一度名聲を高めたら、最後は負(fù)擔(dān)になります。

10月29日夜、信達(dá)不動(dòng)産は三半期報(bào)を発表しました。今年の第3四半期に、信達(dá)不動(dòng)産権益販売契約額は159.8億元で、同33%下落した。會(huì)社のキャッシュフロー、純利益などの指標(biāo)は明らかに下落した。將來(lái)の発展を反映する指標(biāo)では、土地を持って、新たに著工し、竣工指標(biāo)も同様に低下している。

この現(xiàn)象は今年の半年間新聞にすでに現(xiàn)れています。會(huì)社はかつて、市場(chǎng)リスクに対応するために、「販売力を強(qiáng)め、売上金の還付を加速し、市場(chǎng)の弾力性を高めるよう努力する」と述べました。しかし、開(kāi)発運(yùn)営能力が伸びない信達(dá)不動(dòng)産には効果がない。

2015年から2017年までは本船の不動(dòng)産市場(chǎng)の上昇周期であり、多くの不動(dòng)産企業(yè)が都市を攻略し、土地の備蓄をしっかりと固めています。ここでは、名の知られていない信達(dá)不動(dòng)産が何度も「虎口乗っ取り」をしています。不完全な統(tǒng)計(jì)によると、この三年間、信達(dá)の不動(dòng)産は全部で上海、広州、深セン、杭州、合肥の5地で8つの“地王”を取って、総地価は430億を超えて、信達(dá)の不動(dòng)産もそのため“地王收伐機(jī)”と稱(chēng)されます。

2018年以降、価格制限、販売制限などの不動(dòng)産市場(chǎng)の規(guī)制政策は絶えず圧力をかけ、多くの「地王」プロジェクトは參入と販売の難題に直面している。信達(dá)不動(dòng)産はかつていくつかの財(cái)務(wù)の手段を採(cǎi)用して、1度高値の持ってくる表の內(nèi)の財(cái)務(wù)の圧力を緩和して、しかし“地王の後遺癥”は依然として次第に現(xiàn)れています。

今年の第3四半期までに、信達(dá)不動(dòng)産と時(shí)計(jì)の5つの「地王」の中で、2つのプロジェクトが今まで販売実績(jī)を生んでいません。もう一つの項(xiàng)目は定価が高すぎて、販売が遅れています。

様々な兆しは、かつての「地王」の光の輪が、信達(dá)不動(dòng)産の重荷になっていることを示しています。

様々な兆しは、かつての「地王」の光の輪が、信達(dá)不動(dòng)産の重荷になっていることを示しています。-宋文輝撮影

急進(jìn)と金策

時(shí)間は2016年5月27日午後までさかのぼります。杭州濱江區(qū)奧體ユニットの土地は正式に公開(kāi)されました。価格は62.86億元です。この土地は17人の競(jìng)売者の申し込みを引きつけました。その多くは第一線(xiàn)の不動(dòng)産會(huì)社で、信達(dá)不動(dòng)産と萬(wàn)科が共同體を作って、競(jìng)売に參加します。

現(xiàn)場(chǎng)の競(jìng)爭(zhēng)が激しく、第4ラウンドまでに、地価は95億円に跳ね上がった。その後、招商-新城連合體、龍湖、融信と一緒に競(jìng)爭(zhēng)して、価格を120億まで迫った。その時(shí)、待ちに待った萬(wàn)科信達(dá)連合體が突然手を出して、どんどん値上げします。最終的に、萬(wàn)科信達(dá)連合體は123.18億元の総価格、床価格21575.78元/平方メートルでこの土地を競(jìng)って、2016年全國(guó)総価格の“地王”を育成します。

