2004年春夏之交，正當(dāng)各地政府仍然如火如荼地癡迷于通過地產(chǎn)開發(fā)來提升自身的政德政績時，卻歷史機(jī)緣地再次遇上繼1994年國家第一次對地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控之后的第二次“治理整頓”。盡管本次仍是以簡單的“宏觀調(diào)控”概念來解釋對中國地產(chǎn)業(yè)會產(chǎn)生什么樣的影響的。其實(shí)，國家的目的在于希望通過積極的產(chǎn)業(yè)政策來促使中國地產(chǎn)業(yè)在肯定過去所取得成績的同時，也必須清醒地看到2004中國地產(chǎn)業(yè)局部過熱和地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理的實(shí)際現(xiàn)狀，目的在于引導(dǎo)中國地產(chǎn)業(yè)自身建立起健康、有序的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。具體表現(xiàn)為： 
　　第一是通過清查整頓和規(guī)范各地的具有開發(fā)區(qū)性質(zhì)與開發(fā)規(guī)模的園區(qū)性地產(chǎn)。
　　第二是通過銀根緊縮政策來抑制正欲上馬的產(chǎn)業(yè)大盤和平抑不斷飆升的住宅價格。 
　　通過國家政策頒布實(shí)施近4個月的市場反映來看，事實(shí)說明國家這只“有形的手”雖然是有力和及時的，也不排除在地產(chǎn)界只要有策劃創(chuàng)新、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、開發(fā)及時、推廣有力的樓盤也照樣會收個缽滿盆豐。比如逆市飄紅的中國鞋都項目就正是在這樣“霜凍”的宏觀大背景下，開創(chuàng)了2004中國經(jīng)貿(mào)園區(qū)總建筑面積二十萬平方米、第一個價格高達(dá)每平方米38000元人民幣的“天價”大盤，并且是在開盤不到三天的時間就認(rèn)購一空的中國農(nóng)村---福建省晉江市陳埭鎮(zhèn)大鄉(xiāng)村。中國鞋都究竟是通過怎樣的操作手法創(chuàng)造出了中國地產(chǎn)行業(yè)的奇跡和神話呢？下面我們不妨通過對中國鞋都項目的全案操作過程的一一展示來解析經(jīng)貿(mào)型政治地產(chǎn)----中國鞋都是如何創(chuàng)新和引領(lǐng)中國鞋業(yè)與“復(fù)興中國”的。
　　第一節(jié) 晉江市與中國鞋都的建設(shè)背景
　　一、晉江市概況
　　晉江市地處中國福建省東南沿海，是中國著名僑鄉(xiāng)，也是臺灣同胞主要祖籍地之一。三面臨海、氣候宜人，山川毓秀、人文薈萃，素有 “泉南佛國”、“海濱鄒魯”之美譽(yù)。介于福建省會福州、經(jīng)濟(jì)特區(qū)廈門之間，與歷史文化名城泉州相連，與臺灣、金門隔海相望，毗鄰港澳及東南亞，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。全市地域面積649平方公里，海域面積6345平方公里。全市人口l02萬，旅居海外的僑胞和港、澳、臺同胞200多萬人，號稱“海內(nèi)外300萬晉江人”。
　　晉江和中國歷史文化名城泉州均為海上絲綢之路的起點(diǎn)，歷史文化源遠(yuǎn)流長。晉江高度重視發(fā)展高等教育事業(yè)，重視人才引進(jìn)，采取系列優(yōu)惠政策鼓勵企業(yè)引進(jìn)各類管理人才和技術(shù)人才。先后在廈門大學(xué)創(chuàng)辦了晉江學(xué)院，在泉州華僑大學(xué)設(shè)立了晉江菲莉?qū)W院。目前占地6平方公里的晉江高教園區(qū)正在籌建中。晉江還先后與清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國人民大學(xué)等30多所高校和研發(fā)機(jī)構(gòu)建立長期合作關(guān)系，建成了中國第一個縣級博士后科研工作站，設(shè)立專家活動中心專門為高級人才科研、學(xué)術(shù)交流、成果展示及學(xué)習(xí)休閑等服務(wù)。
　　晉江市是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力、最具競爭力的區(qū)域之一，2002年晉江市被福建省委、省政府確定為中等城市。經(jīng)過20多年的改革開放，晉江已由一個農(nóng)業(yè)窮縣發(fā)展成為現(xiàn)代化工業(yè)城市，成為中國東南沿海重要的制造基地。晉江的發(fā)展模式與溫州模式、蘇南模式、珠江三角洲模式并列為中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展四大模式，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)多年居全國縣（市）前列、福建省縣(市)首位。2001年社會經(jīng)濟(jì)綜合指數(shù)位居全國l00個“最發(fā)達(dá)縣”第l3位，2002年晉江的“縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力”名列全國第六。l978年以來，縣域生產(chǎn)總值平均增長率達(dá)到26.168，經(jīng)濟(jì)總量平均三年翻一番，相當(dāng)于每三年就在已有基礎(chǔ)上再造一個晉江。財政總收入、用地總量的平均增長率也在23%-----24%。
