不動(dòng)産保有環(huán)節(jié)の稅金政策はまだ定説がない時(shí)、土地の増値稅の力度はひっそりと緊縮しています。

専門(mén)家は、土地増値稅の厳格な徴収は不動(dòng)産企業(yè)の土地買(mǎi)いだめや住宅買(mǎi)いだめの現(xiàn)象を抑制するのに役立つと考えています。そしてある程度不動(dòng)産暴利を抑制しますが、短期的に見(jiàn)ると影響力は住宅価格に伝わりにくいです。

一部の地域の引き締め力

今年に入ってから、一部の地區(qū)稅務(wù)機(jī)関は不動(dòng)産開(kāi)発企業(yè)の土地増値稅の徴収管理を強(qiáng)化し始めました。

わが國(guó)が土地増値稅を徴収するには、主に前納と清算を結(jié)合する方式を採(cǎi)用する。

広西、河南、廈門(mén)などの稅務(wù)部門(mén)は続々と文書(shū)を発表し、土地増値稅の事前徴収率を高め、査定徴収を査定して帳簿検査徴収に変え、更に厳格に企業(yè)に規(guī)定期限內(nèi)に土地増値稅の清算を行うよう要求しています。

例えば、広西地稅局は2月末に文の要求を出して、2010年3月1日から土地の増値稅の予徴率を調(diào)整して、普通の住宅は0.5%の予徴率によって予徴して、非普通の住宅の予徴率は2倍高まって、2%-3%によって予徴します。

ハナム省地稅局は、すべての不動(dòng)産開(kāi)発プロジェクトの納稅者は一律に帳簿調(diào)査の徴収方式に従って土地増値稅を徴収し、土地増値稅の清算條件に適合してから、納稅者が規(guī)定に基づいて自分で清算し、稅金を清算することを要求しています。

土地増値稅は実は土地を取ってから、當(dāng)時(shí)の土地のコストで家を建てて、他の建築コストと稅金を差し引いた後、不動(dòng)産プロジェクト全體の増値収益です。

土地専門(mén)家の鄒暁雲(yún)氏によると、実際に実行する過(guò)程で、開(kāi)発企業(yè)のコスト計(jì)算には大きな技術(shù)的難題があるため、長(zhǎng)期追跡メカニズムが必要であり、同時(shí)に厳格な徴収期限がなく、土地増値稅は前売商品の部屋収入の1%から2%の割合で徴収されているという。

この稅金は実際の操作ではある程度難しいです。

昨年7月、國(guó)稅総局は不動(dòng)産企業(yè)8社の土地増値稅の狀況を把握しました。

鄒暁雲(yún)氏によると、昨年の調(diào)査の結(jié)果はまだ分かりません。

將來(lái)はいったいどうやって徴収し、どの段階から増値収益を計(jì)算するかについては、さらに検討する必要があります。

土地増値稅は不動(dòng)産譲渡によって取得した収益によって課稅されるので、不動(dòng)産プロジェクトが全部竣工して決済された時(shí)にのみ正確な土地増値稅の稅額が計(jì)算されます。

しかし、不動(dòng)産開(kāi)発のサイクルが長(zhǎng)く、多くの不動(dòng)産企業(yè)は清算基準(zhǔn)を満たした後、また各種の方式で清算を遅らせています。

また、土地増値稅の事前徴収率が低いため、土地の増値収益を十分に調(diào)整する役割を果たしていませんでした。

この稅金は2007年に不動(dòng)産市場(chǎng)の急激な上昇の時(shí)にかつて徴収を強(qiáng)化することを出したことがあって、しかし2008年の金融危機(jī)の到來(lái)のため未解決です。

上海易居研究院総合研究部の楊紅旭部長(zhǎng)は、土地増値稅についてはすでに比較的に整っている規(guī)定があり、今後はプロジェクトによって予徴比率を高めるかもしれません。

短期は住宅の価格に影響しにくいです。

新しい「國(guó)十本」では、稅務(wù)部門(mén)は厳格に稅法と関連政策の規(guī)定に従って、土地増値稅の徴収管理を真剣に行い、定価が高すぎて、値上がり幅が速すぎる不動(dòng)産開(kāi)発プロジェクトに対して重點(diǎn)清算と監(jiān)査を行うと述べました。

「土地増値稅の政策を厳格に実行すれば、不動(dòng)産企業(yè)の土地買(mǎi)いだめ、住宅の買(mǎi)いだめを抑制し、不動(dòng)産の収益空間を抑制することができる」

鄒暁雲(yún)氏によると、各地方稅務(wù)局は過(guò)去數(shù)年間で土地増値稅をすべて徴収していない?，F(xiàn)在厳格に徴収すると、不動(dòng)産企業(yè)は手持ちの土地や家屋を換金して稅金を納めなければならない。この時(shí)、企業(yè)のコストを増やし、キャッシュフローに影響を與える。

不動(dòng)産の人士は、普通は不動(dòng)産の開(kāi)発の中で、土地の増値稅などの稅収はすべて一定の割合を事前に持って、プロジェクトが回転した後に送金して納めて、多く不足を取り除いて補(bǔ)いますと思っています。

不動(dòng)産企業(yè)にとって、國(guó)稅局は2007年に土地増値稅を再確認(rèn)しました。不動(dòng)産會(huì)社はその損益計(jì)算書(shū)の中で一般的に準(zhǔn)備を行いました。だから、今は不動(dòng)産企業(yè)の収益に大きな影響はありません。

しかし、鄒暁雲(yún)氏によると、現(xiàn)在の開(kāi)発者は不動(dòng)産市場(chǎng)をほぼ獨(dú)占しているので、もし開(kāi)発者のコストが増加すれば、この部分は不動(dòng)産企業(yè)のコストとして或いは住宅価格に計(jì)上されるという。

楊紅旭は、土地増値稅を厳格に執(zhí)行すれば、短期的には開(kāi)発者に対する影響が大きいかもしれないが、開(kāi)発者が転嫁できるかどうかはまだ観察されていない。土地増値稅は不動(dòng)産プロジェクトの販売がすでに終わったか、或いは少なくとも85%以上を販売してから清算したのである。

彼はまた、現(xiàn)在中古住宅の取引に対して土地の増値稅は徴収しないので、もし將來(lái)中古住宅がこの稅金を徴収する必要があるならば、住宅価格を抑えることに対して大きな影響がありますと思っています。

北京科學(xué)技術(shù)大學(xué)経済管理學(xué)院の趙暁教授は、商品の種類(lèi)によって、土地増値稅の課稅稅率と実際の清算稅率は違っていると考えています。

土地の増値稅を厳格に徴収すれば、普通の住宅ではない住宅のコストを増やし、普通の住宅の有効な供給を保証することになる。