最近のニュースによると、將來の不動産稅は現(xiàn)行の不動産稅と都市部土地使用稅から合併され、土地稅システムによって徴収され、収入はすべて地方に帰屬し、地方稅源の重要な補充になるという。不動産稅の合併は不動産の未來をどこに導きますか？暴力時代が終わると「常態(tài)化不動産」に投資する価値がありますか？最新刊の「郎咸平さんの投資機會はどこにありますか？」では、將來の不動産の発展について詳しく分析しています。

原因は実はとても簡単です。私はすべての女性の友達をお聞きしたいのですが、服を買いに街をぶらつきます。服価格はいつ暴落しましたか？服裝業(yè)界の生産能力の過剰が深刻であることを知っています。紡績網(wǎng)の最新データによると、2014年に中國の服裝生産量は299億件で、本當の消費量は90億件しかありません。輸出を除いて、毎年20%の服が在庫になり、消化できなくなりました。もし生産を停止したら、累積在庫は5年間で十分供給できます。生産能力が過剰で、數(shù)百パーセントです。その服の価格はなぜ暴落しないですか？お金を払って買う服なら、品質(zhì)がいい、ブランドがいい、スタイルがいいなどの條件を満たします。このような服は経済學の原理に合っています。価格さえ下がれば、需要量はきっと急騰します。

土地の道理も同じです。不動産業(yè)界は2014年から常態(tài)化している。常態(tài)化不動産であれば、経済學の法則に合致し、価格が上がる時には需要が下落し、価格が下がる時には需要が上昇します。住宅を例にとって、第一に、都心、駅、湖面の海に面しているなどの地元の特性を持っていますか？第二に、學區(qū)の部屋ですか？第三は地下鉄の部屋です。第四に、ちょうど部屋が必要ですか？この四つの條件が満たされれば満たされるほど常態(tài)化し、常態(tài)化すればするほど経済學の法則に合致します。非常に不動産、たとえばいくつかの「鬼城」、學校がなくて、地下鉄がなくて、不動産をも必要としないで、在庫の服のようで、要る人がないのです。

私達は全國の主要都市の不動産の平均在庫と開発投資の増加率を統(tǒng)計して、1つの規(guī)則を発見して、それは不動産市場が次第に理性に回帰して、家はその本來の屬性に帰ります。下の図を見てください。2014年1月の在庫が1であれば、2015年1月の在庫は1.38となり、在庫量は38%増となり、在庫の滯積は比較的深刻です。高在庫のため、不動産の開発投資の伸びは2014年1月の20%から2015年3月の6%まで下がり、安定した発展期に入った。ここでは在庫が増えると投資が鈍化し、不動産市場は経済學の常識に回帰していくことが分かります。一般的に値下げして販売していますので、2015年5月になりました。在庫はすでに1.32まで下がりました。値下げによって來たと説明しています。在庫を取りに行く効果があります。

同時に私達は見て、たとえ政策が緩んで、家を買うてこはすでにとても高くて、しかし住宅価格はべつに暴騰が現(xiàn)れません。2015年3月30日、中央銀行は「個人住宅ローン政策に関する問題に関する通知」を発表しました。その中で、積立金ローンは最初のスイートルームの頭金比率が20%しか必要ではないと規(guī)定しています。二つのスイートルームを購入すると、最初のスイートルームのローンはすでに決済済みの頭金の割合は30%で、未決済の頭金の割合は40%です。前の2つのスイートルームの頭金比率は60%と大幅に減少しましたが、全國各地の住宅価格は以前のような暴騰が現(xiàn)れていません。

