不動(dòng)産に対する監(jiān)督管理の波が続いている。広東、深センなどの監(jiān)督管理部門(mén)が個(gè)人経営ローンに違反して不動(dòng)産市に入る調(diào)査結(jié)果を発表した後、北京銀保監(jiān)局は関連部門(mén)とともに、全面的な自主検査、特別審査、専門(mén)家制度の導(dǎo)入などの強(qiáng)い監(jiān)督管理措置を講じている。

不動(dòng)産企業(yè)側(cè)に対する監(jiān)督管理は現(xiàn)在緩和の兆しを見(jiàn)ていない。この背景には、資金面の悪い不動(dòng)産企業(yè)が受ける圧力が考えられます。3月以來(lái)、投資家は「ステルス開(kāi)発者」の人気スターのメイロンに「足で投票する」と語(yǔ)った。

3月23日16時(shí)09分、「20美凱龍MTN 001」の銀行間の取引価格は77.20元で、今年に入ってから21.4%下落しました。前の3月11日、この債券は一時(shí)、最低65元にヒットしました。3月2日、レッドスターの美凱龍のもう一つの債券「18レッドスターホームMTN 001」は最低で75元まで下落しました。

複數(shù)の債券が売られ、価格が下落した背景には、人気スターの米ケロン企業(yè)の負(fù)債率が高い企業(yè)、経営圧力が倍増する苦境が浮き彫りになっている。1月29日、ファミリーマートのトップ企業(yè)である紅星美凱龍家居集団株式有限公司（株式コード：60828、以下「美凱龍」という）は、2020年に疫病の影響を受け、純利益は同56.0%から61.8%まで下落したと発表した。また、グループ不動(dòng)産のプレート子會(huì)社はここ數(shù)年、不動(dòng)産企業(yè)の「三つの赤い糸」の一つを大挙し、後続の融資制限の圧力に直面している。

債務(wù)拡張を継続した後、米凱龍の持ち株會(huì)社である紅星美凱龍ホールディングス有限公司（以下、「紅星美凱龍グループ」という）は、負(fù)債率が高い企業(yè)です。2020年9月末時(shí)點(diǎn)で、その債務(wù)総額は1860.8億元に達(dá)し、4割を超える資産は擔(dān)保融資に使われ、制限資産は10437.68億元に達(dá)した。

2020年9月末までに、米ケロンの帳簿上の貨幣資金は62.2億元だけで、一年以?xún)?nèi)に満期になる非流動(dòng)負(fù)債は124.98億元に達(dá)し、36.64億元の短期借入金を加えて、借金の返済圧力が予想される。

恵譽(yù)は17日、米ケロンの長(zhǎng)期外貨発行者の違約格付け（IDR）、高級(jí)無(wú)擔(dān)保格付け、2022年満期の3億ドル優(yōu)先手形の格付けを「BB+」から「BB」に引き下げた。長(zhǎng)期外貨発行者の違約格付けの見(jiàn)通しは「マイナス」である。一ヶ月以上前にはすでに米ケロンの発行者信用格付けを「BB+」から「BB」に引き下げました。

米ケロンは910億円の投資性不動(dòng)産規(guī)模で、A株の第一位の地主である投資家の蛇口に次ぎますが、この「準(zhǔn)優(yōu)勝」の生活は厳しいです。

流動(dòng)負(fù)債比率は83%に達(dá)する。

2020年9月30日までに、人気スターの美凱龍さんは89の自営デパートを経営しています。255の委員會(huì)はデパートを管理して、戦略的な協(xié)力を通じて11軒のホームセンターを経営しています。ここ數(shù)年來(lái)、美凱龍は賃貸料の安定収入を儲(chǔ)けているだけではなく、都市の住宅価格の上昇による不動(dòng)産の増値収益を共有しています。

紅星美凱龍グループはホームプラットフォームの美凱龍以外に、不動(dòng)産開(kāi)発業(yè)務(wù)として重要な業(yè)務(wù)プレートがあります。紅星美凱龍ホールディングスが商業(yè)不動(dòng)産及び住宅開(kāi)発業(yè)務(wù)を運(yùn)営する重要なプラットフォームは重慶紅星美凱龍企業(yè)発展有限公司（以下「紅星企業(yè)発」といいます。）です。

公開(kāi)資料によると、2009年から不動(dòng)産開(kāi)発業(yè)務(wù)に參入し、ホームストアとホームマーケットを経営する資源優(yōu)勢(shì)により、ホームマーケットの近くで他の宿泊施設(shè)の一部を獲得し、収入と都市配置が年々上昇している。中指研究院の最新統(tǒng)計(jì)によると、2020年に紅星企業(yè)が傘下の上海紅星美凱龍不動(dòng)産グループ有限公司（以下「紅星不動(dòng)産」という）は654.1億元の販売規(guī)模で59位にランクインした。

