年の瀬も迫っており、不動産市場の“締めくくり”が激しくなっている。

12月16日、國家統(tǒng)計局は11月70の大中都市の住宅価格データと1-11月の全國不動産投資と販売に関するデータを発表しました。これらのデータを通して、年末の全國のビル市の全景が一望できます。

11月、70都市の住宅価格は引き続き安定しています。新築住宅価格は下落した都市に比べて21都市あり、中古住宅価格が下落した都市は33都市に達(dá)します。その中で、「第一線の都市の上げ幅が拡大し、二、三線の都市の上げ幅がフラットで狹い」というのが主旋律です。深センなどの都市は政策の原因で不動産価格が現(xiàn)れましたが、全體の市場の安定には支障がありません。

今年の下半期以來、不動産企業(yè)は続々と値下げ策を開始し、価格調(diào)整の原因とされています。年末にかけて、財務(wù)決算のサイクルが近づき、不動産企業(yè)の「突破」への衝動が高まっている。公開情報によると、今年11月には不動産市場の価格変動が目立っており、通年の販売規(guī)模が過去最高を更新する可能性がある。

今年は不動産政策が最も頻繁に出された年で、年末近くには、地方政府の「縛りを緩める」衝動がさらに強(qiáng)い。しかし、回答者は一般的に、レギュレータの定調(diào)に従って、「安定」は依然として市場の主旋律であると考えています。

中央経済工作會議は、「住宅を堅持するには、居住用であり、炒めるための位置づけではなく、都市の施策による地価の安定、住宅価格の安定、長期的な効果的な管理コントロールメカニズムを全面的に実行し、不動産市場の安定と健康的な発展を促進(jìn)する」と指摘した。中央経済工作會議が2年連続で「不動産は炒めない」と言及したのです。

北京の「分裂」、深センの異変

今年11月、70の大中都市のうち、21都市の新築住宅価格は前月比で下落し、2016年2月以來の高さを記録しました。中古住宅については、33都市の価格が下落しています。これは2ヶ月連続で30都市を超える中古住宅の価格が下落しています。この二ヶ月間、中古住宅の価格は下落都市の數(shù)よりも高くなりました。

平均的に見ると、今年11月、70都市の一、中古住宅の価格は前月比0.30%と0.12%で、10月よりそれぞれ0.2%と0.01%狹いです。

住宅価格の上昇幅が著実に下がりつつあるのは今年の下半期の市場の主旋律である。58安居客不動産研究院の張波院長によると、最近、一部の都市では、規(guī)制を緩和しようとしているが、政策の抑制の下、市場全體は依然として安定しており、住宅価格の上昇を支える原動力はますます弱くなっている。

國家統(tǒng)計局都市司首席統(tǒng)計師の孔鵬氏は、住宅価格の解釈について、「11月、各地で『不動産不炒』の位置づけを堅持し、一城一策、都市施策によって、不動産の長期効果的な管理メカニズムを?qū)g行し、不動産を短期的に経済を刺激する手段としないで、不動産市場全體の安定を保障した」と述べた。

都市レベルから見ると、今年11月、4つの第一線都市の新築商品の住宅販売価格は前月比0.6%上昇し、上昇幅は10月より0.5ポイント拡大した。31の第二線都市は0.2%上昇し、上昇幅は0.3ポイント下落した。35都市は0.5%上昇し、上昇幅は0.1ポイント下落した。

中古住宅については、第一線の都市の中古住宅の販売価格は前月比0.2%上昇し、上昇幅は0.1%拡大した。第二線都市は0.1%上昇し、上昇幅は橫ばいだった。三線都市は0.3%上昇し、上昇幅は0.2%下落した。

張波氏は「第一線の都市の上げ幅が拡大し、二、三線の都市の上げ幅がフラットで狹い」という現(xiàn)象は、プレートの変動効果の下で、第一線の不動産市場が再びホットスポットとなり、三線の不動産市場は日覆いの上げ潮に従って溫度を下げると表しています。

注目すべきは、11月に北京の新築住宅の価格は1.7%の前輪比の上昇幅を見せ、70の大中都市の第3位に位置しています。中古住宅の価格は前月比0.4%下がり、5カ月連続で下落した。

このような「分裂」の現(xiàn)象について、ある不動産會社の人士は21世紀(jì)の経済報道に対して、「住宅価格の管理」の仕事が比較的に優(yōu)れているため、最近北京は新築住宅のネット署名の中で、いくつかの高価なプロジェクトの契約を放しました。しかし、「ランダム行為」のため、この措置は中古住宅市場に刺激されていません?，F(xiàn)在、北京の中古住宅の売買雙方の予想は依然として高くないです。

11月、深圳の中古住宅の価格は1.4%の伸びを見せました。70都市の中で唐山に次ぐものです。上海の易居研究院は、これは深センが11月11日に「豪邸稅」の政策を調(diào)整したためで、大部分の建築面積が144平方メートル以下の家屋を「排除」し、稅金の優(yōu)遇を受けたからだと指摘しています。この措置は深センの中古住宅の取引の上昇を刺激して、そして住宅の価格を高めます。

価格での交換はまだ主流です。

不動産企業(yè)は積極的に利益を譲って、価格の安定を維持する原因だとも思われて、この措置はまた市場の取引の高まりを刺激しました。

融資ルートが大幅に緊縮されたため、今年の下半期以來、住宅企業(yè)は頻繁に価格優(yōu)遇措置を打ち出している。その中で、「金九銀十」は企業(yè)の主要な「刈り取り」の目標(biāo)となります。