私たちの判斷によると、2008年以降の住宅価格の高騰は今後とも難しいです。都市の新規(guī)人口は急激に減速している。2010年に都市に新たに出稼ぎ労働者が増加したのは802萬人で、2012年には473萬人に減少しました。2014年には211萬人しかなく、2010年の4分の1にしか相當しません。労働力深刻な不足。もちろん、北、上、広、深いこれらの一線の都市はやはりとても魅力があって、労働力の不足のは主に3線と以下の都市です。方正証券の最新の研究報告によると、2015年以降、中國では20～64歳の労働力人口がマイナス成長を始め、さらに日本を上回るペースで減少している。

深センと上海の不動産市場を例にとって、具體的に説明します。2015年5月18日、國家統(tǒng)計局は70の大中都市の住宅販売価格の変動狀況を発表した。深セン新築住宅価格は同0.7%上昇し、前月比1.8%増加した。環(huán)比といい、同時期といい、深圳の不動産市場は全國で一番高い伸び幅を占めています?！附袢栅纬?015年6月2日、「深セン不動産市場の人気は、不動産登記センターの1番が求められない」と報じた。一財網(wǎng)は6月4日、「深圳樓市は北、上、広を一つの通りに投げ出した」と報じた。これらのニュースのタイトルを見ると、2008年のあのビルの暴騰がまた始まったと思います。しかし、分析してみると、これはまったく私たちの想像の中の全線の暴騰ではないことがわかります。ただ、一部の地域は値上がりしています。ほとんどの地域は値上がり幅が大きくなく、全體の5か月の住宅価格は前月比1.67%上昇しています。

まず、深圳の各エリアの上げ幅を分析します。龍華新區(qū)、寶安區(qū)、南山區(qū)、大鵬區(qū)の四つのプレートが深圳の不動産市場の上昇を牽引しました。他のところは全部フラットで、明るい新區(qū)などのエリアが下落しました。その中で上昇幅が一番大きい大鵬區(qū)、2015年1月、深セン市委員會は「大鵬新區(qū)生態(tài)文明體制改革全體案（2014-2020）」と五つの特別改革案を通じて、この地域の住宅価格の上昇を刺激しました。南山區(qū)の価格が上昇したのは前海蛇口の自貿(mào)易區(qū)の看板です。龍華新區(qū)と寶安區(qū)の上昇の原因はもっと直接で、広深港の高速鉄道の港はここで設計します。30分間で香港の西九龍に直通します。だから、価格が上がります。具體的な分析から見ると、私の言った常態(tài)化不動産の四つの條件に合致する地域は値上がりが速く、該當しない地域は光明新區(qū)のように下落します。

また上海に來ます。私たちの研究では、値上がりした地域は主に地下鉄と地下鉄が開通するエリアに集中しています。地下鉄14號線は2014年末に建設が開始されたので、沿線の住宅価格は上昇しています。上昇幅が高い地域は地下鉄の未來の乗り換えセンター駅です。嘉定區(qū)嘉定新城のように、5月は4月より2.47%上昇し、長寧區(qū)武寧路は4.99%上昇し、靜安區(qū)曹家渡は2.86%上昇し、黃浦區(qū)董家渡は3.06%上昇し、黃浦區(qū)豫園は3.95%上昇しました。これは地下鉄14_線のせいです。また崇明區(qū)は、以前は交通が不便だったため、中古住宅の価格は1平方メートルあたり8000元未満で、2014年10月29日、地下鉄19號、20號、21號線の計畫案が登場した後、この3つの島は地下鉄を通じて、住宅価格も上昇し始めました。金山區(qū)の住宅価格も2014年末から上昇し始めました。原因は2014年12月15日、金山海岸地區(qū)の都市設計案が世界から募集されました。この石化汚染を環(huán)境の美しい浜海城區(qū)に改造したいです。

ですから、私が言った四つの條件で不動産を買うことを勧めます。買った後は暴利がありません。長期的には物価の上昇幅はインフレと同じぐらいになるはずです。おそらくインフレより1%高いです。アメリカは過去100年間でこのようにしています。だから、投資を保守したいなら、常態(tài)化した不動産を買って、長期的には価値を保つことができます。