的影響十分有限。

　　從國際經(jīng)驗看，在實行中央和地方分稅制的國家，房產(chǎn)稅一般是地方政府的支柱性稅種。對于土地制度是公有制的國家，開征房產(chǎn)稅是對使用權(quán)的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產(chǎn)權(quán)制度并不矛盾，房產(chǎn)稅稅負(fù)通常比土地私有制國家(土地和地上物合并計稅導(dǎo)致稅基擴大)輕。

　　推進房產(chǎn)稅改革，必須審慎積極穩(wěn)妥

　　記者：目前來看，推出房產(chǎn)稅的最大現(xiàn)實障礙是什么?

　　巴曙松：當(dāng)前，房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對接，即地稅局如何才能把房產(chǎn)稅收上來;還在于對居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難題，而且短時間內(nèi)難以解決。

　　房產(chǎn)稅一般以不動產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)，需要有健全的不動產(chǎn)評估機構(gòu)、科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)和高水平的評估手段;同時，稅收征管體系也需要進行調(diào)整。只有這樣，房產(chǎn)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅征收的作用。{page_break}

　　記者：你對我國房產(chǎn)稅改革，有哪些政策建議呢?

　　巴曙松：首先，要明確房產(chǎn)稅改革的主要目的。就是完善房地產(chǎn)稅制，促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，并為地方政府提供穩(wěn)定的稅源。房產(chǎn)稅征收應(yīng)以促進房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展為首要目的，不能因為房地產(chǎn)或宏觀調(diào)控需要而讓房產(chǎn)稅承受過多的職能，同時也不能一味強調(diào)提升稅收水平，而忽視對房地產(chǎn)相關(guān)稅種的合并以及稅收水平的合理減少和下調(diào)。

　　其次，要明確改革方向，完善相關(guān)配套制度安排，為房產(chǎn)稅推出創(chuàng)造條件。再次，要統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，分散決策。由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平各異，房地產(chǎn)發(fā)育程度很不均衡，要在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，授予地方政府在具體的征收細(xì)則、征管辦法等方面一定的權(quán)力，由地方政府因地制宜，分散決策，制定適合當(dāng)?shù)厍闆r的具體實施辦法?？傊七M房產(chǎn)稅改革，必須審慎積極穩(wěn)妥。