しかし、すぐに萬(wàn)科はこの地を退き、信達(dá)は「地王」を獨(dú)り占めしました。

この時(shí)の信達(dá)の不動(dòng)産、とっくに“一朝有名になったら天下は知っています”。2015年6月から2016年6月までの年間、信達(dá)不動(dòng)産は単獨(dú)または連合體として7つの「地王」を獲得し、いずれも「虎口乗っ取り」の逆襲作である。そのうちの4つの地塊の総価格は40億を超え、3つの地塊の単価は3萬(wàn)元/平方メートルを超えています。2017年12月、信達(dá)不動(dòng)産はまた43億元の総価格で合肥包河の「地王」を獲得しました。

信達(dá)の不動(dòng)産は2009年に殻を借りて発売して、初めは非常に控えめで、プロジェクトも主に2、3線(xiàn)の都市に集中します。今回は引き続き「地王」を取得し、信達(dá)不動(dòng)産がスポットライトの下に登場(chǎng)するのは初めてです。しかし、2017年までに、信達(dá)不動(dòng)産の契約売上高は224.71億元だけで、規(guī)模や影響力に関わらず、一線(xiàn)の不動(dòng)産企業(yè)に匹敵することができませんでした。

業(yè)界では一般に信達(dá)の臺(tái)頭は、親會(huì)社の強(qiáng)大な資源によるものと考えられています。信達(dá)不動(dòng)産の実際の支配者は中國(guó)信達(dá)資産管理株式有限公司で、後者は全國(guó)四大資産管理會(huì)社（四大AMCともいいます）の一つです。

上海の不動(dòng)産研究院がかつて発表した研究報(bào)告書(shū)によると、不動(dòng)産関連の不良資産は擔(dān)保の価値が高く、価値が高いため、上昇の潛在力が大きい。四大AMCはすでに不動(dòng)産産業(yè)に忍び込み、將來(lái)は不動(dòng)産業(yè)界の最大の地主になる可能性がある。

しかし、同機(jī)構(gòu)は、伝統(tǒng)的な不動(dòng)産企業(yè)に比べて、AMC傘下の不動(dòng)産子會(huì)社が直接に不動(dòng)産開(kāi)発に踏み切るのは資金と資源の二重の優(yōu)位性があるが、操作能力はやや弱いため、「周期性が高く、市場(chǎng)の変動(dòng)が激しい不動(dòng)産開(kāi)発業(yè)界にとっては大きな“硬傷”である」と指摘している。

したがって、伝統(tǒng)的な不動(dòng)産企業(yè)との共同開(kāi)発は、このような企業(yè)の主要な選択となります。信達(dá)不動(dòng)産も例外ではない。

信達(dá)不動(dòng)産で得られた8つの「地王」プロジェクトには、6つの組合が導(dǎo)入されています。共同開(kāi)発は信達(dá)の不動(dòng)産開(kāi)発能力の不足を補(bǔ)うだけではなく、資金負(fù)擔(dān)を軽減し、一部の財(cái)務(wù)手段の操作を助け、表の圧力を軽減します。

例えば、信達(dá)不動(dòng)産はその中の3つの“地王”のコントロール権を放棄して、この3つのプロジェクトを“重大な株式投資”プロジェクトにならせて、財(cái)務(wù)諸表の中に組み入れる必要がありません。

この3つのプロジェクトの土地取得総額は241億元に達(dá)し、後続の開(kāi)発投資の規(guī)模は同じである。當(dāng)時(shí)の販売量が200億円未満で、利潤(rùn)が10億円未満だった信達(dá)不動(dòng)産にとっては、ひとたび合併して、もたらした財(cái)務(wù)圧力が予想されます。

実は、他の「地王」がもたらした資金圧力は同じであるが、ここ數(shù)年、信達(dá)不動(dòng)産の財(cái)務(wù)諸表は終始安定しており、「地王」の影響痕跡は明らかではないようだ。

