世界トップの商業(yè)不動産サービスと投資會社の世邦魏理仕（CBRE）はこのほど、中國の主要都市17の小売不動産の投資機會を分析し、特別報告書「中國不動産投資ガイドの小売不動産編」を発表した。同報告によると、上海、北京、杭州は小売不動産の最高の投資先であり、第二線都市（例えば瀋陽と無錫）は投資家に慎重にするよう提案している。深センについては、同報告によると、深センは第一線の都市として上位4位に入っていないが、全體的に第6位となり、その原因を追求すると、主に深センは香港に隣接しており、一部の消費需要、特にハイエンドの消費需要が香港に流出している。

今回の報告によると、世邦魏理仕は14の小売不動産市場のパフォーマンスに影響を與える重要な変數(shù)を選び、全國17の主要都市を分析した。したがって、低ランキングの都市における個々の優(yōu)れた小売財産投資機會は依然として考慮に値するが、高ランクの都市における品質(zhì)の一般的な小売財産は投資にはあまり価値がないかもしれない。

　　上海の北京杭州の小売不動産は最も投資に値します。

報告によると、上海の小売不動産市場は需給が盛んで、賃貸料が著実に増加する態(tài)勢を示しており、小売市場の空室率は常に10%以下を維持しており、コア商業(yè)圏の賃貸料は年々上昇し、年間複合成長率は7.9%に達している。同時に、上海市場の小売財産の成約も活発で、2005～2013年の間に、上海の大口小売財産（成約額1000萬ドル以上の純小売財産の大口成約を含む）の投資取引額は345億元に達し、同17都市の取引総量を監(jiān)視する31.6%となり、各大都市のトップに立った。同時に、上海のサブプライムビジネス圏はここ數(shù)年急速に発展しており、加速期と拡散期に入ると期待されています。2010-2013年には、上海のサブプライムビジネス圏の規(guī)模は67.1%増加し、コアビジネス圏より46.6%高いとともに、サブプライムの空室率は2010年初めの15.0%から2013年末の11.3%に減少した。

北京の小売財産の付加価値の潛在力も注目に値する。北京のハイエンド消費は突出しており、その社會消費財小売総額は全國第一位であり、その中のかなりの部分はハイエンド消費によって牽引されている。北京の小売プロジェクトは比較的分散しており、西単、王府井及びCBDを含む核心的な商業(yè)圏は全市の20%ぐらいの小売不動産しか持っておらず、殘りの80%の小売不動産はいずれも都市二次商業(yè)圏に位置している。五環(huán)內(nèi)の土地の供給が不足していることに加え、新規(guī)定によって五環(huán)核心區(qū)域內(nèi)の大型公共建築プロジェクトを制限していることから、長期的には北京の小売市場は「多中心化」の傾向を呈している。また、北京は國際小売業(yè)者に大きな魅力を持っています。世邦の魏理仕の統(tǒng)計によると、2013年だけで、北京は34の國際新ブランドの進出を誘致し、2012年に比べて約3倍になった。國際ブランドの北京市場進出のペースが加速する兆しがある。

珍しい杭州と上海、北京は同じ三甲に屬しています。世邦魏理仕報告書によると、杭州の優(yōu)良小売財産は不足しており、不動産の保存量は規(guī)模が小さく、市場の空室率も低い。同期に、杭州の優(yōu)良小売財産の空室率は1.7%だけで、17都市の中で最低水準となっている。

　　ハイエンド消費外流の香港深センの総ランキングは第6位だけです。

報告書では、第一線の都市である深センは上位4位に入らず、全體で6位となった。報告書によると、一人當(dāng)たりの可処分所得は全國トップであり、消費能力も上位にあるが、香港に隣接しているため、かなりの一部の消費者、特にハイエンド消費は香港に流出している。一方、深センの現(xiàn)在の1人當(dāng)たりの商業(yè)面積は上海と杭州の約2倍で、第一線の都市の中で第2位です。今後3年間、深センで新たに増加した商業(yè)建築面積は200萬平方メートルを超え、百貨店経営者の誘致能力と市場の小売賃貸料が試練される。

香港に買い物に行きます深圳人の消費の重要な特徴は、2012年9月から2013年9月にかけて、香港で買い物をする深セン市民の割合は43%に達し、一人當(dāng)たりの消費金額は1萬567元で、前の年に比べて倍増した。そのため、多くの高級ブランドが深センでの開店のペースは比較的緩やかで、店舗數(shù)も比較的少ない。また、深センの若者の多くの特徴は速いファッションブランドの進出を刺激しました。深センはずっと國際的なファストファッションブランドの進駐の第一選択であり、一部のブランドは店舗の數(shù)に関わらず、進駐時間においても明らかに広州より多くなります。

陳仲偉氏はまた、過去9年間、深センは7宗の1000萬ドル以上の純粋な小売財産の大口取引を記録しただけで、その背後には実は深センの個人投資家が深センの小売不動産市場で活躍しています。市場取引は主にバラ売りを主としており、直接大口の取引活動が活発ではありません。

　　塩田壹海城レストランの借り手は5割を超えています。

また、最新の統(tǒng)計データを見ると、電気商の伝統(tǒng)的なショッピング空間への影響も深圳ショッピングセンターの業(yè)態(tài)変化に深く影響している。統(tǒng)計によると、第3四半期には、深センは3つのショッピングセンターが開業(yè)し、それぞれ華強北に位置する世紀匯、塩田區(qū)の最初のショッピングセンターの壹海城と龍華に位置する中航九方広場である。それらはそれぞれ60%、65%、96%の入居率で開業(yè)し、市場に20萬平方メートルの新規(guī)供給をもたらしました。その中の壹海城の飲食類のテナントは5割を超えています。世紀匯の飲食は25%を占めています。中航の九方広場には25%の児童體験類があります。

はい、ショッピングセンター全體が業(yè)態(tài)調(diào)整に直面している背景には、飲食、過分なブランドが活躍している。陳仲偉氏によると、一部のデパートは核心の位置に飲食類を?qū)毪筏莆萃猡蚪瑜辘毪郅?、最近では多くの飲食ブランドが深センに進出している。一部の軽贅沢ブランドは伝統(tǒng)特區(qū)內(nèi)に點在し続け、新進駐ブランドは核心的な商業(yè)圏に広く愛顧されている。全體としては、最近入市したショッピングセンターの空室率は小幅に改善されましたが、今季の開業(yè)プロジェクトの空室率が高い影響を受けて、全市の平均空室率は前月比0.2ポイント上昇し、四半期末までの10.2%水準になりました。