SOHO會(huì)長の潘石屹さんは3月21日、新浪微博で「不動(dòng)産企業(yè)の負(fù)債が暴発し、40社の開発者の負(fù)債が6000億元を超える」という微博を発表しました。

潘さんはいつも表現(xiàn)したいのですが、自分で稼いだのは多くないです。一方で、自分の借りたお金が多すぎると言っています。もしほかに何か政策を出して不動(dòng)産に打撃を與えたら、私たちの不動(dòng)産業(yè)界の責(zé)任を取らないでください。

その時(shí)銀行のお金は誰が返してくれますか？」

負(fù)債データが真実かどうかは検証が必要ですが、2010年を振り返ってみると、中央政府が打ち出した一連の不動(dòng)産規(guī)制

一番厳しいと言われています。

これはまさに氷點(diǎn)下と沸點(diǎn)の差で、2011年の「悲鴻到野」と比較して、2010年の全國住宅の売上高は5.25兆元で、同18.3%伸びた。

業(yè)績が上がる一方で、不動(dòng)産企業(yè)は次々と土地の備蓄を増やしています。

2010年の年末までに、全國不動(dòng)産企業(yè)の土地備蓄ランキング1位の恒大集団は、敷地面積が9600萬平方メートルで、面積は200あまりの天安門広場に相當(dāng)します。

去年の土地供給量は今年の住宅供給量を決定しました。政策が厳しく制限されています。去年は大量に土地を備蓄した不動(dòng)産企業(yè)はどうやって市場の変化に直面しますか？

どうやって氷點(diǎn)下で営業(yè)しますか？

不動(dòng)産マーケティング：ただゆらゆら？

ネット上には「不動(dòng)産広告悠用語大全」という段が広がっています。辺鄙な場所では「繁華街から離れ、靜かな人生を楽しんでいる」と言っています。繁華街に隣接していることを「都市を抱きしめて騒ぐ」と言います。屋上は丸い自負(fù)心で「バロックスタイル」と呼びます。ビルの間隔が小さいのは「隣で親しく、調(diào)和がとれている」と言います。

一般的に、不動(dòng)産マーケティングは同様にマーケティングの法則に従って、不動(dòng)産所在都市に対して十分に調(diào)査分析を行い、都市の特徴、例えば都市規(guī)模、伝播方式と速度、住民の勾配消費(fèi)、ブランド消費(fèi)、個(gè)性消費(fèi)などの狀況によって、住民は企業(yè)ブランド、プロジェクトブランド、不動(dòng)産の特徴などに対してどのような要求がありますか？

地元の都市と消費(fèi)者の特徴を理解した後、不動(dòng)産企業(yè)は不動(dòng)産市場を位置づけ始めました。

市場調(diào)査を深く行い、一つの都市の不動(dòng)産発展の脈絡(luò)を整理した後、現(xiàn)在の不動(dòng)産市場の発展はどの段階にあるかを知り、プロジェクトのマーケティングの大きな環(huán)境を理解してこそ、不動(dòng)産市場の役割が明確になり、その中には製品形態(tài)などの問題もあります。

位置付けが明確になったら、不動(dòng)産企業(yè)は人々を通して情報(bào)を伝播し、受信する重要な道があります。例えば、ネット、活動(dòng)、古いお客様の紹介、ショートメール、パイ単、DM、アウトドア広告などの方式で、メディア選択を合理的に行い、広告を投入し、不動(dòng)産販売を牽引します。

購入制限令の解読

購入制限令が出された後、ほとんど各都市の住宅の出來高に大きな影響があります。

例えば北京では、2011年から限定購入までの1日當(dāng)たりの住宅の出來高は355セットで、購入制限令後は毎日120セットの成約があり、成約量は大幅に下落しています。

上海では、購入前の週平均の出來高商品住宅は22萬平方メートルで、購入制限後の週平均は3萬~6萬平方メートルで、成約面積の下落幅は北京市場よりも大きいです。

不動(dòng)産市場への影響はすぐにわかる。

北京の高級住宅の販売はどれも悪いと知っています。

ハイエンド住宅は今回の政策の影響を最も受けています?！?/p>

潘石屹は微博で表しています。

これに対して、「新マーケティング」の記者はバラ園副総裁の陳寶良に連絡(luò)しました。彼は今年の販売狀況が確かによくないと言って、取材を拒否しました。

「1998年の住宅改革は中國の不動(dòng)産市場の思春期で、規(guī)模、構(gòu)造が迅速に調(diào)整されたと言えます。

1997年から不動(dòng)産の出來高と価格が急速に上昇しました。

2010年は不動(dòng)産企業(yè)の資金がとてもゆったりした年です。

去年の商品室の売上高は5.25兆元で、一昨年は3兆元で、売上高の最大の2年です。

また、昨年の不動(dòng)産開発業(yè)者の土地購入資金は1兆元しかない。

これらの販売と土地購入の狀況から見ると、不動(dòng)産開発者の資金は一般的に比較的ゆとりがある。

最近発表された3600萬件の保障住宅の建設(shè)は、不動(dòng)産市場が成長した更年期のように、全體の構(gòu)造は大きな調(diào)整と変化に直面しています。

不動(dòng)産開発者にとって、主に住宅開発者の影響は大きい。

少なくとも50%の不動(dòng)産會(huì)社は今後2、3年以內(nèi)に淘汰されてアウトになると思います。

淘汰した企業(yè)は実力が比較的に悪いはずです。製品と保障性住宅は地理的な位置、製品の品質(zhì)とタイプにあまり差がない企業(yè)です。

不動(dòng)産企業(yè)の生存の一番重要なのは資金の実力で、資金は不動(dòng)産企業(yè)の核心競爭力になりました。

過去2週間で、多くの上場企業(yè)が香港で高利債を発行し、利率は11%に達(dá)しました。このような高い利率から資金需要に対する切迫した心理が見られます。

新浪証券チャンネルはこのほど、潘石屹の判斷を裏付ける記事を発表した。

同時(shí)データによると、萬科保利などの先導(dǎo)的上場企業(yè)の負(fù)債はいずれも千億円を超えている。

不動(dòng)産メーカーはここ數(shù)年、脫馬圏の力を強(qiáng)めて、再融資計(jì)畫を打ち出しましたが、不動(dòng)産コントロールはすでに複數(shù)の不動(dòng)産企業(yè)が殻を利用して上場する夢を潰しました。

専門家によると、厳しい政策統(tǒng)制の下で、巨額の債務(wù)が住宅企業(yè)のかじりにくい骨になるという。