　　晉江是中國的品牌之都，擁有的中國馳名商標(biāo)和名牌產(chǎn)品、福建省著名商標(biāo)和名牌產(chǎn)品數(shù)量名列全國縣級市前列、福建省縣(市)首位?？萍季C合實(shí)力進(jìn)入全國百強(qiáng)行列，被定為全國4個科技進(jìn)步示范區(qū)之一。晉江先后被授予 “全國質(zhì)量興市先進(jìn)縣(市)”、“全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣(市)” 、“中國鞋都”等稱譽(yù)?！拘氯A社福建分社】 其中，在晉江市的陳埭鎮(zhèn)云集了有大大小小共計三千多家制鞋企業(yè)，年產(chǎn)休閑運(yùn)動鞋占中國休閑運(yùn)動鞋總量的80%、世界休閑運(yùn)動鞋1/3以上，在晉江的GDP總量中占據(jù)絕大板塊，是晉江市的支柱性產(chǎn)業(yè)之首。有“三人穿運(yùn)動鞋必有二人的是晉江產(chǎn)”和“福建的經(jīng)濟(jì)在泉州、泉州的經(jīng)濟(jì)在晉江、晉江的經(jīng)濟(jì)在陳埭”之說?？墒穷Ｖ堑臅x江人為什么要垂青中國鞋都項目？又是怎樣通過中國鞋都項目來發(fā)揮鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的引領(lǐng)與巨大的推動作用呢？下面我們就通過中國鞋都項目的建設(shè)背景與項目概況來解釋其中究竟。 
　　二、中國鞋都項目的建設(shè)背景
　　本項目之所以叫“中國鞋都”，是因?yàn)?001年3月19日由中國皮革研究院、中國制鞋工業(yè)研究院等四家機(jī)構(gòu)聯(lián)合命名晉江市為“中國鞋都”,而中國鞋都項目之所以要用晉江市的美稱-----中國鞋都來命名，完全是有賴于晉江市上屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)班子的前瞻性眼光和理性思維。因?yàn)椋卷椖坎徽撌菑牡貕K與投資規(guī)模的大小，還是從市場的專業(yè)化程度以及對中國鞋業(yè)市場的影響力而言，都涉及到晉江鞋業(yè)市場必然要由過去的粗放性、松散性、作坊化、單一化向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、多元化、集團(tuán)化轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果;同時也是中國加入WTO為適應(yīng)國際經(jīng)濟(jì)一體化要求和加速大泉州城市發(fā)展戰(zhàn)略，以及本地區(qū)制鞋企業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的平臺與突破口;它是國家二級區(qū)域的代表-----泉漳廈三角洲的增長極和大泉州城市經(jīng)營的示范工程；所以，用“中國鞋都”來冠稱本項目的命名既體現(xiàn)了項目的規(guī)?；蛯I(yè)化程度，又揭示了項目在中國行業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)營過程中舉足輕重的地位,其深刻誕生背景表現(xiàn)在如下幾個方面：
　?。ㄒ唬﹪H大氣候的要求
　　隨著中國加入WTO后，國際經(jīng)濟(jì)一體化及新經(jīng)濟(jì)時代的全面到來，國際間的白熱化市場競爭迫切要求中國的鞋業(yè)企業(yè)提升自身競爭力，以企在國際市場上謀求自身發(fā)展,因此從這個角度上說,中國鞋都的建設(shè)是適應(yīng)國際經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的歷史必然。
　?。ǘ﹪鴥?nèi)小氣候的要求
　　中國已經(jīng)完成了由計劃經(jīng)濟(jì)時代下的短缺性經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)時代下的相對飽和經(jīng)濟(jì)的歷史飛躍，與此同時，中國國民的價值觀和生活形態(tài)也由過去的單純的“20世紀(jì)賺金錢”向“21世紀(jì)賺休閑”以及過去的居住------工作兩點(diǎn)一線的枯燥乏味的簡單生活方式向21世紀(jì)的居住-----工作-----休閑------學(xué)習(xí)四維一體全新生活方式（2003年5月21日<<西安晚報>>的《20世紀(jì)賺金錢 21世紀(jì)賺休閑》和《21 世紀(jì)全新生活模式剖析》）的重大轉(zhuǎn)變，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下的市場需求催生了中國旅游休閑鞋業(yè)的再次細(xì)分，所以說中國鞋都的誕生是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下的客觀要求。
　　從第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的梯次躍升,體現(xiàn)了一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，也是衡量一個國家在國際經(jīng)濟(jì)舞臺地位的具體標(biāo)準(zhǔn)。中國目前正處在橢圓型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向亞鈴型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的巨大轉(zhuǎn)變之中，一個典型的“制造中國”將成為過去，代之而來的是一個全新的“休閑中國”時代.而要徹底完成這個巨大的歷史轉(zhuǎn)變必須有一個核心的休閑產(chǎn)業(yè)平臺來作為動力引擎，這就是“世界鞋業(yè)的奧林匹克 亞洲戰(zhàn)區(qū)的賽事中心----中國鞋都”，所以說中國鞋都的誕生是實(shí)現(xiàn)“制造中國”向“休閑中國”轉(zhuǎn)變的動力平臺和對接窗口。 
