近年來，深圳購物中心進入蓬勃發(fā)展期，大型MALL的出現(xiàn)正改變著深圳的商業(yè)格局。為更好掌握深圳購物中心發(fā)展特點、趨勢和問題，深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會與深圳市至祥投資集團聯(lián)合完成了《2013深圳購物中心發(fā)展報告》(以下簡稱《報告》)，并于23日正式對外發(fā)布。

　　《報告》顯示，截至去年底，深圳開業(yè)的購物中心已有46個，在建及尚未開業(yè)的購物中心超過25個。預計到2015年，深圳開業(yè)的購物中心總數(shù)將超過70個。深圳購物中心的總體運營基本保持良好狀態(tài)，同時銷售額增長乏力、地區(qū)分布不均、運營成本畸高等一些問題也伴隨而來。

　　去年新增購物中心12家分布不均面臨供應過剩

　　記者了解到，深圳購物中心主要是伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展而快速壯大。統(tǒng)計顯示，自2002年深圳出現(xiàn)第一家購物中心以來，目前深圳已開業(yè)運營的購物中心數(shù)量有46家，僅2013年開業(yè)的購物中心就達12家。近3年來，深圳購物中心面積的平均增長率為25%，數(shù)量平均增長率達到28%。

　　目前的深圳10區(qū)中，有6區(qū)已有購物中心覆蓋，數(shù)量最多的是南山區(qū)(10個)，其次是寶安區(qū)(9個)和龍崗區(qū)(8個)。“寶安、龍崗是近兩年深圳房地產發(fā)展最快的兩個行政區(qū)，去年新開購物中心也主要集中在這里。”深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會負責人稱，目前尚未有購物中心的地區(qū)包括坪山、鹽田、大鵬和光明。

　　《報告》稱，今明兩年深圳還將新增25個購物中心，仍主要集中在寶安、龍華、龍崗等原關外區(qū)域，而鹽田區(qū)也將在今后一年首次出現(xiàn)購物中心，填補區(qū)內商業(yè)業(yè)態(tài)的空白。“我們認為深圳市場未來至少可以容納100個購物中心，深圳購物中心的數(shù)量和面積依然有較大的發(fā)展空間。”一名業(yè)內人士指出。但同時他也提醒，由于深圳購物中心分布不均衡，可能會導致局部供應量過剩的問題。

　　另據(jù)了解，按照商務部公布的對購物中心新的定義，深圳未來幾年建成的購物中心大多屬于社區(qū)型購物中心以及地區(qū)型購物中心。“去年新開業(yè)的12家購物中心，半數(shù)都是社區(qū)型購物中心，這反映了深圳購物中心的發(fā)展趨勢，同時也反映了開發(fā)商的成熟與務實。”深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會副秘書長謝永明表示。

　　收益好但銷售增長乏力購物中心效益差距擴大

　　調查了解到，從出租率和租金水平來看，2013年深圳大多數(shù)購物中心出租率保持在90%以上，租金收益也逐年遞增。

　　特別是位于福田、南山以及羅湖這三個商業(yè)和商務區(qū)的都市型購物中心，全年更是保持了極高的出租率，同時也保持了較高的租金收益。例如深圳都市型購物中心的代表深圳華潤萬象城，自2004年底開業(yè)后一年，出租率就達到了97.38%。從2006年起，出租率基本保持在99%以上，租金收益也逐年遞增。

　　但是，與出租率和租金同步增長形成反差的是，大多數(shù)購物中心的銷售額增長乏力，只有少數(shù)優(yōu)質購物中心的銷售額與2012年同比略有增長;一些購物中心的單位面積年銷售額甚至只有優(yōu)質購物中心的十幾分之一。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳購物中心商業(yè)面積比2011年增長57%，然而當年的營業(yè)額僅比2011年的營業(yè)額增加近47億元，增幅為13.8%，遠低于同期社會消費品零售總額的增幅。深圳購物中心營業(yè)總額所占社會消費品零售總額的比例，也比2011年總體下降了0.93%。

　　記者梳理該《報告》發(fā)現(xiàn)，去年深圳三個最大營業(yè)額購物中心分別是萬象城、深國投廣場(包括山姆會員店)和海岸城，營業(yè)額依次為61億元、28億元、20億元，其中萬象城的單位商業(yè)面積營業(yè)額最高。

　　部分購物中心設計有缺陷致運營成本長期居高不下

　　“深圳購物中心營業(yè)額下降，最根本的原因是一部分購物中心因自身原因導致其平效極低，同時也拉低了深圳購物中心整體的平均平效。”業(yè)內人士分析稱，同時，2013年宏觀經濟增幅降低以及網購、公費消費治理等因素也對購物中心銷售額產生了一定影響。

　　此外，深圳相當數(shù)量的購物中心，面臨運營成本長期居高不下的困境，其中電費已超過人工費用，成為運營成本中的第一大成本。本次統(tǒng)計的結果顯示，深圳區(qū)域型購物中心的單位面積用電量，遠遠高于美國GGP公司區(qū)域型購物中心的平均用電量(約是后者的2.46倍)。

　　即使與國內先進的節(jié)電商業(yè)企業(yè)相比，深圳也同樣存在巨大差距。例如上海世貿商城2013年的用電量為2270萬度，平均每平方米的年用電量僅為81度，不到深圳購物中心平均用電量262度的三分之一。

　　“差距的產生主要是由于企業(yè)前期對物業(yè)設計時缺乏環(huán)保和節(jié)能理念，沒有節(jié)能環(huán)保目標和節(jié)能方案，也沒有專業(yè)節(jié)能公司或人員介入到建筑設計的過程，造成物業(yè)高耗能的硬傷。深圳購物中心的設計單位大多僅關注一些節(jié)能概念，而忽略實際的節(jié)能效果。”該《報告》指出。

　　記者注意到，雖然深圳購物中心總體盈利狀況不佳，但一些優(yōu)秀的購物中心，其經營業(yè)績依然保持了較好的增長勢頭。例如深圳萬象城，去年每平方米商業(yè)面積的年銷售額為3.8萬元人民幣，排名第一;而一些經營較差的購物中心，平均每平方米商業(yè)面積的年銷售額僅為0.2萬元，兩者的差距達到十幾倍。