根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，到“十四五”末，我國(guó)將基本建成京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角軌道交通網(wǎng)。隨著大灣區(qū)軌道交通建設(shè)的提速，TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）有望成為“十四五”期間的新風(fēng)口。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，我國(guó)目前軌道交通線(xiàn)路對(duì)應(yīng)的TOD市場(chǎng)規(guī)模，已經(jīng)達(dá)到4.3萬(wàn)億元。

       今年以來(lái)，東莞、深圳、廣州、佛山等大灣區(qū)城市正加快TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度。

        在3月20日舉辦的成都首屆TOD發(fā)展論壇上，國(guó)家發(fā)展改革委基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展司副司長(zhǎng)鄭劍表示，按照黨中央國(guó)務(wù)院決策部署，國(guó)家發(fā)改委和有關(guān)方面一直積極推動(dòng)TOD發(fā)展。著眼未來(lái)，城市群都市圈多層次軌道交通體系加快建設(shè)，一批綜合交通樞紐正在發(fā)展壯大，軌道交通與綜合TOD開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)融合的空間依然廣闊。

        TOD作為一種共享、高效的城市發(fā)展方向，所具備的多功能有機(jī)協(xié)調(diào)、對(duì)城市格局進(jìn)行引導(dǎo)作用，被認(rèn)為是緩解未來(lái)大城市病的一劑良方。在利好環(huán)境下，面對(duì)萬(wàn)億級(jí)的廣闊市場(chǎng)，大灣區(qū)各大城市也在加快布局TOD項(xiàng)目。

多地競(jìng)逐TOD項(xiàng)目

       按照此前的規(guī)劃，粵港澳大灣區(qū)對(duì)外高鐵主通道和城際鐵路網(wǎng)骨架將在2025年初步形成。隨著軌道交通規(guī)模的不斷擴(kuò)大，投資規(guī)模必然也會(huì)越來(lái)越大，如何保障充足的建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金，成為擺在各方面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

要解決軌道交通建設(shè)的資金問(wèn)題，業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，必須要建立一種綜合的回報(bào)模式，而TOD恰是這樣的模式。TOD是指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”。其中的公共交通主要是指火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線(xiàn)，然后以站點(diǎn)為中心、以400-800米（5-10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場(chǎng)或城市中心。

在華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟看來(lái)，TOD作為一種以公共交通為導(dǎo)向的區(qū)域開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)對(duì)軌道交通沿線(xiàn)土地運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)效益增值，從而反哺軌道交通建設(shè)，最終可以實(shí)現(xiàn)“以地養(yǎng)路”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，TOD好似一個(gè)“造血平臺(tái)”，在促進(jìn)城市發(fā)展融合的同時(shí)，也帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與提升。對(duì)于粵港澳大灣區(qū)而言，TOD項(xiàng)目前景巨大，為城市運(yùn)營(yíng)方提供了廣闊的機(jī)遇。因此，TOD成為大灣區(qū)各大城市近年來(lái)爭(zhēng)相競(jìng)逐的熱點(diǎn)。

近年來(lái)，東莞市對(duì)于TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱情持續(xù)高漲。2020年，《東莞市軌道交通TOD地區(qū)土地與空間復(fù)合利用管理規(guī)定》、《東莞市軌道交通TOD范圍內(nèi)城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法》等系列政策出臺(tái)，為東莞市軌道交通發(fā)展提供了政策支撐。

今年，《東莞市TOD范圍內(nèi)物業(yè)資源開(kāi)發(fā)管理實(shí)施方案》將出臺(tái)。這一新政將建立起東莞市TOD范圍內(nèi)政府分成物業(yè)資源的管理機(jī)制，統(tǒng)籌開(kāi)展TOD物業(yè)資源開(kāi)發(fā)管理政策、投融資等工作，實(shí)現(xiàn)TOD范圍內(nèi)物業(yè)資源反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

東莞市委書(shū)記梁維東日前在調(diào)研虎門(mén)高鐵站TOD項(xiàng)目時(shí)指出，要充分利用交通樞紐優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目拓展的優(yōu)質(zhì)空間，發(fā)揮虎門(mén)高鐵站TOD項(xiàng)目的龍頭作用，持續(xù)推進(jìn)城市更新，拓展發(fā)展空間，聚集發(fā)展新動(dòng)能，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。

大灣區(qū)內(nèi)地幾大城市中，廣州在TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)方面走在了前列。目前，廣州已經(jīng)有至少15個(gè)規(guī)劃或在建的TOD項(xiàng)目，分布在天河、白云、番禺、荔灣、增城、南沙和花都等區(qū)。

廣州南站綜合交通樞紐被認(rèn)為是發(fā)展灣區(qū)TOD模式的典型代表，依托4條高鐵線(xiàn)路、3條城際軌道、4條地鐵的便捷交通優(yōu)勢(shì)，奠定了其粵港澳大灣區(qū)軌道交通核心樞紐地位。

