住宅企業(yè)の半年分の融資難に悩まされ、2019年末には2020年初頭には一筋の光明が訪(fǎng)れているようです。

1月に入って、龍湖、龍光などの不動(dòng)産企業(yè)が相次いで海外で國(guó)債を発行して、融資利率も新たな低さを作りました。加えて全面的に基準(zhǔn)を下げました。大規(guī)模な不動(dòng)産企業(yè)と優(yōu)良品質(zhì)の不動(dòng)産企業(yè)にとって、新しい融資窓口が訪(fǎng)れています。業(yè)界も資金の全面的な緊迫した時(shí)間を過(guò)ごしました。

しかし、業(yè)界の融資はすでに「雨露均勻」ではなく、深刻な分化であり、一部の不動(dòng)産企業(yè)は非常に低い利率を獲得し、長(zhǎng)期の會(huì)計(jì)期間の融資を受けることができます。

中國(guó)指數(shù)研究院のデータによると、2020年、不動(dòng)産企業(yè)の債務(wù)返済規(guī)模は6513.4億元まで上昇した。2020年を展望すると、不動(dòng)産企業(yè)の融資は依然として大きな問(wèn)題であり、すでに不動(dòng)産企業(yè)の核心競(jìng)爭(zhēng)力の一つとなっている。良質(zhì)の資金調(diào)達(dá)ルートと資金側(cè)の爭(zhēng)奪戦はすでに始まっている。

內(nèi)生性から言えば、不動(dòng)産企業(yè)がもっとすべきことは、王に返すかもしれません。外部からの融資に頼らない極端な狀況でも、長(zhǎng)く生きることができる。

住宅企業(yè)の半年分の融資難に悩まされ、2019年末には2020年初頭には一筋の光明が訪(fǎng)れているようです。-宋文輝撮影

龍湖超低金利融資

2019年には、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)などの央企業(yè)や國(guó)資の背景の開(kāi)発者が、超低金利で融資して業(yè)界を傲視しています。このような優(yōu)勢(shì)は2020年初めにも民営企業(yè)が実現(xiàn)しました。

1月7日、龍湖集団の公告によると、會(huì)社はすでに6.5億ドルの手形を発行しています。そのうち、7年間の2.5億ドルのチケットの利息は3.375%です。12年間の4億ドルのチケットの利息は3.85%で、中國(guó)の民営企業(yè)の「最長(zhǎng)年限」と「最低チケットの利息」のダブル記録を作りました。

龍湖は國(guó)內(nèi)唯一の3つの國(guó)際信用格付け機(jī)関（標(biāo)普/穆迪/恵譽(yù)）の投資格付けを獲得した民営企業(yè)です。今回の融資は48億ドルの7倍以上の予約注文を誘致し、最終価格の縮小幅を最近の同業(yè)の発行の一番に推進(jìn)します。

2020年の最初の発行窓口として、年の瀬近くの債券市場(chǎng)は極めて多忙で、龍湖を除いて、複數(shù)の住宅企業(yè)が海外融資を発表しました。

1月6日、龍光不動(dòng)産は2020年第一期社債を発行しました。発行規(guī)模は10億元で、債券期間は5年で、年利率は4.8%で、會(huì)社の三年近くの國(guó)債利率最低記録を作りました。

実際には、昨年11月から住宅ローンが回復(fù)しました。

同政策研究院のデータによると、2019年11月、典型的な上場(chǎng)企業(yè)40社の融資総額は904.36億元で、前輪比は283.49%大幅に上昇し、融資総額は今年3月の年內(nèi)最高點(diǎn)に次ぐものとなった。

海外融資も暑くなりました。2019年11月の不動(dòng)産企業(yè)の外貨融資総額は391.44億元で、前月比は172.55%増加し、融資総額の43.28%を占めています。その中で、米ドルの融資総額は231.49億元（32.93億ドル）で、融資総額の25.6%を占めています。香港元の融資総額は159.95億元（178.11億香港元）で、17.69%を占めています。環(huán)比は21倍近く伸びています。主に海外の銀団ローンと海外の株式投資から來(lái)ています。

