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2012/11/2 8:41:00 來源: 評論(0)41

雅戈?duì)?/a>雅戈?duì)柗b 服裝品牌雅戈?duì)柕禺a(chǎn)

  紡織企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的典型代表雅戈?duì)栐庥龇康禺a(chǎn)的極度深寒。


  就在去年3月份,雅戈?duì)?/a>董事長李如成還表示,擬將雅戈?duì)柕牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)從上市公司中剝離出來單獨(dú)上市。但這一計(jì)劃目前看起來遙不可及。


  事實(shí)上,雅戈?duì)栔脴I(yè)于2010年在杭州申花板塊拍下的兩個(gè)地塊,到目前為止,還沒有付清土地款。


  土地款未付清之謎


  10月底,秋意籠罩下的杭州。江南的秋天來得比往年更晚一些。


  記者在雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州申花板塊兩幅土地的現(xiàn)場看到,地塊完全沒有動工的跡象,四周都由高高的圍墻圍著,里面長滿了荒草。


  申花板塊在杭州城的西北面,近兩年發(fā)展迅速,云集了本地比較出名的幾大開發(fā)商。


  2010年12月份,雅戈?duì)栔脴I(yè)兇猛出手,包攬杭州申花區(qū)域的兩幅地塊,總價(jià)24.21億元,刷新杭州當(dāng)時(shí)土地出讓的單價(jià)紀(jì)錄。


  當(dāng)天,雅戈?duì)栔脴I(yè)先以11.65億總價(jià)拿下53號申花地塊,又以12.56億元總價(jià)競得了其邊上的56號宅地,兩幅地合計(jì)樓面地價(jià)18114元/平方米,打破之前剛創(chuàng)下的申花板塊宅地樓面地價(jià)紀(jì)錄。


  這是天價(jià)中的“天價(jià)”,當(dāng)時(shí),正是開發(fā)商拿地最狂熱的時(shí)候。


  令雅戈?duì)柋容^尷尬的是,在這波嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控中,申花板塊的多個(gè)樓盤紛紛跳水,有多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)突破1.6萬元/平方米的價(jià)格底線。兩年后的今天,這個(gè)價(jià)格比雅戈?duì)柈?dāng)初拿地的價(jià)格還要低。


  此前就曾有媒體報(bào)道稱雅戈?duì)栔脴I(yè)想退掉這兩幅地塊。但雅戈?duì)栔脴I(yè)杭州總經(jīng)理邵洪峰對記者稱,并沒有退地的想法。至于為什么還沒有動工,他表示,因?yàn)檫€沒有從政府手中拿到這兩幅土地。


  杭州市國土局相關(guān)人士則對記者表示,事實(shí)上,這兩幅地塊已經(jīng)完成了拆遷及土地平整的程序,現(xiàn)在沒有交付的原因是雅戈?duì)栠€沒有完全付清土地款。國土局稱,這兩幅土地都只付了一部分土地款,所以才拖了這么久。


  雅戈?duì)栔脴I(yè)一位人士稱,還有一些尾款沒有付清,但具體多少他并不愿意透露。他表示正在和政府協(xié)商中。


  拿地兩年,土地卻還沒有到手,這并不正常。杭州一家開發(fā)商對記者表示,這個(gè)時(shí)間拖得太長了。一般來說,成熟的開發(fā)商在拿地一年左右就進(jìn)場開發(fā)了。


  另一家開發(fā)商則稱,他們有一塊地是2009年年底拿到的,在2010年年底之前就完全付清了土地款。


  根據(jù)國土部2010年在其網(wǎng)站公布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》規(guī)定,開發(fā)商在拿地后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過一年,其中出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。


  一旦開發(fā)商逾期不簽訂合同的,國土部門將終止供地,并不退還定金,已簽合同不繳納出讓價(jià)款的,必須收回土地。


  如果雅戈?duì)栔脴I(yè)尚未付清上述兩幅地塊的土地款,則意味著這兩幅地面臨著隨時(shí)可能被政府沒收部分土地款并收回土地的危險(xiǎn)。在此之前,榮盛置業(yè)就曾經(jīng)因拖欠南京一幅地塊的部分土地出讓金而被沒收1.065億元定金并收回土地。


  但杭州國土局并不愿意透露,是否會考慮沒收部分土地款。


  “地王”版圖


  杭州申花板塊兩幅地塊只是雅戈?duì)栔脴I(yè)眾多“地王”中的一部分。實(shí)際上,從雅戈?duì)栠M(jìn)軍房地產(chǎn)到現(xiàn)在,一直都走“高價(jià)拿地”的豪闊路線。


  2004年4月21日,雅戈?duì)栔脴I(yè)現(xiàn)身蘇州,一舉拍下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東03、04、05三幅地塊,總價(jià)14.13億元,震驚蘇州地產(chǎn)圈。