不久前，廣州白云區(qū)政府推動(dòng)廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院與株式會(huì)社日建設(shè)計(jì)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。兩家設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)未來(lái)將在綜合交通樞紐規(guī)劃、TOD綜合開(kāi)發(fā)策劃、樞紐及周邊地區(qū)城市開(kāi)發(fā)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)等領(lǐng)域互為戰(zhàn)略合作單位，促進(jìn)技術(shù)、信息、人員和項(xiàng)目之間的深度合作與交流。

作為大灣區(qū)的核心城市之一，深圳近年來(lái)也在大力發(fā)展TOD模式。由于土地資源緊張、城市功能需求復(fù)雜，TOD模式已然成為其城市更新與開(kāi)發(fā)的首選模式。據(jù)了解，深圳前海合作區(qū)的規(guī)劃也將TOD模式作為城市發(fā)展的重要理念貫穿于規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)。

3月5日，佛山順德區(qū)召開(kāi)2021年順德商住用地推介會(huì)，會(huì)上推薦的12宗地塊分布于廣佛極點(diǎn)·三龍灣順德板塊、粵港澳協(xié)同發(fā)展合作區(qū)·順德中心城區(qū)板塊和龍江新城板塊。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本次推介地塊總用地面積超1500畝，依托軌道交通建設(shè)整體提速，其中有6宗地塊為T(mén)OD項(xiàng)目。

利益分配機(jī)制待解

雖然大灣區(qū)各大城市加快推出各類(lèi)TOD項(xiàng)目，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，在實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中，依然充滿(mǎn)坎坷，一些項(xiàng)目無(wú)法完全按照預(yù)期設(shè)想落地，深層次的問(wèn)題也逐步凸顯出來(lái)。

首先，很多人對(duì)TOD的概念有誤解。廣東省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司資源開(kāi)發(fā)部部長(zhǎng)李紅發(fā)現(xiàn)，在許多人的眼中，TOD幾乎等同于“地鐵上蓋”。某些開(kāi)發(fā)商為了博人眼球，打出了錯(cuò)誤的TOD概念，這也誤導(dǎo)了許多人對(duì)TOD的認(rèn)知。

事實(shí)上，與其說(shuō)TOD是某一個(gè)項(xiàng)目，它更像是城市中的一座微城，擁有復(fù)雜而全面的業(yè)態(tài)。以軌道交通站點(diǎn)為中心的TOD開(kāi)發(fā)，聚集人流商流，推動(dòng)城市更新，是重構(gòu)城市形態(tài)，優(yōu)化城市空間的支撐。

“現(xiàn)在很多TOD項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)主體是大型房地產(chǎn)公司，注重的是短期的房地產(chǎn)收益，并沒(méi)有進(jìn)行深入的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，使得項(xiàng)目停留在初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，難以達(dá)到產(chǎn)城融合的作用。專(zhuān)業(yè)的事情應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)的人去做，TOD的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該吸引更多社會(huì)資本和專(zhuān)業(yè)公司機(jī)構(gòu)參與?！崩罴t坦言。

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，從目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，軌道交通TOD除了高鐵/地鐵站廳商業(yè)及站點(diǎn)上蓋開(kāi)發(fā)外，樞紐經(jīng)濟(jì)區(qū)也是其重要的一環(huán)。目前來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)的重要交通樞紐，在以TOD開(kāi)發(fā)為抓手打造樞紐經(jīng)濟(jì)方面，還相對(duì)滯后。

在這方面，日本的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。日本東京、大阪的都市圈和TOD開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了上百年的發(fā)展，軌道交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)十分密集，并積累了豐富的TOD開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。日本TOD能夠成功的最大秘訣，就是圍繞市場(chǎng)需求，由利益相關(guān)方同步規(guī)劃建設(shè)軌道交通與TOD項(xiàng)目。

在受訪(fǎng)專(zhuān)家看來(lái)，成都在TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域走在了全國(guó)前列。從2017年啟動(dòng)實(shí)施TOD綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，成都率先出臺(tái)TOD專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，制定“1+2+N”專(zhuān)項(xiàng)政策，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，大手筆規(guī)劃全市TOD綜合開(kāi)發(fā)用地近28萬(wàn)畝。

3月20日，成都首屆TOD發(fā)展論壇舉行，《成都市軌道交通TOD綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》正式發(fā)布。在受訪(fǎng)專(zhuān)家看來(lái)，成都的TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)之所以取得顯著成效，一個(gè)重要原因就是強(qiáng)化了頂層設(shè)計(jì)，同時(shí)還有相關(guān)機(jī)制的配套。

近年來(lái)，廣東省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司也在積極推動(dòng)TOD項(xiàng)目的落地開(kāi)發(fā)。李紅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，“我們?cè)谕七M(jìn)TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，遇到了一些阻力，最大的問(wèn)題就是各方?jīng)]有形成一個(gè)城市利益共同體?！?/p>

在李紅看來(lái)，目前來(lái)看，我國(guó)TOD的開(kāi)發(fā)還存在著行政主導(dǎo)、注重短期利益等問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如何讓政府、軌道交通公司、城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商等各方形成利益共同體，是推動(dòng)TOD項(xiàng)目加快落地并健康發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。唯有如此，才能實(shí)現(xiàn)多方長(zhǎng)期合作共贏。