中原の不動(dòng)産データによると、2019年11月に不動(dòng)産企業(yè)のドル融資が噴出し、20以上の不動(dòng)産企業(yè)がドル融資計(jì)畫(huà)を発表した金額は50億ドルを超えた。

春節(jié)を控え、多くの住宅企業(yè)がより頻繁な融資を始めた。もう一つの融資窓口が現(xiàn)れました。

しかし、不動(dòng)産企業(yè)の融資分化の傾向は深刻化している。先導(dǎo)住宅企業(yè)は低いコストで融資を受けることができますが、中小企業(yè)は高い金利で融資する必要があります。

2019年11月13日、萬(wàn)科が発行した金額は4.23億ドルの5.5年固定利付手形で、利率は3.15%であり、金額は3億ドルの10年固定利付手形で、利率は3.5%である。

対照的に、2019年12月27日、毅徳國(guó)際は5000萬(wàn)ドルを発行して2021年に期限が切れる優(yōu)先手形で、利率は14%に達(dá)します。同月、キヤノンの國(guó)際発行規(guī)模は6750萬(wàn)ドルの優(yōu)先手形で、利率は13.75%である。華南城は1.5億ドルの手形を発行し、利率は11.5%である。

月間別で見(jiàn)ると、碧桂園、萬(wàn)科、緑地などの首先の住宅企業(yè)の低金利融資の影響を受け、11月の海外債券の融資コストは7.28%で、前月比1.92%下落した。

12月の海外債券の月間融資のコストは10.66%で、前月比3.48ポイント上昇しています。主に一部の中小企業(yè)は佳源國(guó)際、銀城國(guó)際、正商実業(yè)などの発行金額が比較的大きい高コストの境外債です。

2019年通年、恒大融資金額は644.26億元に達(dá)し、はるかにリードしています。碧桂園、富力、融信の融資金額は250億元を超えています。融創(chuàng)、禹洲、世茂融資金額は200億元を超えています。計(jì)24軒の不動(dòng)産企業(yè)の融資金額は100億元を突破し、27軒の不動(dòng)産企業(yè)の融資金額は50-100億元の間にある。

融資コストについては、121の不動(dòng)産企業(yè)のうち、佳源國(guó)際、鑫苑置業(yè)など21の不動(dòng)産企業(yè)の平均融資利率は10%を超え、1/6の不動(dòng)産企業(yè)の融資コストは7%を超えている。

また、千億住宅企業(yè)の平均融資利率は6.52%で、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利、投資家、金茂の加重平均融資利率は4%以下である。

金融評(píng)議員の厳躍進(jìn)氏によると、住宅企業(yè)の融資環(huán)境は2019年に比べてある程度緩和され、中央銀行の全面的な降服が住宅企業(yè)の資金チェーンの緊張を緩和するのに役立つという。

2020年の融資はまだ少し楽です。厳しい躍進(jìn)は、融資全體の狀況が変化することを示しており、これは大きな傾向であり、特に大手企業(yè)は金利の下落による利益を享受できるという。

2020年の不動(dòng)産企業(yè)はどうやって「お釣り」をしますか？

不動(dòng)産は資金に依存している業(yè)界です。今後10年間で最も核心となるのは、不動(dòng)産企業(yè)の融資力です。2019年12月31日、易居企業(yè)集団CEOの丁祖ジェウク氏は年越し講演で述べた。

2019年5月以來(lái)、域內(nèi)外融資の継続的な引き締めに伴い、信託ローン、銀行ローン、社債などの伝統(tǒng)的な融資ルートが制限されている狀況は2020年にも継続されます。

じゃ、不動(dòng)産會(huì)社はどうやってお釣りを取りますか？大規(guī)模な不動(dòng)産企業(yè)にとっては比較的簡(jiǎn)単かもしれませんが、銀行開(kāi)発ローンや社債などの伝統(tǒng)的な低コスト融資は彼らに傾いています。

上場(chǎng)、分割上場(chǎng)は考慮に値する融資方式である。2019年以來(lái)、6軒の小不動(dòng)産企業(yè)が香港に上場(chǎng)しました。例えば、徳信中國(guó)、銀城國(guó)際ホールディングス、中梁ホールディングス、新力ホールディングスなどです。2020年には、まだIPOを待つ不動(dòng)産會(huì)社があります。