ある無(wú)名証券會(huì)社のアナリストは21世紀(jì)の経済に対して、拡張の中で借金を処理するのは避けられないが、プロジェクトを獲得しても同様に會(huì)社の資産総額を拡充して、過(guò)度に借金をしない限り、資産負(fù)債率は急速に増加することはないと述べました。また、2018年に淮鉱不動(dòng)産の買(mǎi)収に成功した後、信達(dá)不動(dòng)産の資産総額は720億から1000億以上に増加し、資産負(fù)債率は86.01%から80%以下に減少した。

しかし、彼は同時(shí)に、このような操作は靜的な財(cái)務(wù)バランスをもたらすだけでなく、拡張の中でより良い財(cái)務(wù)狀態(tài)を維持するためには、既存のプロジェクトは急速に運(yùn)転し、開(kāi)発、販売を?qū)g現(xiàn)し、リターンをもたらす必要があると述べました。

「後遺癥」が浮かぶ

しかし、「地王」の影は少しずつ浮かんできています。21世紀(jì)の経済報(bào)道を整理した信達(dá)不動(dòng)産の傘下のプロジェクトはここ數(shù)年の発展の中で、非「地王」プロジェクトは大部分の販売と返済に貢獻(xiàn)しました。

今年の第3四半期までに、信達(dá)の不動(dòng)産の財(cái)務(wù)諸表に組み込まれた5つの「地王」プロジェクトの中で、杭州南星の「地王」、合肥濱湖の「地王」の販売狀況は比較的に良いです。

最近土地を持っている合肥包河の「地王」は2018年に著工し、その年の下半期から前売りを開(kāi)始しました。名前は「翡翠の空」です。土地のコストが高すぎるため、プロジェクトの販売の平均価格は2萬(wàn)元/平方メートルを超えて、明らかに周辺の同じタイプの製品と中古の部屋の価格より高いです。公開(kāi)された情報(bào)によると、現(xiàn)在このプロジェクトがすでに発表された部分は、去化率が50%前後で、まだ半分ぐらいの量が稼働していない。

上海顧村の“地王”は2016年6月に獲得し、信達(dá)のために獨(dú)立して操っています。2017年と2018年、二つの地塊は前後して著工し、2019年の第3四半期まで、このプロジェクトはまだ建設(shè)中で、今まで販売実績(jī)は何もありません。プロジェクトの総投資額は約90億元で、累計(jì)投資額は15億元に満たない。

信達(dá)不動(dòng)産傘下の「地王」プロジェクトの進(jìn)展や會(huì)社の財(cái)務(wù)狀況、開(kāi)発計(jì)畫(huà)などの問(wèn)題については、記者の寄稿時(shí)までに信達(dá)不動(dòng)産は回答を與えていませんでした。

経済評(píng)論家の厳躍進(jìn)さんは21世紀(jì)の経済報(bào)道に対して、同時(shí)に大體の量の開(kāi)発を行い、企業(yè)に大きな資金圧力をかけると述べました。十分な資金力がないと、企業(yè)との兼ね合いが難しく、一部のプロジェクトの開(kāi)発が遅れてしまうことが多い。

彼は同時(shí)に、「地王」プロジェクトを集中的に獲得するには、もう一つの問(wèn)題があります。つまり、開(kāi)発期間が長(zhǎng)く、資金の規(guī)模が大きいです。単価の「地王」なら、豪邸で売るのが普通ですが、そのスピードは普通の種目より遅いです?！笟s史的な経験から、『地王』プロジェクトも解決できますが、サイクルが長(zhǎng)く、かかる資金のコストは低くないので、不動(dòng)産企業(yè)は『地王』の密集を避けることが多いです」

2018年、信達(dá)不動(dòng)産の売上高は初めて300億を超え、規(guī)模の突破を?qū)g現(xiàn)しました。しかし、規(guī)模の圧力と「地王後遺癥」が同時(shí)に発生し、數(shù)多くのプロジェクトが協(xié)力開(kāi)発されたとしても、資金チェーンは依然として逼迫している。