一部の業(yè)界関係者によると、不動(dòng)産事業(yè)への輸血が続くため、レッドスターの米ケロン集団の負(fù)債規(guī)模は急速に膨張し、2020年9月末までに、レッドスターの米ケロングループの債務(wù)総額は1860.8億元に達(dá)した。

継続的に拡張した後、レッドスター企業(yè)の負(fù)債率はすでに高くなりました。WINDデータによると、2020年6月末時(shí)點(diǎn)のレッドスターの負(fù)債総額は877.4億元に達(dá)し、そのうち流動(dòng)負(fù)債は725.02億元に達(dá)し、83%に達(dá)した。前受金を除いた貸借対照率は73.16%に達(dá)し、70%を超える監(jiān)視赤線を超えた。また、現(xiàn)金短債は1.08%に比べ、純負(fù)債率は95.86%で、赤い糸にも迫っている。

不動(dòng)産プラットフォームの紅星企業(yè)は自身の公開(kāi)融資が多くないので、紅星の米凱龍集団の資金サポートに依存しています。共同信用格付け報(bào)告によると、2014年末までに、紅星の米凱龍グループの他の未収金は175.43億元で、年初より5.36%増加し、主に借金と往來(lái)の金額が増加したため、他の未収金の中で、未払い金額の前五大會(huì)社のその他未収金の比率は32.75%で、全部関連企業(yè)であり、その中の前四社は全部重慶紅星の美凱龍企業(yè)の発展があります。會(huì)社の間接持株または持株を制限する関連企業(yè)。

四割を超える資産は擔(dān)保または擔(dān)保されます。

不動(dòng)産関連業(yè)務(wù)を融資し続けるため、紅星美凱龍集団はすでに「借金が山ほどある」という。2020年9月末時(shí)點(diǎn)で、紅星の米凱龍集団の有利子負(fù)債は909.8億円に達(dá)した。共同資信の関連格付け報(bào)告によると、紅星の米凱龍集団は1年以?xún)?nèi)（1年を含む）の有利子債務(wù)の規(guī)模は353.04億元に達(dá)し、現(xiàn)金短期債務(wù)は0.55倍しかなく、現(xiàn)金資産は短期有利子債務(wù)に対する負(fù)債の程度が弱い。

また、大量の資産は質(zhì)権設(shè)定されています。レッドスターの美凱龍グループの國(guó)債発行資料によると、2020年9月末の制限資産の額面価値の合計(jì)は10437.68億元で、その総資産の41.07%を占め、純資産の151.84%を占めている。制限資産のうち、839.83億円を含む投資性不動(dòng)産は擔(dān)保付きで制限されており、173.63億円の棚卸資産は擔(dān)保付きで制限されている。

昨年9月末までに、紅星の米凱龍集団の投資性不動(dòng)産の総規(guī)模は993.28億で、その中の84.6%の投資性不動(dòng)産資産が制限されていたり、資産の現(xiàn)金化能力に一定の影響を與えています。

米ケロンの株はかなりの部分が擔(dān)保にされています。2020年9月1日までに、紅星の美凱龍グループは合計(jì)で米凱龍69.87%の株を保有しています。そのうち47.43%はすでに紅星美凱龍グループによって融資に質(zhì)権設(shè)定されています。

債務(wù)満期の返済圧力を緩和するため、紅星の米凱龍集団は今年3月10日に2021年社債（第一期）を発行し、30億元を募集した。債券募集説明書(shū)によると、本債券の募集資金は引受費(fèi)用等の関連費(fèi)用を差し引いた後、社債の償還に全部使用する予定です。

ここ1年、米ケロンは頻繁に借金と非公開(kāi)株式を発行して、間もなく到來(lái)する債務(wù)返済の圧力を緩和します。そのうち37億元の株式の増資計(jì)畫(huà)は今年3月1日に証券監(jiān)督會(huì)の審査に合格しました。投資者を安定させるため、紅星の美凱龍はまた二つの大きな招集を出して、紅星の美凱龍グループの子會(huì)社を分社して発売するつもりです。都市総合體と商業(yè)ショッピングセンターの建設(shè)、誘致、運(yùn)営のエーゲ海商業(yè)計(jì)畫(huà)は10月に120億-150億元で香港に上場(chǎng)する予定です。自動(dòng)車(chē)生産ラインの東風(fēng)設(shè)計(jì)院有限公司は90億-100億元の見(jiàn)積もりを期待します。元が上場(chǎng)する。

3月10日に2021年社債（第一期）の発行に成功して30億元の資金を募集した後、その後37億円の増資が順調(diào)に行われれば、紅星美凱龍グループの短期債務(wù)負(fù)擔(dān)は大幅に緩和され、傘下の2つの子會(huì)社が上場(chǎng)分割に成功すれば、さらに債務(wù)負(fù)擔(dān)が緩和される。

疫病の衝撃を抜け出してまた不動(dòng)産に規(guī)制される。

昨年は疫病の影響で、米ケロンの業(yè)績(jī)が落ち込み、2020年前の3四半期には、紅星メケロン傘下のショッピングセンターの収入が約19%減少しました。その業(yè)績(jī)予報(bào)によると、米ケロンは2020年度に上場(chǎng)會(huì)社の株主に帰屬する純利益は17.11億元から19.71億元で、同56.0%から61.8%まで減少した。

