一、間接費用の構(gòu)成と計算は、不動産開発企業(yè)內(nèi)部の獨立した會計単位が開発現(xiàn)場で開発製品を組織して管理することによって発生した各種費用です。

これらの費用は直接不動産開発のために発生した費用ですが、ある開発商品の負(fù)擔(dān)とは確定できませんので、直接に各開発商品のコストに記入することはできません。

精算手続きを簡素化するために、まず「開発間接費用」と記入し、適切な分配基準(zhǔn)に従って、各開発製品のコストに分配します。

_開発間接費用の明細(xì)分類計算を組織するために、各費用の増減変動の原因を分析し、さらに費用の節(jié)約をはかる。開発間接費用は下記の明細(xì)項目に分けて計算を行うべきである。

福利費とは、前の従業(yè)員の給與総額の一定の割合（現(xiàn)在は14%）から抽出した従業(yè)員の福利費のことです。

減価償卻費とは、企業(yè)內(nèi)部の獨立した會計単位で、幹に屬する固定資産を使用する家屋、設(shè)備、計器などから抽出した減価償卻費をいう。

修理費とは、企業(yè)內(nèi)部の獨立した會計単位で固定資産に屬する家屋、設(shè)備、計器などを用いて発生する修理費をいう。

事務(wù)費とは、企業(yè)內(nèi)部の獨立した會計単位の各管理部門の事務(wù)用の文房具、紙、印刷、郵便、新聞、會議、出張交通、焼水、集団暖房用石炭などの費用を指す。

水道?電気料金とは、開発企業(yè)內(nèi)部で獨立して単位の各管理部門が消費する水道?電気料金のことです。

労働保護(hù)費とは、企業(yè)內(nèi)部で獨立して単位従業(yè)員の労働保護(hù)用品の購入、償卻、修理費を計算するために用いられ、従業(yè)員の保健用栄養(yǎng)品、防暑飲料、石鹸などの物品の購入費や補(bǔ)助費、工事現(xiàn)場での従業(yè)員の風(fēng)呂、飲料水を飲む燃料などを指す。

回転室償卻とは、ある開発プロジェクトのために立ち退き住民の回転に使う家屋計を配置して計上する償卻費を確定できないということです。

利息支出とは、開発企業(yè)が不動産の借入資金を開発するために発生したもので、ある開発コストの利息支出及び関連の手?jǐn)?shù)料に直接計上できないが、使用前に銀行に一時預(yù)金するために発生した利息収入を相殺すること。

開発製品が完成した後の借入金利は、財務(wù)費用として當(dāng)期損益を計算しなければならない。

その他の費用とは、上記の諸費用以外の他の開発間接費の支出をいう。

上記開発間接費用の明細(xì)項目から、土地収用および立ち退き補(bǔ)償費、建築設(shè)置工事費などの変動費用とは違って、相対的に固定的な費用であり、その費用総額は開発製品量の増減に比例して増減していないことが分かります。

しかし、単位開発製品に対して負(fù)擔(dān)する費用は、開発製品量の変動に伴って逆比例に変動し、即ち開発製品數(shù)が増加し、単位開発製品に対して負(fù)擔(dān)する費用が減少します。

そのため、開発任務(wù)を超過達(dá)成すれば、開発コストの中の開発間接費を低減することができる。

_開発間接費用の総分類計算は、「開発間接費用」口座で行います。

企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。

_開発間接費用の明細(xì)分類計算は、一般的に所屬する內(nèi)部獨立採算単位で「開発間接費用明細(xì)分類帳」を設(shè)置し、発生する開発間接費用を明細(xì)項目の欄に従って登録する。

_二、開発間接費用の配分は毎月終了し、開発間接費用の配分に対応して、実際の発生數(shù)に応じて、開発製品のコストを計算します。

間接費用の配分方法を開発し、企業(yè)は開発経営の特徴によって自分で確定することができる。

上地の開発、住宅開発、付帯施設(shè)と建設(shè)代行工事を問わず、開発間接費用を配分しなければならない。

精算手続きを簡素化し、重複配分を防止するために、家屋などの開発コストに算入された自家用土地と有償譲渡できない_セット施設(shè)の開発コストに対応して、開発間接費用を配分しない。

この部分の開発製品は負(fù)擔(dān)すべき開発間接費を直接に計算者の住宅開発コストに割り當(dāng)てることができます。

つまり、企業(yè)內(nèi)部で獨立して単位で発生した開発間接費用は、関連開発家屋、商品性土地、有償譲渡関連施設(shè)及び建設(shè)代行工事のみを配分することができる。

開發(fā)間接費用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際 發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費）進(jìn)行，即： 某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號名稱　　　　直接成本 101商品房　 　　　　 50 000 102商品房 　　　　　　120 000 151出租房 　75 000 181周轉(zhuǎn)房 　　 70 000 201大配套設(shè)施——商店 　 80 000 301商品性土地　　　　　　125000 合　　　　計 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)

品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費： 　101商品房：　　　　50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元 102商品房：　　　　　120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周轉(zhuǎn)房：　　　　　　70 000元×8％＝5 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元 根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表： 　　　　　　　 　開發(fā)間接費用分配表 　　　　　　　 2000年5月　　　　　　　單位：元 開發(fā)項目編號名稱　　　直接成本　　　　分配開發(fā)間接費 　101商品房　　　　　　50 000　　　　　　4 000 　102商品房　　　　　120 000　　　　　　　9 600 　151出租房　　　　　75 000　　　　　　　6 000 　181周轉(zhuǎn)房　　　　　70 000　　　　　　　5 600 　201大配套設(shè)施　　　80 000　　　　

6 400 301商品性土地125,000 10000 10000合計520 000 41,600;合計520 000 000萬41,600——付帯施設(shè)の開発コスト6 400_開発コスト—商品性土地開発コスト10萬_貸付：開発間接費41,600