　　（三）中國鞋業(yè)市場細(xì)分的要求
　　在全國四大鞋業(yè)生產(chǎn)基地中，廣東東莞主產(chǎn)高檔皮鞋，四川成都主產(chǎn)女鞋，浙江溫州主產(chǎn)皮鞋,而福建晉江的中國鞋都主要是生產(chǎn)休閑運(yùn)動鞋。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理知，一個行業(yè)的發(fā)展總是從最初的偶然性、零星松散、局部非專業(yè)、作坊式小規(guī)模的單個模糊產(chǎn)品出發(fā)，逐步向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、大規(guī)模、系統(tǒng)性和科學(xué)性的行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變，總是由橫向的產(chǎn)品寬度開發(fā)轉(zhuǎn)向縱向的產(chǎn)品線深度開發(fā)，其實(shí)質(zhì)就是1956年美國營銷學(xué)專家溫德爾 斯密斯教授提出的市場細(xì)分問題。作為鞋類細(xì)分市場------運(yùn)動休閑鞋的總部基地------中國鞋都的誕生正是遵循了市場營銷學(xué)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的的科學(xué)要求，所以說是中國鞋業(yè)市場四分天下有其一和中國鞋業(yè)市場細(xì)分的科學(xué)體現(xiàn)。
　?。ㄋ模﹪鴥?nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求
　　21世紀(jì)的中國問題無外乎來自兩個方面：其一、是國際經(jīng)濟(jì)一體化的國際大背景要求迫使中國企業(yè)增強(qiáng)企業(yè)競爭力，迫使中國經(jīng)濟(jì)融入國際大環(huán)境以求得生存發(fā)展；其二、是來自國內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡發(fā)展和城市化水平低的根本性問題。而上述兩個方面的問題已經(jīng)變成困擾中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要問題，所以也是黨和各級政府非常關(guān)心的頭等大事。因?yàn)?，“國家的發(fā)展看區(qū)域、區(qū)域的發(fā)展看城市、城市的發(fā)展看產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展看地產(chǎn)”,這是國家的發(fā)展法則，問題的關(guān)鍵是看從何處入手的。
　　所以，作為中國第二級區(qū)域的代表-------廈漳泉大東南區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和如何加速本區(qū)域的城市化進(jìn)程的問題已經(jīng)是國家和泉州市委、市政府考慮的頭等大事。大泉州戰(zhàn)略的突破口也正是這一法則原理下所涉及的問題核心。因?yàn)?泉州的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成前面我們已經(jīng)說過，鞋業(yè)是泉州的龍頭支柱,但是影響泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的恰恰是城市的系統(tǒng)規(guī)劃、整體布局和綜合開發(fā)問題,特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的系統(tǒng)規(guī)劃與布局,而中國鞋都的誕生體現(xiàn)了上屆政府立誓改變這一困擾泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題的實(shí)質(zhì)性舉措。把過去的分散性、小規(guī)模、技術(shù)與品牌文化含量低、成本居高不下、競爭力差的不良局面,改變成為大區(qū)域集團(tuán)化、集中化、 科技與文化含量高的國際鞋業(yè)物流港,以增強(qiáng)晉江制鞋企業(yè)的競爭力和促使它們早日充分融入國際經(jīng)濟(jì)一體化舞臺,為泉州的可持續(xù)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。中國鞋都作為泉州市的第一個地產(chǎn)大盤的誕生勢必會對本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和加速大泉州的城市化進(jìn)程發(fā)揮革命性引領(lǐng)與推動。所以說，中國鞋都的誕生是本區(qū)域和大泉州戰(zhàn)略的樣板示范工程。
　?。ㄎ澹﹪鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求
　　中國的休閑運(yùn)動鞋生產(chǎn)基地主要集中在泉州市的晉江市陳埭鎮(zhèn)，雖然在改革開放的20年里完成了資本、技術(shù)、人才、市場的原始積累，取得了顯著的成績?？墒请S著企業(yè)的逐步發(fā)展，一些不利于企業(yè)發(fā)展的因素也顯現(xiàn)出來：產(chǎn)品的單一化