永泰不動産副社長の楊俊さんは會社の商業(yè)不動産チームを連れて韓國に視察に行きました。中國の商業(yè)不動産と韓國の商業(yè)不動産の最大の差は「ハードウエア」ではなく、「ソフト」です。近年、ハルビン、銀川など二三線都市で大規(guī)模な都市総合體の配置を行っている永泰不動産は、これらの都市の小売り商供給量は大きいですが、ワンストップの大型テーマビジネスには足りません。競爭に勝ちたいなら、差別化をしなければならない。體験式商業(yè)または二、三線都市の商業(yè)発展の方向。

世邦魏理仕グローバル研究部執(zhí)行役員の陳鐘偉氏も似たような見方を示した。10月24日、世邦魏理仕は中國でのファッションブランドの立地と出店?duì)顩rを追跡した結(jié)果、二、三線都市の大量の小売面積が増加し、ファッションブランドに選択空間を提供したと発表しましたが、一部の新興商業(yè)圏の発展時間が短いため、インフラ整備などの原因で、店舗の生存不振につながっています。

でもチャンスはあります。

　二、三線都市の機(jī)會

世邦の魏理仕が発表した研究報告によると、現(xiàn)在、世界のショッピングセンターの面積は3200萬平方メートルに達(dá)し、そのうち1680萬平方メートルは中國で、全世界の半分以上を占めています。

データは驚くが、「狂気」に根拠はない。2000年以來、中國の経済成長における投資駆動の傾向が強(qiáng)化されつつあり、住民消費(fèi)の國內(nèi)総生産に占める割合は2000年の46%から2012年の36%に減少している。世邦の魏理仕氏は、現(xiàn)在の政策決定層は、中國の経済成長モデルが投資によって牽引され消費(fèi)に転じる必要があるということをより深く認(rèn)識している。中央政府は新型都市化を中心とした経済成長モデルの転換と2020年の所得倍増計(jì)畫を打ち出し、住民の消費(fèi)能力と消費(fèi)限界効果の向上を推進(jìn)する。

陽光新業(yè)副総裁の呉尭氏は、今後5年間は産業(yè)転換、経済アップグレードの重要な時期であるだけでなく、消費(fèi)構(gòu)造に重大な変化が生じた時期でもあり、商業(yè)不動産の成長空間を決定していると考えています。90後の社會に入るにつれて、消費(fèi)は加速的に増加する傾向が現(xiàn)れます。住宅産業(yè)が発展のボトルネックに足を踏み入れる時、商業(yè)不動産の時代が到來しました。

商機(jī)の開発者たちが次々と商業(yè)地に進(jìn)出しているのを見ました。二、三線都市では、多くの新しく開業(yè)したショッピングセンターやデパートが人気を集めるために、最も導(dǎo)入したいのはファストファッションブランドであり、これらのブランドは中國の若い世代の消費(fèi)要求に適合しており、さらにはデパートの所有者の心の中での地位に取って代わるものである。

速いファッションブランドの配置を研究することによって見れば、二、三線都市の小売業(yè)の発展の勢いは、一線の都市よりもっと成長性のある消費(fèi)群體を持っています。國家統(tǒng)計(jì)局のデータによると、過去5年間（2008年から2012年まで）、中國の主要二線都市の社會消費(fèi)財小売総額と都市住民の複合成長率はいずれも第一線都市より高かった。

2013年6月までに、4大國際ファストファッションブランド、UNIQLO、ZARA、H&M、C&Aは、中國での店舗総數(shù)は523店舗に達(dá)し、そのうちの40%は2012年以降に新たにオープンした店舗である。UNIQLOは毎年100店舗程度のペースで中國に新店舗をオープンし、10年以內(nèi)に1000店舗以上の店舗を新設(shè)する計(jì)畫で、二三線都市に重點(diǎn)を置いている。

　チャンスの裏の心配

巨大なチャンスの背後には、二、三線の都市小売業(yè)の供給が過剰な傾向を示している。そして、これらの都市はほぼ同じ問題に直面しています。

「中國の商業(yè)不動産のスタートが遅れ、発展が速く、経験が乏しく、人材が不足しています?，F(xiàn)在は建設(shè)と運(yùn)営しています。都市総合體プロジェクトを代表とする商業(yè)は、投資先の位置づけ、業(yè)態(tài)配置、不動産の組み合わせ、企業(yè)のドッキングなどの面で多くの不足があり、低レベルの同質(zhì)化競爭が深刻で、電気商の臺頭に対して対策が不足しています。」楊俊さんは言いました。

陳鍾偉氏は記者団に対し、最も主要な問題は開発者のビジネス運(yùn)営能力の不足にも集中しており、差異化できる開発者は非常に少ないと語った。呉尭氏によると、大規(guī)模な手書きで商業(yè)地に進(jìn)出した企業(yè)が勝ちとなるわけではなく、人材、資金、運(yùn)営能力の3つはいずれの成功したビジネスプロジェクトにも欠かせないという。

変更はもう始まりました。萬達(dá)の調(diào)整は、減少です。服飾の割合で、體験的なビジネスの業(yè)態(tài)を増やす。また、開発者は獨(dú)自の道を切り開き、ビジネスモデルを変革する。例えば、永泰不動産の作り方はテーマパークモードを?qū)毪筏啤⑿?、レジャー、娯楽、飲食、會議、康體、旅行及びビジネスなどの多元形態(tài)を一體に集めます。このモデルはラスベガス、ニューヨークの5番目の街、東京の銀座などの國際大都市商業(yè)地區(qū)をベースにしています。ショッピングセンター）とアメリカのコンセプトのLifestyle Centre（ファッションライフセンター）に基づいて生み出された新しいビジネスモデルは、「ショッピング」と「體験」を融合させ、體験的なショッピングを強(qiáng)調(diào)し、都市の商業(yè)は過去の単純なショッピング機(jī)能から都市の娯楽目的地へと変化していく。

永泰不動産旅行事業(yè)部の責(zé)任者である金丞煥さんは本紙の取材に対し、同じアジアの國でも中韓両國は生活習(xí)慣と居住方式が違っていますが、さまざまな機(jī)能を一つに集め、一つの龍サービスで人々の需要を満たしています。中韓両國の消費(fèi)者は共通點(diǎn)があります。韓國の商業(yè)不動産は異なる経営主體が同じ地域に集まり、競爭によって発展を促進(jìn)しますが、中國の商業(yè)不動産は通常単一開発主體が大規(guī)模な開発を行います。韓國のビジネスはU.E.C（Urban Entertainment Center都市娯楽センター）やF.E.C（Family Entertainment Center家庭娯楽センター）を?qū)毪筏啤⒅苻xのビジネスと差別化して競爭します。このようなやり方は中國の同業(yè)者が參考にするべきだと考えています。

「ソフトウェア」から見て、楊俊さんは韓國から參考にできる経験は、サービスシステムの建設(shè)と體験システムの建設(shè)を強(qiáng)化し、ハードウェアの構(gòu)築と同時に一流のサービスを提供する必要があると考えています。同時に、商品の陳列、視覚環(huán)境と文化蕓術(shù)の雰囲気を強(qiáng)化して作ります。多くの文化テーマ活動を行うことも、お客様の重複訪問消費(fèi)を誘致する重要な措置です。