恒大を例にして、8月に全國の大部分の地域をカバーする優(yōu)遇措置を?qū)毪筏酷帷⒑愦螭?月に831億円の販売規(guī)模を?qū)g現(xiàn)し、國內(nèi)の不動産企業(yè)の月間販売記録を更新しました。10月、恒大はこの記録を903億元に引き上げました。

11月に入り、プロモーションの勢いは衰えましたが、「価格での買い換え」は依然として一般的に存在しています。公告によると、11月に萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)四軒の「第一階段隊」の不動産企業(yè)の平均価格は10月より低く、龍湖、世茂など十強(qiáng)の不動産企業(yè)も同様に販売価格が下落する現(xiàn)象が現(xiàn)れた。

下半期以來の価格交換の効果は明らかです。國家統(tǒng)計局のデータによると、今年7月から11月にかけて、全國の商品室の月間販売面積は5ヶ月連続で前年同期を上回った。

これは上半期の市場の比較的寂しい持ってくる販売の欠けたところをも埋めました。今年の前の11月、全國の商品の部屋の販売面積は14.89億平方メートルで、同0.2%増加して、加速度を増加して前の10月に比べて0.1%加速します。これは全國の住宅販売面積の累計増速で、2ヶ月連続でプラスになりました。同時期に全國の住宅の売上高は13.9兆元で、同7.3%伸びた。

回答者は、既存のペースで、今年の不動産販売規(guī)模は昨年を上回る見込みで、引き続き歴史記録を更新するとみられています。國家統(tǒng)計局のデータによると、2007年から2018年までの12年間、毎年の月間取引高は12月に現(xiàn)れています。

「12月末は一年の中で最も重要な財務(wù)ノードです。一つは販売目標(biāo)を達(dá)成するために、大規(guī)模にして、今後の資金調(diào)達(dá)と土地獲得のためにサポートを提供することです。二つは営業(yè)収入を未來から二年にして、將來の業(yè)績を準(zhǔn)備することです。上記のような不動産屋関係者によると、年末に向けて、不動産企業(yè)はこれ以上大きな販促をしないが、低調(diào)に販売を進(jìn)め、年末を乗り切る。

2016年から2018年まで、全國の住宅販売規(guī)模は3年連続で最高を更新しました。2018年、商品室の販売面積は17.2億平方メートルで、商品室の売上高は15兆元に近い。

業(yè)界の利益は圧迫されます。

売上高の上昇に伴い、不動産企業(yè)の資金狀況も比較的良好である。今年の前11月、不動産開発企業(yè)の所定の位置につく資金の16.5兆元、同7.0%増加して、成長速度は前10月と同じです。このうち、手付金と前売金、個人の住宅ローンの伸びはいずれも2桁に達(dá)しており、この2つの資金の比率は50%近くを占めています。

投資の方面、前11月、全國の不動産の開発投資の12.13兆元、同10.2%増大して、加速度比の1-10月は0.1%反落します。このうち、住宅投資の伸びは0.2%下落した。

その中で、前11月に不動産企業(yè)の土地購入面積は21720萬平方メートルで、同14.2%下落しました。土地取引の価格は11960億元で、13.0%下落しましたが、下落幅はやや狹いです。

上海の易居研究院は、年末になると、不動産企業(yè)が本年の土地獲得目標(biāo)を達(dá)成する必要がある一方で、各都市ではこれまで流れてきた良質(zhì)な土地の一部を次々と値下がりして看板を掲げると指摘しています。需給雙方の推進(jìn)のもと、不動産企業(yè)の土地購入金は高水準(zhǔn)の成長を維持し、開発投資に重要なサポートを提供する。同機(jī)構(gòu)は、今年通年の不動産開発投資の伸びが2桁以上にとどまると見込んでいる。

しかし、販売が引き続き伸びるかどうかについては、業(yè)界では否定的な見方が広がっています。

中央経済工作會議で2年連続で「不動産は炒めない」と提案し、再び「三安定」（地価安定、住宅価格安定、安定予想）を強(qiáng)調(diào)した後、中央銀行も「家は住むもので、炒めるものではない」という位置づけを堅持し、不動産金融の調(diào)整を計畫案配した。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は21世紀(jì)の経済報道に対し、不動産コントロール政策の基本的な基調(diào)は変わらないことを意味し、融資政策は特に厳しい狀態(tài)を維持すると述べました。この政策のもとで、來年はさらに下り坂になるかもしれません。

國家統(tǒng)計局のデータによると、今年の前の11月に、不動産企業(yè)の竣工面積は4.5%下落し、新たな起工面積と工事面積の増加速度はいずれも下落した。張大偉氏によると、これは來年の住宅の販売面積の落ち込みを招く可能性があり、さらには住宅の売上高もマイナス成長になる可能性があるという。

ある閩系不動産企業(yè)の関連責(zé)任者はこのほど、21世紀(jì)の経済報道に対し、今年會社は資金の安全を第一に考え、販売、返済を絶えず強(qiáng)調(diào)しています。目的は來年のために準(zhǔn)備することです。同社の判斷によると、今年の土地取得や資金調(diào)達(dá)のコストが高く、來年は業(yè)界全體の利益が圧縮されるという。

太平洋証券は、出來高から見れば、2019年か新房市場の「歴史の大頂」になると指摘しています。同機(jī)構(gòu)によると、過去3、4年の新築住宅の成約は連年予想を超えており、棚の貨幣化の觸媒作用を除いて、成約主力は當(dāng)座貸越の將來の都市化需要（県城は地級市、地級市は省都都市、舊市街區(qū)は新城區(qū)に移転する）である。未來の新しい住宅の需要は毎年11-12億平方メートルぐらいの中樞レベルにゆっくりと回帰します。