2018年、信達(dá)不動(dòng)産の経営的キャッシュフローは70.6億元で、同51%減少した。原因は「會(huì)社の規(guī)模が拡大し、工事代金、土地代金の支払いが増加した」。未并表プロジェクトの売れ行きがよかったため、當(dāng)時(shí)の會(huì)社の投資性キャッシュフローは44.7億元に達(dá)しました。しかし、資金調(diào)達(dá)性のキャッシュフローがよくないため、84.3億円のマイナスとなりました。

進(jìn)まなければ後退する

2019年に入って、不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールは持続的に圧力をかけて、不動(dòng)産企業(yè)の融資ルートは大いに制限されて、ホットスポットの第二線(xiàn)都市市場(chǎng)は下り期に入ります。大中型不動(dòng)産企業(yè)の反動(dòng)上昇と違って、今年の第3四半期には、信達(dá)不動(dòng)産権益の販売面積は94.08萬(wàn)平方メートルで、持分販売契約額は159.8億元で、前年同期比13.5%と33%下落した。

今年の1月、5月と7月には、信達(dá)不動(dòng)産は発行會(huì)社の債務(wù)を通じて49億円を融資しましたが、會(huì)社の資金圧力はなかなか緩和されませんでした。ある分析によると、不動(dòng)産のコントロールが持続的に圧力をかけるにつれて、親會(huì)社の「輸血」に対するコントロールがますます厳しくなり、信達(dá)不動(dòng)産の資金ルートが影響されるという。

6月、信達(dá)不動(dòng)産は傘下の広東嘉駿投資置業(yè)有限公司、湛江市蘭不動(dòng)産開(kāi)発有限公司、湛江市雲(yún)宇不動(dòng)産有限公司の全部の株を譲渡しました。この3社は信達(dá)がこれまで湛江市の最大民営企業(yè)嘉広東集団の破産再編に介入した時(shí)に買(mǎi)収した企業(yè)です。

株式譲渡情報(bào)によると、2019年4月現(xiàn)在、この3社はいずれも債務(wù)超過(guò)の狀況にあり、所有者の持分はそれぞれ-3.48億元、-5.85億元と-1.76億元である。信達(dá)は2014年にキャッチャーした後、これらのプロジェクトの進(jìn)展が遅いです。2018年末までの6つの地塊の開(kāi)発待ち面積は34.9萬(wàn)平方メートルで、2017年と同じです。

厳躍進(jìn)氏は、信達(dá)不動(dòng)産は開(kāi)発運(yùn)営能力ではなく、土地の品質(zhì)と合作側(cè)に対する依存が強(qiáng)いと指摘しています。品質(zhì)の悪いプロジェクトに出くわすと、単獨(dú)で操作するのは難しいです。ですから、譲渡項(xiàng)目は「ストップロス」の表現(xiàn)と見(jiàn)なされます。

彼はまた、資金狀況が改善されていない場(chǎng)合は、信達(dá)不動(dòng)産の継続的な販売プロジェクトの可能性を排除しないと考えています。

今年の第3四半期には、信達(dá)不動(dòng)産の経営的キャッシュフロー、投資的キャッシュフローが低下し、資金調(diào)達(dá)的キャッシュフローは引き続きマイナスとなっています。

それどころか、信達(dá)不動(dòng)産はここ數(shù)年で急速に成長(zhǎng)してきました。今年の第3四半期には、信達(dá)不動(dòng)産の土地規(guī)模が新たに増加し、新たな起工面積は去年の同じ時(shí)期より半分ぐらい減少し、竣工面積も明らかに減少しました。ある機(jī)関の人は、信達(dá)の不動(dòng)産はこの調(diào)整の中で“落後”するかもしれないと思っています。

急速に停止したいなら、當(dāng)面の急務(wù)はやはり「地王」の圧力を解決することだと、厳躍進(jìn)氏は指摘する。この中で、販売実績(jī)がない2つの「地王」を早急に処理することが重要となります。