  這是雅戈?duì)栔脴I(yè)在大本營寧波以外的第一個(gè)地王,這個(gè)項(xiàng)目樓面地價(jià)逾6000元/平方米,而同期蘇州湖東房價(jià)還在5000元/平方米左右徘徊。


  2007年開始,雅戈?duì)栔脴I(yè)正式進(jìn)入杭州市場。當(dāng)年7月9日,雅戈?duì)栔脴I(yè)高調(diào)亮相杭州,經(jīng)過90輪競價(jià),以14.76億元高價(jià)競得杭州商學(xué)院地塊,15712元/平方米的樓面價(jià),成就了雅戈?duì)?ldquo;杭州地王”的桂冠。


  隨后,雅戈?duì)栔脴I(yè)在杭州市場一路“高歌猛進(jìn)”。2007年9月29日,雅戈?duì)柍赓Y12.8億元,拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號、51號兩個(gè)地塊。


  2008年2月,雅戈?duì)栔脴I(yè)以總價(jià)9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊,13100元/平方米的樓面價(jià),創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最。


  隨后,雅戈?duì)栔脴I(yè)進(jìn)入“走過路過不放過”的囤貨階段,數(shù)據(jù)顯示,2009年,雅戈?duì)栆?4.9億元的價(jià)格,在寧波等地購入6幅地塊,新增土地面積62.5萬平方米。


  2009年9月,雅戈?duì)栔脴I(yè)在上海以19.58億元摘得長風(fēng)8號東地塊,樓面價(jià)為25966元/平方米,溢價(jià)率73%,刷新了上海長風(fēng)新單價(jià)地王紀(jì)錄。


  隨后,就是雅戈?duì)?010年在杭州市場申花板塊的兩幅地塊。


  這其中的大部分地塊,都有個(gè)顯著特征,雅戈?duì)柲玫氐膬r(jià)格,幾乎都比周邊樓盤的售價(jià)要高,“他們是最瘋狂的開發(fā)商。”業(yè)內(nèi)人士對記者表示。


  這讓人想到背后的傳聞,2007年,李如成曾表示,要拿出“100億找地”,這或許是雅戈?duì)栔脴I(yè)2007年前后在土地市場大膽出手的原因。


  這正是很多制造企業(yè)瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)的時(shí)候。一份象征浙江民營企業(yè)綜合實(shí)力的“2009年度浙江省民營企業(yè)百強(qiáng)榜單”顯示,榜單中的100家民企至少有64家涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。


  地產(chǎn)危機(jī)?


  事實(shí)上,這家來自浙江寧波的明星企業(yè)成立于1979年,此后,服裝、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和股權(quán)投資讓雅戈?duì)栆恢北环Q為制造企業(yè)多元化的“翹楚”。


  對雅戈?duì)杹碚f,“三駕馬車”的路線一直到2009年,都處于平穩(wěn)狀態(tài)。


  公司2009年報(bào)顯示,當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤32.64億元,其中紡織服裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約69億元,凈利潤約4.45億元,地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入約51.95億元,凈利潤約11.9億元,股權(quán)投資業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利約16.25億元,較上年同期增長404.71%。


  也就是說,2009年,房地產(chǎn)和股權(quán)投資給雅戈?duì)栘暙I(xiàn)了八成的利潤。這大概是雅戈?duì)栔脴I(yè)最輝煌的一年,難能可貴的是,這家多元化的公司,在截然不同的三個(gè)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)了不同程度的成功。


  命運(yùn)多舛。2010年上半年,雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入同比下滑達(dá)29.49%。


  隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入漫長的調(diào)控階段,雅戈?duì)?011年地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線大跌,這一年,雅戈?duì)栔脴I(yè)沒有拿任何一塊土地。


  數(shù)字當(dāng)然不好看。雅戈?duì)?011年年報(bào)顯示,2011年,公司因項(xiàng)目周期性因素房地產(chǎn)交付減少32.34億元,收入和營業(yè)利潤同比下降46.94%和32.12%。


  最值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是,雅戈?duì)柆F(xiàn)金回收速度放緩,流入比上年減少25.26億元,而支付土地款、工程款以及各項(xiàng)稅費(fèi),流出比上年增加23.04億元。


  這一年或許讓李如成十分失望,他曾經(jīng)公開表示,2011年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)完成的業(yè)績只占到了期望值的三分之一。


  2011年雅戈?duì)柖聲?bào)告對于今年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的期望值并沒有放低:實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入50億,營收要增長35%以上。


  很難想象,李如成曾經(jīng)的目標(biāo)是:2015年進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)20強(qiáng)。這一目標(biāo)看起來正漸行漸遠(yuǎn)。

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