2011年，天津新增商鋪供應(yīng)量將達到38.6萬平方米。僅這組粗略統(tǒng)計的數(shù)字，與2010年相比，天津的商業(yè)地產(chǎn)供給量上漲幅度就已經(jīng)超過兩成。同時，今年天津商業(yè)地產(chǎn)項目的布局也將從小白樓、濱江道等幾個傳統(tǒng)商圈擴展到南開、河東、紅橋等多個區(qū)域。隨著外圍商圈在商業(yè)、商務(wù)等方面功能的加強，天津2011年的城市商圈布局也將面臨重新洗牌和升級發(fā)展。

　　2011年高端定位明確

　　從天津目前可統(tǒng)計的商業(yè)地產(chǎn)項目市場表現(xiàn)來看，2011年天津新開商業(yè)地產(chǎn)項目將凸顯出地位更趨主流化、產(chǎn)品更趨精品化兩大特點。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，天津市正在加速建設(shè)及籌劃實施的百貨中心項目約有19家，2011年預(yù)計投入運營的商鋪有韓國樂天百貨、大悅城、仁恒等6個項目。2011年新建商業(yè)地產(chǎn)項目中有70%以上為城市綜合體形式，即將居住、辦公、商業(yè)、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能融合為一站式消費模式，滿足城市消費人群快節(jié)奏生活的各種需求。

　　綜合體開發(fā)模式將居住和商業(yè)功能整合，為商業(yè)項目聚集了先天的消費基礎(chǔ)，并由此提升商業(yè)地產(chǎn)的身價。據(jù)高力國際最新統(tǒng)計，2010年天津優(yōu)質(zhì)商鋪市場整體空置率為11.75%，同比下降5.41個百分點;平均租金每月每平方米492.68元，同比上漲1.19%。另外，2010年天津?qū)懽謽鞘袌龅恼w平均租金同比漲幅5.4%，達到每天每平方米3.09元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2011年天津商業(yè)地產(chǎn)項目租金可能會比2010年再上漲3%~5%左右。

　　奢侈品牌扎堆進津

　　除租金上漲外，商業(yè)地產(chǎn)引入的旗艦店或百貨品牌也越來越奢侈化，每個新建商業(yè)項目中幾乎都有幾個“最”品牌，消費和設(shè)施水平都瞄準中高檔或高檔消費人群。

　　例如，東馬路商圈的樂天百貨天津店定位于中高端消費人群，其早前的招商活動中與120多家世界著名品牌集團達成合作意向，其中除了歐萊雅、寶潔、H&M、Kose、Kanebo等中高檔大眾消費品牌外，雅詩蘭黛、歐舒丹、Bvlgari、Armani、Zegna、FENDI、FANCL、SISLEY、PaulSmith等大批奢侈品牌的入駐意向更為強烈。

　　對國際品牌的爭奪最終會將天津百貨市場帶到一個更高的競爭平臺上。從現(xiàn)有趨勢看，未來天津有望成為繼上海、北京、廣州等城市后又一高端時尚的消費前沿。隨著越來越多奢侈品牌進入天津市場，天津市高端百貨業(yè)將進一步加快產(chǎn)業(yè)升級步伐。對于發(fā)展中的本土服裝品牌來說，這絕對不是一個好消息，如何與國際大牌決戰(zhàn)終端，強身健體是首條戰(zhàn)略，但打開思路尋找新的銷售渠道同樣是關(guān)鍵。

　　地鐵串起三大新興商圈

　　天津百貨商業(yè)協(xié)會秘書長王炳東表示，東馬路、河東商貿(mào)區(qū)和西站是2011年最受關(guān)注并且即將快速成熟的三大商圈，交通條件能否與商圈營業(yè)相結(jié)合是這些商圈能否快速成熟的關(guān)鍵，同時也決定著商鋪或商場的前期回報率和租金上漲速度等多項成長數(shù)值。對于天津的交通路網(wǎng)建設(shè)來說，2011年也同樣是具有里程碑意義的一年。

　　據(jù)了解，經(jīng)過多年緊張的施工，天津西站計劃于今年6月底竣工，并將與京滬高速鐵路同步投入使用;地鐵2號線、3號線、9號線也將在年內(nèi)相繼竣工通車。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，交通擁堵讓正在興建和逐步開通的地鐵成為考核指標之一。坐擁2條地鐵入口的東馬路商圈，緊鄰地鐵4號線、5號線的河東商貿(mào)區(qū)以及即將于2011年開通地鐵的西站商圈等，都是借助地鐵優(yōu)勢而人氣大漲，同時也成為年輕消費群體聚集的新熱點。另外，各商圈的目標消費人群也都盡力輻射環(huán)城四區(qū)或濱海新區(qū)的消費者，交通條件在此方面顯得更為重要。據(jù)了解，紅星商業(yè)廣場、河東萬達廣場位于市區(qū)連接濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要道津濱大道上，東連濱海，西接中心城區(qū)，距離機場10分鐘車程，距離港口25分鐘，距離車站5分鐘車程;西站商圈依附天津西站的交通樞紐體系，將實現(xiàn)出租車、公交和地鐵交通相互交錯的交通體系等。

　　高端消費小心曲高和寡

　　面對現(xiàn)有的上下游市場現(xiàn)狀，位于中間環(huán)節(jié)的流通產(chǎn)業(yè)，升級是必經(jīng)之路，但也要小心曲高和寡。

　　天津高端百貨業(yè)持續(xù)升溫的現(xiàn)狀也引起不少專家的憂慮。據(jù)專家介紹，從天津市整體消費現(xiàn)狀來看，盡管目前天津高檔百貨市場日漸形成，但處于金字塔尖的消費群體只占人口總量的5%，雖然這一階層消費能力極強，年消費額是平均值的幾倍甚至幾十倍，但其消費速度與能力依然難以匹配占有商業(yè)比重40%的高檔市場。占人口總量絕大部分的消費群體，以及大量的中高檔本土品牌的消費、銷售需求誰來滿足?

　　同時，高檔百貨店同質(zhì)化現(xiàn)象日益明顯，對天津高端百貨業(yè)也提出了更多要求。“天津高端百貨業(yè)前幾年基本沒有什么競爭，而最近兩年，隨著很多商場不斷提升定位，新商場入駐津門。這些商場都力求商品的特色和獨有性，在商品同質(zhì)化的情況下，商家就打服務(wù)牌。”商業(yè)人士分析，商家的服務(wù)升級表明，隨著天津零售百貨業(yè)的日益成熟，高端市場競爭開始進入“戰(zhàn)國時代”。