分譲不動(dòng)産が発売され、多元的な融資プラットフォームを構(gòu)築することも盛んである。昨年は佳兆業(yè)、保利、時(shí)代などの不動(dòng)産が分譲され、今年は更に多くの不動(dòng)産を分譲して上場(chǎng)する予定です。

商業(yè)用不動(dòng)産の分割も日程に乗せる。2019年12月30日、寶龍商業(yè)は年末に香港株の登録に成功しました。また、華潤(rùn)置地、龍湖などの會(huì)社の商業(yè)も分割する可能性があります。

數(shù)年前、恒大、碧桂園などに愛(ài)顧されていた継続債が、いくつかの會(huì)社の視野に入りました。2018年以來(lái)、保利発展、中建國(guó)際、越秀グループなどの不動(dòng)産企業(yè)は次々と継続債を発行しています。2019年、中國(guó)の幸福は少なくとも85億元の永久継続債を発行しています。利率は9.5%-12%です。

業(yè)界では、長(zhǎng)期借款は今年も適用される見(jiàn)通しです。

伝統(tǒng)的な融資方式に対して、資産の証券化に対する監(jiān)督管理の態(tài)度は比較的緩やかである。ABS、サプライチェーン金融が人気を集めています。

2019年12月24日、萬(wàn)科-國(guó)信証券の住宅購(gòu)入の後金資産サポート特別計(jì)畫(huà)第12期優(yōu)先資産サポート証券の発行に成功し、実際の発行量は10.9億元に達(dá)し、額面利率は3.69%にとどまった。

また、中鉄の買(mǎi)い付け業(yè)ABSの規(guī)模は4.61億元に達(dá)し、蛇口ABSの発行規(guī)模は6.77億元に達(dá)しました。

複數(shù)の不動(dòng)産企業(yè)が待ち望んでいたREITsにも情報(bào)がある。近日深交所によりますと、公募REITsプロセスを積極的に推進(jìn)し、特色のあるREITsプレートを形成するということです。

金地代表取締役のレクカー氏は、近い將來(lái)、わが國(guó)初の本物のREITs製品が出現(xiàn)すると予想しています。

將來(lái)の資産の証券化は不動(dòng)産企業(yè)の融資の突破口になる可能性があると指摘したが、現(xiàn)在の最高のキャッシュフローを維持する方法は、やはり自身の造血能力を強(qiáng)化し、販売回収金を主力とし、財(cái)務(wù)の安定を保障する?！?020年の不動(dòng)産企業(yè)は、返済能力を向上させ、規(guī)模第一の慣習(xí)を捨てて考えるべきだ」

聯(lián)訊證券首席エコノミストの李奇霖さんは、住宅企業(yè)は2つのリスクを回避するべきだと考えています。一つは貨幣資金と債務(wù)（特に短期債務(wù)）の比較的低いリスクであり、資金規(guī)模が小さいと外部融資に依存しすぎ、信用リスクが相対的に大きい；二つは土地の貯蓄量が足りないと同時(shí)に積極的に土地を取るリスクであり、経営が困難になる可能性がある。

2019年、中國(guó)の不動(dòng)産企業(yè)は一般的に債務(wù)返済のピークに入り、多くの中小企業(yè)が資金チェーンの緊張で破産しました。中國(guó)指數(shù)研究院のデータによると、2020年、不動(dòng)産企業(yè)の債務(wù)返済規(guī)模は6513.4億元まで上昇し、2021年は兆元に近い。

資金チェーンのリスクを回避するために、李奇霖は全方位に対して不動(dòng)産債務(wù)の融資ルートを厳しく管理する狀況下で、業(yè)界の分化が増大するのは避けられないと考えています。住宅企業(yè)はまず拡張速度を制御し、現(xiàn)金を前倒しして冬を越す。同業(yè)種や金融機(jī)関と協(xié)力して開(kāi)発し、リスクを低減し、分散させることもできる。