6月3日，鄭州、合肥同時(shí)啟動(dòng)首次集中供地。

從第一天的“戰(zhàn)況”來(lái)看，兩地土拍吸附力不輸長(zhǎng)三角多個(gè)熱點(diǎn)城市。鄭州第一天賣出49幅土地，攬金414.21億元。雖然鄭州土拍大部分地塊零溢價(jià)成交，但北龍湖三幅地塊引發(fā)23家房企報(bào)名，最終金茂、萬(wàn)科、保利各以熔斷價(jià)格競(jìng)得，三幅土地共收獲70.67億元。

合肥也集中火力在第一天：18幅土地在第一天就出讓了近80%，14幅土地賣出超過(guò)160億元。從土拍結(jié)果來(lái)看，合肥多幅地塊溢價(jià)率接近30%，包括中駿、眾中梁、佳源等多家中小房企均有拿地。

鄭州與合肥因地制宜，對(duì)限價(jià)規(guī)則、競(jìng)拍機(jī)制都進(jìn)行了調(diào)整。由于當(dāng)前以舊改開(kāi)發(fā)模式為主，鄭州大部分地塊是“定向地”，公開(kāi)競(jìng)拍地塊較少，因此熱度非常高；合肥在限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，對(duì)競(jìng)拍方式、自持比例、預(yù)售條件、限價(jià)條件等都做了調(diào)整，采取“價(jià)高者得+競(jìng)配建+搖號(hào)”的規(guī)則，對(duì)最高租賃配建比例進(jìn)行限定。從拍賣結(jié)果來(lái)看，12宗涉宅用地中有50%地塊溢價(jià)率超29%，8宗地觸頂搖號(hào)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，鄭州是二線城市里邊的典型代表，合肥也是長(zhǎng)三角的重點(diǎn)城市，前一段時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅挺猛的，所以這兩個(gè)城市的土拍吸附能力肯定是比較強(qiáng)的，房企拿地也會(huì)不遺余力。

馬太效應(yīng)：資本狂舞

鄭州本土房企康橋地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，作為區(qū)域型房企，康橋在鄭州拿地是必然的，但看到這么多外來(lái)房企想進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，也有點(diǎn)驚訝于鄭州市場(chǎng)的吸引力。

經(jīng)開(kāi)區(qū)9號(hào)地塊、北龍湖10號(hào)、11號(hào)地塊，分別被金茂、萬(wàn)科、保利三家大房企拿下，但由于地價(jià)限制，沒(méi)有刷新同板塊中中海所拿地塊的2.5萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)。

從這三幅熱門(mén)地塊就可以看出，多家知名房企入駐北龍湖板塊，房?jī)r(jià)洗牌在即。鄭州有業(yè)內(nèi)人士指出，集中供地正在成為薛定諤的貓，沒(méi)有人知道會(huì)產(chǎn)生什么結(jié)果。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多個(gè)核心信源處獲悉，為拿地，一批知名房企都準(zhǔn)備了10個(gè)以上馬甲公司。從保證金就可以看出此次土拍熱度：經(jīng)開(kāi)9號(hào)地有79家房企參與競(jìng)拍，保證金約為780億；北龍湖10號(hào)地有51家房企參與競(jìng)拍，保證金330億，北龍湖11號(hào)地，有60家房企參與競(jìng)拍，保證金412億元。三幅地塊集結(jié)了近200家房企，超過(guò)1500億保證金。

此次兩座二線城市土拍規(guī)則改變，部分地區(qū)房?jī)r(jià)天花板被抬升。比如鄭州此前北龍湖成品住宅限價(jià)售價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，此次出讓的三幅土地，毛坯限價(jià)售價(jià)3.73萬(wàn)元/平方米，裝修限價(jià)5600元/平方米，成品住宅限價(jià)售價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米。換言之，北龍湖房?jī)r(jià)天花板被抬升了1萬(wàn)元/平方米。這也是房企趨之若鶩的主要原因。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，鄭州整體的土拍結(jié)果在預(yù)期之內(nèi)。首先，集中供地時(shí)候地塊熱度分化是絕大部分城市都存在的問(wèn)題,所以鄭州也如此；其次，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈主要集中在北龍湖區(qū)域，這是鄭州住宅量?jī)r(jià)支撐力最強(qiáng)的區(qū)域；整體來(lái)看，鄭州總體庫(kù)存仍然較大，如果在非核心區(qū)域拿地，仍然面臨去化風(fēng)險(xiǎn)，因此，大部分地塊都是零溢價(jià)拿地；另外，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)本土房企競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，從2021年1-5月房地產(chǎn)銷售排名來(lái)看，康橋、正商、永威位居前三甲，所以本土房企仍然具有較強(qiáng)的實(shí)力，考慮到本土房企在鄭州的土地儲(chǔ)備較為充足，避開(kāi)高溢價(jià)的土地也是情理之中的事情。

