戴德梁行天津公司舉行了2014上半年度新聞發(fā)布會(huì)，天津及山東總經(jīng)理高炬先生總結(jié)了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014上半年的發(fā)展和未來(lái)趨勢(shì)展望。

　　2014年第2季度，天津市區(qū)甲級(jí)租賃型寫(xiě)字樓無(wú)新增供應(yīng)入市，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的總存量維持在810,650平方米。

　　本季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)呈活躍態(tài)勢(shì)，多個(gè)企業(yè)整層租賃案例拉升了成交，全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓凈吸納量達(dá)到13851平方米，較上季度顯著上升。這些租賃活動(dòng)多發(fā)生于新近入市的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，一是因?yàn)橄噍^于入市較早的項(xiàng)目，新項(xiàng)目的空置面積較多，在供大面積客戶(hù)選擇時(shí)更有靈活性，二是新樓宇在硬件規(guī)格上較先進(jìn)，受到大企業(yè)客戶(hù)，尤其是金融、房地產(chǎn)、咨詢(xún)等行業(yè)的青睞，這類(lèi)客戶(hù)更加重視辦公空間的舒適度和企業(yè)形象。吸納量的提高使得全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率下降至14.27%，環(huán)比下調(diào)了1.71個(gè)百分點(diǎn)。

　　本季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓租金為每月每平方米124.23元(19.88美元)，約合每天每平方米4.14元(0.66美元)，環(huán)比上季度小幅下降0.75%。吸納量的增加并沒(méi)有帶來(lái)租金的上升，主要是因?yàn)殡S著一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目即將投入使用且已經(jīng)開(kāi)始蓄水潛在客戶(hù)，原有業(yè)主的心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化，降低了租金預(yù)期，實(shí)際成交時(shí)開(kāi)始通過(guò)給予一定的免租期等方式來(lái)降低實(shí)際租金。

　　戴德梁行天津及山東總經(jīng)理高炬表示：“天津市核心商圈的優(yōu)質(zhì)樓宇目前仍相對(duì)短缺，因此未來(lái)一旦有優(yōu)質(zhì)物業(yè)入市，預(yù)計(jì)會(huì)激勵(lì)相當(dāng)數(shù)量企業(yè)釋放前期積累的辦公改善和擴(kuò)增需求。”

　　快時(shí)尚類(lèi)、設(shè)計(jì)師類(lèi)潮牌在津積極布局，主要購(gòu)物中心品牌調(diào)整力度加大

　　2014年1-5月，天津市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1869.61億元(299.14億美元)，同比增長(zhǎng)4.3%，這一增速同比去年下降了8.9個(gè)百分點(diǎn)，原因主要是受汽車(chē)限購(gòu)政策、高檔消費(fèi)和集團(tuán)消費(fèi)減少等影響。

　　本季度，傳統(tǒng)零售業(yè)增長(zhǎng)雖依然乏力，但主流時(shí)尚品牌仍看好天津，繼續(xù)擴(kuò)張。繼百貨大樓店之后，快時(shí)尚品牌優(yōu)衣庫(kù)于大悅城地下一層開(kāi)設(shè)又一新店鋪，使其在津門(mén)店數(shù)量達(dá)到10家。中國(guó)首個(gè)設(shè)計(jì)師時(shí)尚生活概念集成店——DB.GROUP落戶(hù)天津遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)，這種設(shè)計(jì)師品牌集成店的最大特點(diǎn)在于原創(chuàng)性、設(shè)計(jì)感和個(gè)性化，正在開(kāi)創(chuàng)一種全新的購(gòu)物體驗(yàn)。目前，個(gè)性化時(shí)尚潮牌的選址和擴(kuò)張更具選擇性，更青睞在人氣、客流和業(yè)態(tài)豐富度上都勝一籌的購(gòu)物中心布局。

　　本季度，各主要購(gòu)物中心，普遍加大了品牌調(diào)整力度。其中，經(jīng)營(yíng)不佳的項(xiàng)目力圖通過(guò)增加餐飲、兒童娛樂(lè)等業(yè)態(tài)比重吸引客流，而運(yùn)營(yíng)良好的項(xiàng)目則逐漸將一些銷(xiāo)售額不高的非主流品牌清除出場(chǎng)，重點(diǎn)引進(jìn)能迎合年輕群體的時(shí)尚潮牌，以提高客單價(jià)，最大限度增加租金收入。

　　高炬表示：“今年內(nèi)，恒隆廣場(chǎng)、世紀(jì)都會(huì)軒等備受市場(chǎng)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)開(kāi)業(yè)，預(yù)期將給天津帶來(lái)多個(gè)全新的商業(yè)品牌，市場(chǎng)將注入新活力，消費(fèi)市場(chǎng)有望被帶熱。”

　　住宅市場(chǎng)觀望情緒蔓延，信貸趨緊未現(xiàn)松動(dòng)，前期供應(yīng)過(guò)度壓力顯現(xiàn)

　　2014年4月，天津市宣布從5月31日起，停止外省市人員通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品住房、投資興辦企業(yè)和引進(jìn)人才辦理藍(lán)印戶(hù)口，在天津?qū)嵤┝私?0年的藍(lán)印戶(hù)口政策告終。藍(lán)印的取消，直接導(dǎo)致4月下旬至5月政策落地之前，全市住宅成交，尤其是藍(lán)印房集中的遠(yuǎn)郊區(qū)域，出現(xiàn)井噴式上漲。

　　2014年3月至5月，僅市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)共新增128.42萬(wàn)平方米的批準(zhǔn)預(yù)售面積，環(huán)比上升43.32%。除季節(jié)性推盤(pán)增加，本時(shí)期供應(yīng)上漲不排除有少數(shù)主打藍(lán)印房的開(kāi)發(fā)商搶占政策末班車(chē)的因素。

　　成交價(jià)格方面，2014年3月至5月，市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)成交平均價(jià)格為每平方米13,758元(2,201美元)，環(huán)比上季下降0.50%，呈現(xiàn)了量漲價(jià)跌態(tài)勢(shì)，反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度。其中，市內(nèi)六區(qū)成交均價(jià)達(dá)到每平方米21626元(3,460美元)，環(huán)比上季上升5.22%;濱海新區(qū)成交均價(jià)達(dá)到每平方米9345元(1,495美元)，環(huán)比上季下降2.47%。

　　2014年上半年，全國(guó)范圍的住宅市場(chǎng)受到樓市拐點(diǎn)說(shuō)、崩盤(pán)說(shuō)等負(fù)面情緒影響，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)研判不樂(lè)觀，觀望情緒濃重。就天津而言，藍(lán)印退出后，限購(gòu)松綁、京津冀一體化等利好政策始終未落地，信貸政策仍舊趨緊，這都加重了市場(chǎng)的觀望情緒。

　　高炬認(rèn)為：“預(yù)計(jì)下半年度，在以剛需為主的天津，市區(qū)和近郊等交通、配套便利區(qū)域，住宅降價(jià)可能性不大，但由于房企前期拿地?cái)?shù)量可觀，市場(chǎng)去化壓力不容小覷，遠(yuǎn)郊區(qū)縣壓力較突出。”