今年はすでに疫病の影響の影を徐々に抜け出して、消費(fèi)需要も回復(fù)し始めましたが、今年は各地で住宅ローンの調(diào)整が行われ、また會(huì)社の経営に不確実性をもたらすかもしれません。

これまでのデータから見(jiàn)ると、毎回の不動(dòng)産コントロールの強(qiáng)化力は住宅販売業(yè)に衝撃を與えます。例えば2016年11月以降、各地で不動(dòng)産規(guī)制政策が頻繁に打ち出され、不動(dòng)産市場(chǎng)は明らかに冷え込み、2017年全國(guó)規(guī)模以上の建材ホーム売場(chǎng)の累計(jì)売上高は9173.70億元で、前年より22.60%減少した。

今年以來(lái)、多くのカナダの不動(dòng)産規(guī)制は、信用格付け報(bào)告書(shū)によると、「不動(dòng)産不炒」の位置づけの下で、建材住宅市場(chǎng)は依然として大きな圧力に直面している。総じて言えば、米ケロンは2020年前の第3四半期の売上高は50.04%に達(dá)し、収益力は依然として強(qiáng)いです。

大量の販売可能不動(dòng)産プロジェクトも引き続き販売代金を持ってきます。2020年9月末までに、紅星の美凱龍集団が完成したプロジェクトの総販売面積は364.62萬(wàn)平方メートルで、販売面積は337.86萬(wàn)平方メートルで、平均化率は92.66%である。建設(shè)プロジェクトではまだ販売面積が724.63萬(wàn)平方メートルあり、後続の販売代金も引き続きキャッシュフローを補(bǔ)充します。

しかし、共同信用格付け報(bào)告によると、會(huì)社の土地準(zhǔn)備は三四線都市にあり、一部の三四線都市は経済基盤(pán)が弱い、人口流出及び不動(dòng)産の供給が需要以上であるなどの現(xiàn)象があり、去化圧力に直面する可能性がある。

投資性不動(dòng)産評(píng)価法または業(yè)績(jī)変動(dòng)の激化

大量の商業(yè)施設(shè)の不動(dòng)産を持っているため、美凱龍は長(zhǎng)年にわたって投資性不動(dòng)産の最大規(guī)模のA株「地主」を再任していましたが、昨年9月末までに、米凱龍の投資性不動(dòng)産規(guī)模は910億元で、投資家の蛇口973億円に次ぐ規(guī)模となりました。

米ケロンが保有する910億円の投資性不動(dòng)産はその総資産の70%を占め、會(huì)社の重要性は言うまでもない。しかし、これらの自家所有の住宅市場(chǎng)は公正価値法によって評(píng)価され、またしばしば市場(chǎng)から財(cái)テク操作として疑われています。しかも、80%を超える投資性不動(dòng)産はすでに質(zhì)権設(shè)定されて融資されています。この部分の資産は換金するのが難しいです。

會(huì)計(jì)基準(zhǔn)によると、投資性不動(dòng)産の計(jì)算根拠は二つあります。一つは歴史原価法で、一つは公正価値法です。歴史原価法は購(gòu)入または建築原価に基づいて計(jì)上し、普通の不動(dòng)産と同じ方法で毎月減価償卻を計(jì)上する。公正価値法則は減価償卻を計(jì)上する必要はない。

A株の上場(chǎng)會(huì)社が一般的にコスト法によって投資性不動(dòng)産を評(píng)価するのと違って、米凱龍は公正価値法によって評(píng)価し、同じくデパートを経営する海寧皮城、小商品城、軽紡城などを選んで、投資性不動(dòng)産はすべてコスト法によって評(píng)価します。公正価値法の評(píng)価値の最大の利點(diǎn)は、住宅価格の上昇を受けることができます。また、減価償卻費(fèi)を計(jì)上する必要はありません。住宅価格が上昇チャネルにあるため、メイロンは毎年付加価値を評(píng)価する利益を得ることができます。昨年第3四半期の米ケロンの不動(dòng)産投資増値は3.79億円だった。

2019年の米凱龍の投資性不動(dòng)産公正価値変動(dòng)収益は16.01億元で、會(huì)社の利益総額に占める割合は25.8%である。2017年、2018年の比率は30%を超えています。住宅価格の上昇周期において、公正価値の変動(dòng)は美凱龍に多くの業(yè)績(jī)を貢獻(xiàn)しましたが、米凱龍の非経常損益が比較的に大きいことが分かりました。會(huì)社の非純利益の純利益は長(zhǎng)期に比べて50%から70%まで低くなり、業(yè)績(jī)変動(dòng)のリスクが大きいです。

一旦住宅価格の下落圧力が出たら、美凱龍の投資性資産の公正価値の変動(dòng)も業(yè)績(jī)に牽引されます。

?