正如盧文曦所言，集中供地越到后面越無(wú)解，基本上還是兩種形式的企業(yè)壟斷土拍市場(chǎng)：一種是龍頭房企，年銷售規(guī)模 2000億以上，以及國(guó)企央企；另一種就是東部沿海地區(qū)，尤其是華東地區(qū)的地方性房企。央企國(guó)企的綜合實(shí)力比較強(qiáng)，融資成本低。此外，萬(wàn)科華潤(rùn)肯定是積極拿地的。這兩家在上海，這兩年被禁止拿地了，至少現(xiàn)在短期是進(jìn)不去上海市場(chǎng)，“就會(huì)選擇體內(nèi)損失體外補(bǔ)吧，你上海不拿地，準(zhǔn)備的錢(qián)肯定要撒在其他重點(diǎn)城市，否則的話這個(gè)損失太大了。”盧文曦稱，集中供地對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，在資金壓力之下，只能把有限的資金集中在好地塊上。這樣下去，馬太效應(yīng)很快就會(huì)顯現(xiàn)。

以合肥場(chǎng)為例，中梁、佳源、中駿等中小型房企均有所斬獲，溢價(jià)率在25%-28%之間。

盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)趨勢(shì)就是這樣，今后有實(shí)力做高端產(chǎn)品的企業(yè)會(huì)更有盈利空間，小房企基本上就是做下游產(chǎn)品。但也不能說(shuō)小房企沒(méi)有機(jī)會(huì)，它們可以聯(lián)合拿地，或者是拿一些比較另類的地塊。另外，房企資金持續(xù)性也有差別，上半年很多企業(yè)幾乎沒(méi)有拿地，比如禹洲，這樣的房企投拓部門(mén)的資金反而相對(duì)充足，但他們的資金持續(xù)性會(huì)弱一點(diǎn)。

中小房企身影

鄭州集中供地首日，本土房企康橋地產(chǎn)順利拿下了兩幅地塊，均是底價(jià)成交。此外，鄭州本土房企綠都、昌建也有參與第一天的土拍，無(wú)奈由于手頭資金有限，沒(méi)有拿到一幅地塊。業(yè)內(nèi)人士指出，或許與鄭州市場(chǎng)曾經(jīng)供大于求有關(guān)。對(duì)于中小房企而言，鄭州房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也一直在改變。

不僅如此，5月份鄭州的市場(chǎng)也在變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份，鄭州新房成交量同比、環(huán)比均下降20%。

合肥樓市也面臨二手房成交下滑的現(xiàn)狀，但相比鄭州，更多中小房企想進(jìn)入合肥市場(chǎng)。在合肥第一天出讓的14幅土地中，有12幅涉宅地塊，分別被12家不同房企拿下，包括佳源、旭輝、通和、佳兆業(yè)、合肥城建、邦泰、文一、中駿、中梁、聯(lián)發(fā)、廈門(mén)建發(fā)、安徽置地。其中，中駿首進(jìn)合肥，建發(fā)、聯(lián)發(fā)、置地落子濱湖。

正如宋衛(wèi)紅所指，合肥本次土拍競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，主要原因有以下幾個(gè)方面：第一，合肥經(jīng)過(guò)近兩年的去化，目前各個(gè)區(qū)域庫(kù)存整體不高，房企急需補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。第二，盡管所有住宅地塊都達(dá)到了最高限價(jià)，但是從房?jī)r(jià)地價(jià)差來(lái)看，仍然有一定的利潤(rùn)空間，基本比蘇南和浙北等核心城市利潤(rùn)空間要豐厚。第三，合肥城市基本面比較好，近幾年隨著產(chǎn)業(yè)不斷導(dǎo)入和升級(jí)，人口也在持續(xù)流入，有效支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)。第四，從市場(chǎng)輪動(dòng)的角度來(lái)看，近兩年土地?zé)岫戎饕性陂L(zhǎng)三角蘇南和浙北區(qū)域，當(dāng)前有向蘇北及周邊區(qū)域傳導(dǎo)的趨勢(shì)，合肥就是這種情況，拿地企業(yè)有本地房企，還有全國(guó)化深耕合肥的房企，還有新進(jìn)入合肥的房企，比如建發(fā)。